[易居研究院]日韩经验表明，我国住宅新开工面积可能将见顶

  一、研究背景和意义

  人口因素是影响住房市场的最基本变量。对于房地产市场来说，“长期看人口”是一致的共识，人口的增长、结构的变迁，都会对住房供需及整个市场产生影响。中日韩三国同为东亚国家，在传统文化和住房观念上有一定的相似性，且日本和韩国的经济社会发展和城市化率都处于世界前列，研究日本和韩国的人口变化与住房市场的关系，这有助于研判我国人口与住房市场发展的规律。

  二、日本人口与住房研究

  1、日本总人口概况

  二战后，日本社会与经济的稳定，促使人口有一个较快的上升速度。1950 年日本人口为 8280 万，1967 年超过了 1 亿大关，到 1990 年为 1.25 亿。总体上来看，这一阶段的人口增长速度较快。1990 年后，日本人口增速逐步下滑，2009 年达到总人口最高值1.286 亿。2010 年人口出现拐点，此后均为负增长，2018 年（1.272 亿）相比 2009 年下降 1.1%。日本政府预计 2055 年总人口会首次跌破 1 亿人，并还将持续不断减少，到2065 年日本人口将会减少至 9000 万人以下。

  2、日本劳动年龄人口

  与总人口趋势一致，日本 15-64 岁劳动年龄人口与也经过高峰后出现下滑。日本在战后的 1947-1949 年三年间，出现了历史上的生育高峰。人口出生率在千分之四以上，扣除当年的死亡人口，平均每年增加 200 多万的人口。当这批婴儿潮时期出生的人逐渐成年后，日本迎来了劳动力充沛、生产力迅猛发展的经济奇迹。劳动年龄人口从 1950年的 4945 万增至 1995 年的 8777 万，1996 年劳动年龄人口出现拐点，此后均为负增长，2018 年（7597 万）相比 1995 年下降 13.4%。日本的劳动年龄人口拐点比总人口拐点提前 14 年出现。

  从日本劳动年龄人口占总人口的比例来看，由1950 年的59.7%上升至1970 年的69%， 此后 10 年逐渐下滑。1980 年达到低点 67.5%后再次上升，1992 年达到 1950 年以来的历史高点 69.8%，此后逐渐下滑至今，2018 年为 59.7%。

  3、日本购房适龄人口

  与总人口和劳动年龄人口趋势一致，日本 25-49 岁购房适龄人口与也经过一个高峰后出现下滑。1950-1981 年，日本购房适龄人口出现了大幅度的增长，从 1950 年的 2488万增长到 1981 年的 4605 万。1982 年购房适龄人口出现拐点，此后均为负增长，2018年（4032 万）相比 1981 年下降 12.4%。日本的购房适龄人口拐点比总人口拐点提前 28 年出现。从日本购房适龄人口占总人口的比例来看，由 1950 年的 30%快速上升至 1977 年的39.4%，此后一直下滑至今，2018 年为 31.7%。

  4、日本城市人口和城市化率

  1950 年以来，日本经历了城市化快速发展（1950-1975）和城市化平稳阶段（1976年以后）。需要说明的是，日本 2000 年后城市人口突然大幅增加是由于行政区域合并所致，与以往工业化推动下的城市化存在根本的不同。

  城市化与经济和工业的发展密不可分，经过战后几年经济社会的恢复，日本城市人口开始恢复增长。而 1950 年爆发的朝鲜战争极大地刺激了日本的工业发展，经济获得转机，城市人口开始大量增加。50 年代到 70 年代初，是日本工业化高潮时期，GDP 年均增长接近 10%，进入发达工业化国家行列。1950-1975 年，日本城市化率从 53.4%增至75.7%，年均增长 0.9 个百分点，成为高度发达的城市化国家。

  1973 年“石油危机”爆发，世界经济陷入低迷，原油几乎全部依赖进口的日本受到很大冲击，制造业成本大幅上升。1974 年日本实际 GDP 增长率从上一年的 8%大降至-1.2%。经过一段时间调整后，日本走出危机，但从此经济增速明显放缓，1975-1990 年，日本实际 GDP 年均增长率为 4.5%。1975 年后日本的城市化也进入稳定阶段。2000 年日本的城市化率为 78.6%，仅比 1975 年上升了 2.9 个百分点。

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