[克而瑞]荣盛拟分拆“荣万家”上市，多元业务稳步发展

  导 读 

  荣万家规模、盈利水平处于行业中间水平，但从一季度表现来看，未来有望提升。

  ◎  文 / 沈晓玲、董艺葩
  近日，荣盛发展发布公告称其拟分拆物业管理公司荣万家于港交所上市，是继碧桂园服务、新城悦、永升生活服务、雅生活等一众房企旗下物业管理公司上市后的又一家拟上市的物业服务商。

  01

  荣万家19年在管面积达6000余万平
  近十年营业收入持续递增

  布局全国47个城市，在管面积达6000余万平。截至2020年5月，荣万家服务了全国47个城市，接近50万户的业主，管理项目近300个，管理面积达6000余万平。管理业务涵盖住宅地产、商业地产、产业园区、旅游地产及养老地产等。2019年，物业公司从“重品质、提客满、拓疆土、促社商”四个方面稳步提升服务水平，营业收入、净利润分别完成计划的104%和185%；外部拓展面积2141.26万平方米，完成了计划的268%。物业营收呈几何倍增，增速未见放缓趋势。近十年来，荣万家物业管理的营业收入呈几何倍增，由2010年的0.4亿元持续增至2019年的13亿元，2020年仅第一季度的营业收入就达4.05亿元，按此预估全年营收或超15亿元。企业营收同比增长率虽屡有波动，但鲜少低于20%，多集中于40%至70%间，更在2015年及2019年高达90%以上。

  02

  荣万家经营规模处行业中游
  盈利能力正逐步提升

  经营规模虽处行业中间水平，但有望提升。相比已经在港股上市的物业管理公司——碧桂园服务、绿城物业、雅生活、中海物业、彩生活、新城悦、永升生活服务、中奥到家、佳兆业物业、奥园健康等，荣万家的营业收入及在管面积均处于中间水平，经营规模仍有待提升。但荣万家2019年营业收入达13亿元，在管面积6000余万方，外部拓展面积也超计划完成，在过去十年内，经营规模增速日益加快，有望提升。就单平效能[1]而言，荣万家19年单平效能为1.81，略低于行业平均水平2.24。盈利水平虽处行业较低位，但正逐步提升。荣万家2019年净利润为1.01亿元，虽超计划完成，但净利率7.8%仍在整体行业中处于较低水平，低于行业内平均数值13.4%，盈利水平仍有待提升。但在2020年第一季度，荣万家的净利率为12.5%，较19年年末稳步上升了5个百分点，正逐步趋于行业内平均水平。

  03

  荣盛发展“3+X”全面发展
  多元化进程与行业平均相当

  地产、产业园、康旅并进，物业占比高于行业平均。荣盛发展自2015年起，逐步由传统房地产开发向“3+X”新型产业全面发展转型。“3”指以地产开发为主，产业园与康旅板块并行；“X”则指其他多元化业务全面发展。从营业收入分布情况来看，近三年来的地产销售仍是营业收入的主要来源，该占比接近90%，相比30强房企平均多元化业务营收占比约为12%，荣盛发展的多元化进程与30强行业平均基本相当。产业园板块作为荣盛发展的第二大利润来源，经过五年多的发展，已较为成熟，在河北、安徽、湖北三个省布局了13个园区，营收情况也在年报中单独列出，三年来的营收占比较大，维持约在5%上下。荣盛康旅经过五年多的发展，项目布局也已基本形成，19年全年实现营业收入59.07亿元，约占总营业收入的8.3%，但由于康旅业务涉及地产、管理、服务等，在年报营收构成表中，未将康旅业务的营收情况单独列出。此外，在其他多元化业务中，物业服务表现突出，目前物业服务的营收占比为1.64%，高于30强行业平均（约为1.3%左右），并有望进一步提升。

  04

  荣万家近年来稳步发展
  荣盛发展将继续坚持多产业协同发展

  荣万家规模发展增速快，净利润稳步上升；多元化业务与地产业务协同发展。荣万家虽现阶段规模较其他物业管理公司而言略低，但从近十年的营收情况看，规模处于快速增长阶段，19年外部拓展面积也创得佳绩，20年第一季度的净利率也较19年末实现稳步上升，在多元化业务的营收占比中，也高于30强房企平均水平。荣万家的上市，将有助于突出荣盛发展生活服务板块的发展优势，提升物业服务的竞争优势。另外，荣盛发展的地产销售签约收入在2018年突破千亿，从近三年的营收情况看，其他多元化业务与地产业务协同发展。