[克而瑞]别再借着供不应求继续炒 合肥潜在库存惊人！

22日，合肥市国土资源局公告称将于29日网上集中拍卖23幅地，总出让面积2172.9亩地，参考总价高达69.3亿，其中市区12宗地、县域11宗地。24日，安徽省出台去库存意见，明确合肥需要保障供求平衡，控制房价过快上涨。继差别化信贷政策后，合肥市政府选择大规模集中供地，对市场供求影响几何？

  需求、供给侧双管齐下，“维稳”供不应求格局的意图明显

  此次政府如此大规模集中推地，以及22日出的信贷政策，无疑都是希望稳定当前合肥火热的市场。一方面在供给侧通过集中、大量供地，补充供应，利用供求平衡从本质上缓解房价过快上涨；另一方面通过需求差别化信贷的调整，短期内合理控制投资、投机行为，挤出市场泡沫成分，快速给市场降温。

  政府出发点是好的，因为当前合肥市场的确严重供不应求，2016年前五月供求比为0.6，消化周期仅为2.3个月，表面上看，通过增加土地供应的确是缓解供求压力的办法之一，但就合肥市场真实情况而言，恐怕难有效果，可能还会造成相反的效果。

  开工迟滞造成房源紧缺，近5年已售未建土地达3870万平方米

  合肥商品房市场长期供不应求房源紧缺的根本原因在于：一、合肥市对主城区商品房备案价实行“限价”制度，政府的定价方式是成本定价法，根据每块地的土地成本，加上一定建安、运营费用给出限价，企业拿地之后，价格达不到利润预期，开工、推盘积极性长期不高。二、过往几年房企囤地土地增值收益相当可观。从2011年以来9区土地成交楼板价来看，5年间涨了接近7倍，2016年平均楼板价已经达到7700元/平方米，虽然相比其他热门二线城市来看，仍有不少差距，但如此之快的涨幅足以让房企赚的盆满钵满，尤其目前合肥土地市场火热异常，土地仍有升值空间。

  虽然近几年土地成交规模在递减，但土地成交面积仍远大于商品房销售面积。2012年表现尤为明显，合肥9区土地成交建筑面积是商品房销售的2倍。如今，市场火热、前景被一致看好，土地增值又如此显著，必然会带动企业新开工积极性，而这些已售未建土地形成的新增供应量将在未来集中上市。

  需求端已作调整，短期供不应求难逆转，未上市存量将是隐患

  合肥市场供不应求是不争的事实，也并不单单是土地供应不足造成的，部分开发商推按意愿不强，拉长开发节奏等也是主要原因。短期来看，未上市的量并不会立即反应出来，但长远来看，在需求端实行信贷化差异政策之后，仍然按照以往经验通过增加土地供应来缓解供不应求的局面，将会造成市场库存过大，根据2011年以来土地成交建筑面积和商品房成交面积之差，粗略估算目前合肥仍有近3000万平方米潜在库存(此处为高估值，并不是所有土地成交均转化为成交，且不包括退地等)，按照现有销售节奏来看，消化周期已经超过20个月以上。因此，盲目的增加土地供应或将给未来合肥带来潜在库存激增风险。