[中房研协]房地产开发投资、销售指标好于预期，政策效果下半年见分晓

——2017年1-3月房地产行业数据点评

  一、房地产开发投资增速持续上升

  2017年1-3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资12981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

单位：亿元，%

图1  全国房地产开发累计投资及增速

数据来源：国家统计局。

  点评：1-3月份房地产开发投资累计增速持续上扬，房地产开发投资增速比1-2月提高0.2个百分点，其中住宅投资增速提高2.2个百分点。住宅投资增速的提高拉动了整个房地产开发投资增速。分区域看，中部地区增涨较快，为14.7%，东部地区为7.9%，西部地区为7.5%，增速各有提升。最严政策调控下，一季度房地产投资依然显著上升原因是：其一，房地产投资得益于宏观经济企稳，今年一季度国内生产总值同比增长6.9%，良好的经济开局，促进了房地产投资信心的提升，反过来，房地产投资的增长也是经济稳定增长的基础。其二，虽然自3月以来多城采取限购限贷以及限卖等房地产调控措施，但由于政策调控对投资影响存在时滞性，房地产投资影响可能在4月份或以后会有所显现。前三个月的房地产投资增速带有一定的惯性。其三，现在一些热点城市有计划的加大土地供应，利于推动房地产投资的增加。

  二、新开工面积增幅继续上扬

  1-3月份，房屋新开工面积31560万平方米，增长11.6%，增速提高1.2个百分点。其中，住宅新开工面积22751万平方米，增长18.1%。

单位：万平方米，%

图2  全国房地产累计新开工面积及增速

数据来源：国家统计局。

  点评：1-3月，新开工面积同比增幅持续上扬，住宅新开工增幅比去年同期高3.3个百分点。新开工的上升有利于未来市场供应的增加。目前新开工增速上升的动力因素：其一，季节因素，每年的一季度是房企项目排期的集中时段，新开工的速度和数量都在增加。其二，房企对未来市场发展仍持相对乐观的态度。随着一些热点城市加大对土地的供应，国家对于楼市发展的态度更多是保持稳定，而非打压降价，因此房企对未来发展也有信心，投资和开工积极性不减。

  三、销售面积、销售金额增幅回落，但依然处于高位

  1-3月份，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点。其中，住宅销售面积增长16.9%，办公楼销售面积增长52.9%，商业营业用房销售面积增长35.6%。商品房销售额23182亿元，增长25.1%，增速回落0.9个百分点。其中，住宅销售额增长20.2%，办公楼销售额增长67.9%，商业营业用房销售额增长49.3%。

单位：%

图3  全国商品房累计销售面积及销售额增速

数据来源：国家统计局。

  点评：从近一年商品房销售面积和销售金额月度累计同比增幅走势看，两指标增幅总体在回落，但平均增幅依然远远高于房地产开发投资增幅，更高于同期GDP增幅，且销售金额增幅全部高于同期销售面积增幅，显示房价依然在上升通道中。

  虽然一季度末房地产销售面积增幅小幅回调了4.6个百分点，但依然还是保持了接近20%的增长，依然处于高位！从这个角度看，房地产到目前为止还没有有效降温。史上最严调控下，楼市前期释放的交易能量巨大，市场惯性相当强，政策对市场预期乃至交易行为的实际影响，要滞后到四月份，甚至下半年才能明显表达出来。

  “房子是用来住的，不是用来炒的”，这是中央确定的房地产市场发展基本定位。科学理解之，房地产要回归居住的本质属性，并在一定程度上去除投资投机属性。这并不意味着楼市就不发展了。随着新型城镇化进入快速发展期，农村人口加速向城镇转移，住房需求依然很大，解决人民群众的“居住”需求是中央赋予房地产行业的重要使命，这项使命在今后十年不是减轻了，而是更加重要了。要防止房地产市场被投机资金金融化、泡沫化，要千方百计促进楼市向正常行业的回归，这对于房地产市场是难得的发展契机。

  分子行业看，住宅销售额增长20.2%，办公楼销售额增长67.9%，商业营业用房销售额增长49.3%。行业发展有所分化，住宅销售相对理性，商办物业的销售则出现了井喷。这与住宅限购政策执行早，商办限购执行晚，存在时间差有关。预计主要城市进一步加强商办物业的限购之后，整个商品房市场的炒作氛围将明显降温。市场进一步趋于理性。

  四、库存去化效果显著

  3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。其中，住宅待售面积减少1643万平方米，办公楼待售面积增加3万平方米，商业营业用房待售面积减少84万平方米。

单位：万平方米

图4  全国商品房各类物业累计待售面积

数据来源：国家统计局。

  点评：1-3月，住宅、办公楼、商业营业用房待售面积纷纷回落，去库存成果显著，为17个月最低值。从去库存政策看，预期2017年整体三四线楼市政策依然宽松。而一二线城市已经基本完成了去库存任务，预计后续房地产调控会持续加码。

  五、土地购置面积有所回落，成交价款增速反弹

  1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%，增速比1-2月份回落0.5个百分点；土地成交价款1359亿元，增长16.7%，增速提高4个百分点。

单位： %

图5  全国土地累计购置面积及土地成交价款增速

数据来源：国家统计局。

  点评：1-3月，土地购置面积继续呈现正增长态势，主要由于近期重点城市土地供应增加，开发企业拿地积极。土地成交价款增速自去年11月持续下降以来，呈现v字回升趋势。即使在多重调控政策约束下，土地市场仍然火热。标杆房企对热点城市拼抢积极，特别是武汉、南京、苏州等城市，房企依然积极布局。甚至部分住宅地块依然被多家房企以突破上限的价格拼抢。

  六、开发企业到位资金增幅反弹

  1-3月份，房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11.5%，增速比1-2月份提高4.5个百分点。其中，国内贷款6892亿元，增长10.7%；利用外资74亿元，增长308.0%；自筹资金10894亿元，下降7.2%；其他资金17806亿元，增长27.1%。在其他资金中，定金及预收款10007亿元，增长27.0%；个人按揭贷款5538亿元，增长18.6%。

单位：%

图6  全国房地产开发企业到位资金增速

数据来源：国家统计局。

  点评：1-3月房地产开发企业到位资金增速出现好转，其中定金及预收款同比增幅27%、个人按揭贷款同比增幅18.6%，自筹资金仍为负值，拉低了房地产开发企业到位资金增速。但相比较1-2月，增长了4.5个百分点，出现明显反弹。即使房企融资渠道层层收紧，对于大型开发商而言，有大量的资金储备，不会受到信贷收紧的影响，对于规模较小的开发商依然有其他途径获得开发企业资金。由于房地产开发企业仍然看好当前一些城市的房地产市场，因此房地产开发企业受正规渠道融资限制之后，开始转向而被视为“影子银行”的非标融资（委托+信托+未贴现承兑汇票）。影子银行的盛行可为房地产开发提供资金支持，但是风险也不容小觑。

  （本文来源：中房研协 测评研究中心）