[易居研究院]10大都市房价2012年以来首次环比转跌，香港房价单季大跌7.8%

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  1、2018年四季度，10大国际都市房价指数为145.1，环比2018年三季度下跌1.1%，同比去年期上涨1%，2011年底欧债危机以来首次环比下跌。与次贷危机后的低谷2009年二季度相比，上涨62.8%。

  2、2018年四季度环比涨幅排在前3位的城市分别为纽约、首尔纽约、首尔和洛杉矶，环比涨幅排在末3位的城市分别为香港、北京和上海，均出现环比下跌。

  3、2018年四季度同比涨幅排在前3位的城市分别为新加坡、首尔和洛杉矶，同比涨幅排在末3位的城市分别为上海、多伦和北京，均出现同比下跌。，均出现同比下跌。

  4、展望2019年，预计10大国际都市的房价总体将趋稳，且不同城市的分化趋势会更加明朗：纽约和洛杉矶的房价可能将趋稳；伦敦楼市可能继续保持振荡下行走势；香港房价可能会继续下跌；北京和上海的房价将稳中有跌

  在经济走势和货币政策全球趋同的背景下，主要大都市房地产场尤其在经济走势和货币政策全球趋同的背景下，主要大都市房地产场尤其在经济走势和货币政策全球趋同的背景下，主要大都市房地产场尤其是房价变化，也具有一定的相是房价变化，也具有一定的相似性和趋同，为了更好跟踪研究国际及内大都市的似性和趋同，为了更好跟踪研究国际及内大都市的房价变化，易居房地产研究院在国内率先和创建了10大国际都市房价指数报告。本报告选取了纽约、洛杉矶伦敦东京首尔多纽约、洛杉矶伦敦东京首尔多纽约、洛杉矶伦敦东京首尔多纽约、洛杉矶伦敦东京首尔多纽约、洛杉矶伦敦东京首尔多纽约、洛杉矶伦敦东京首尔多纽约、洛杉矶伦敦东京首尔多新加坡、香港新加坡、香港北京和上海等全球10大都市为样本，依据当地政府公布的统计数展开分析。

  一、10大国际都市房价指数

  本报告共选取了10个代表性的个代表性的国际都市，对各个城市的房价指数进行标准化处理后，以GDP占比计算得出的权重占比计算得出的权重相乘，即得出当期10大国际都市房价指数房价指数。需要指出的是，本文中北京和上海的是，本文中北京和上海所选取的房价指数为国家统计局公布的二手住宅销售价格指数，主要是考虑到内地调控政策严厉，北京和上海的新建商品住宅价格受限价政策影响有一定的失真，而二手房价格走势受政策影响较小。另外该指数与实际相比，波幅偏小，但是为了数据的权威性，本文仍采用各国官方公布的数据。

  美国次贷危机爆发以后，10大国际都市房价指数下滑，于2009年二季度触底，此后随着全球经济的逐渐复苏，10大国际都市房价指数也开始了上行趋势。10大国际都市房价指数总体上持续了9年多的上涨，上涨趋势延续至2018年三季度。2009年三季度至2011年三季度缓慢上涨，2011年四季度至2012年一季度受欧债危机的影响小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度涨势较快，2017年一季度至2018年三季度涨势有所放缓，2018年四季度转跌，目前处于见顶或正在筑顶阶段。

  2018年四季度，10大国际都市房价指数为145.1，环比2018年三季度下跌1.1%，同比去年同期上涨1%，2011年底欧债危机以来首次环比下跌。与次贷危机后的低谷2009年二季度相比，上涨62.8%。10大国际都市房价指数的上涨，体现了十年来全球经济的平稳增长。

  二、10大国际都市房价涨幅排名1、香港环比跌幅第一根据各国统计部门的数据，与2018年三季度相比，2018年四季度10大国际都市中，房价上涨的城市有4个，下跌的城市有6个。环比涨幅排在前3位的城市分别为纽约、首尔和洛杉矶。其中，纽约以2.1%的环比涨幅位列第一。美国2018年GDP增速为2.9%，创2015年以来新高，美国经济增速加快，核心通胀率达到目标区间，就业数据非常强劲，带动了强劲的购买力。此外随着特朗普税改落地，更多海外资本回流美国，部分资金进入房地产行业。

  环比涨幅排在末3位的城市分别为香港、北京和上海，这三个城市均出现了房价环比下跌的情况。其中，香港以7.8%的环比跌幅位列倒数第一，跌幅远超其他城市。金融危机以来香港楼市持续火热，房价涨幅巨大，积累了一定的泡沫。2018年6月份香港出台对一手住房征收空置税等六项调控政策。此外9月份香港进一步提高了基准利率，提升至2.5%，进一步提升了香港购房者的成本。

  2、同比涨幅新加坡最大同比涨幅排在前3位的城市分别为新加坡、首尔和洛杉矶，同比涨幅分别为7.9%、6.2%和3.7%，其中新加坡的同比涨幅最大，主要是2018年前两个季度涨幅较大，三季度涨幅放缓，四季度微幅下跌。2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施QE政策，导致大量资金涌入新加坡楼市，外资和外国人的涌入，推动了新加坡房价持续飙升。2009年新加坡开始实施楼市管控，直到2017年，新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动，2018年房价创下八年来最大年度涨幅。

  同比涨幅排在末3位的城市分别为上海、多伦多和北京，这三个城市均出现了房价同比下跌的情况。其中，上海以2.7%的同比跌幅位列倒数第一位。根据英国权威财经杂志《经济学人》(Economist)最新公布的全球房价指数显示，加拿大的房地产价值明显被高估。政府已于2017年出台房地产新政，包括加息、收紧贷款审核等来抑制多伦多以及周边地区的过热房市。对于北京和上海，从严调控的基调导致了购房者的心理因素产生变化，购房人群总体对楼市更多保持观望态度，同时由于信贷政策不放松，压制了部分刚需及改善性需求。值得注意的是目前十大国际都市中，已有四个城市出现了房价跌回一年前的情况，或许预示着全球楼市都将逐渐降温。

  3、2018年四季度与2007年四季度相比中国三城的房价涨幅领跑2018年四季度与2007年四季度相比，比较10大都市的房价涨幅，涨幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海，涨幅分别为204.7%、90.3%和80.2%，远高于其他国际都市。这三个城市房价涨幅较大，主要是因为过去十多年中国经济持续中高速增长，城镇化进程中人口大量涌入北京和上海等大城市，城市建设和基础设施不断提高和完善，房产的大幅升值正是这一系列红利的体现，中国内地和香港的有房一族通过房产升值分享了经济发展的红利。纽约的房价涨幅排名垫底，虽然近几年纽约楼市复苏，但是次贷危机对楼市的重创很严重，直到2018年四季度房价才超过2007年四季度。与纽约一样同是美国大都市的洛杉矶房价涨幅则达21.5%，涨幅超过纽约较多，主要是由于洛杉矶以华人为代表的海外置业投资较多和旅游业较发达。

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