[克而瑞]调研纪要|陕西省三四线城市(四十三):宝鸡篇

杨科伟 李诗昀2020-10-09 09:44:50

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  • 城市:陕西
  • 发布时间:2020-10-09
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  城市综述:关中西部工业城市,“东扩、南移、北上”发展方向

  宝鸡,古称陈仓,地处陕西省关中西部,东连咸阳,南接汉中,西北与甘肃省的天水和平凉毗邻。常住人口约376万,支柱产业为汽车零部件、钛及钛合金、烟酒食品、能源化工、优势装备制造。

  宝鸡市辖渭滨、金台、陈仓三区,下辖岐山、扶风、凤翔等九县。宝鸡城区三面环山,呈狭长型分布,在本世纪初,建成区仅仅覆盖渭河沿岸30万平方公里范围。随着“东扩、南移、北上”发展战略的提出和落实,宝鸡城区面积逐步扩展到目前的超150万平方公里,城区人口已超85万人。

  具体来说,“东扩”即行政中心东移、发展虢镇版块连接陈仓区,“南移”即发展高新区、高铁南站,“北上”即建设蟠龙新区。相较而言,“南移”进展最为顺利,尤其是高新区已然成为宝鸡新的区域地标,其次是“东扩”,而“北上”由于受到地形限制发展相对缓慢。

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  2017年开始快速上升

  2019年降温后项目竞相降价

  2017年以前,宝鸡楼市是典型的内生型市场,意即市场供需双方多是本土开发商和地缘性客户。楼市整体不温不火,成交均价低于4000元/平方米。

  2017年-2019年下半年,是宝鸡楼市的高速发展期,成交均价迅速攀升,涨幅近50%。

  2019年末宝鸡楼市由盛转衰,一方面,项目扎堆入市,同质化竞争激烈,楼市整体供过于求,购房者观望情绪浓厚,另一方面,经历前两年楼市高速发展,人口吸附能力有限的宝鸡潜在购房需求基本已经释放完毕。在此期间,受到年终业绩压力影响,以碧桂园为首的品牌房企率先降价,最高降幅达1500元/平方米,蓝光雍锦半岛等项目为加速去化,精装改毛坯以降低单价。

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  不限购、不限售,首付三成/四成

  3月降首付“一日游”

  宝鸡房地产调控政策相对宽松,并无限购、限售等限制性政策。限贷方面,多数项目执行首套房首付30%、二套首付40%,个别本土开发商项目允许20%首付,某本土房企通过集团小额贷款公司提供零首付。

  疫情发生后,3月12日,宝鸡市发布15条新政稳楼市。除了缓缴土地出让金、降低预售取证标准等常规的供应端纾困政策以外,还明确提出“积极争取降低首套住房贷款首付比例政策,公积金贷款最高额度由40万提高至50万”。但也正因为“降首付”旨在刺激需求一端,可能引发居民盲目加杠杆,新政不出一日遭遇下架。

  6月,宝鸡出台15条稳就业举措,其中提到“在校大学生持学生证、专科及以上学历毕业生持毕业证即可落户”,意味着宝鸡落户基本放开,近乎实现零门槛落户。但从实际情况来看,由于宝鸡是重工业城市,缺乏对口高层次人才的就业岗位,政策引人效果有限。

  当前楼市

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  疫情加速市场转冷

  4、5月以价换量短暂“小阳春”后再度转凉

2020年,新冠肺炎疫情让宝鸡楼市雪上加霜。2月宝鸡商品住宅供、求一度跌至历史低位。4月随着疫情影响逐渐散去,房企加速推货,单月住宅供应面积攀升至120万平方米,创近年来新高,另一方面,加大折扣力度,以价换量,典型如碧桂园凤凰城降价约400元/平方米,4月宝鸡整体成交面积高达50万平方米。5月,市场热度延续。不过,随着阶段性降价营销活动的暂停,宝鸡市场再度转凉。

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  渭滨>金台>陈仓

  高新一期、南站板块是价格高地

  主城三区中,陈仓区区位优势不甚明显,在售项目主要集中在虢镇版块,均价仅3000-4000元/平方米。

  金台区主要包含市中心、金台大道、行政中心等版块,是宝鸡的老城区,但发展相对饱和,在售项目多为本土房企开发,整体均价在4000-5500元/平方米。

  渭滨区主要包含高新一期、二期、三期和南站四大板块,其中高新一期和南站板块由于发展起步较早,整体配套较为成熟,均价达6000元/平方米,极个别价格标杆项目如观山堂均价更是高达18000元/平方米。高新二期、三期因板块开发进度差异均价依次递减,二期均价在5300元/平方米左右,三期均价低于5000元/平方米。

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  刚需主导市场,价格极度敏感

      120平米三房受欢迎

宝鸡的主力购房群体仍然是本地客户和周边郊县客户,其中本地客户普遍选择在原生活圈内购置新房,购买力较强的年轻客群会从老城区转移至高新区购房。周边郊县客户购房的主要诉求是改善居住环境或方便子女上学。

另外,毗邻的甘肃省天水、平凉等市购房者也为数不少,在综合考量宝鸡的城市人居环境和房价后选择居家迁移,以天水为例,尽管整体居民收入水平与宝鸡相近,但住宅成交均价在8000元/平方米以上,两相对比,宝鸡“性价比”凸显。除此以外,购房者中也有返乡置业客群和西安外溢客群。

宝鸡居民整体收入水平偏低,普通产业工人、私营企业员工月收入仅3-4千,购房首付、月供皆有不小压力。受制于购买力,整体来看,宝鸡楼市由刚需主导,改善性需求释放空间有限。

宝鸡客户普遍对价格极度敏感,降价加速去化效果明显,碧桂园2019年末降价约1500元/平方米,迅速去化一整栋房源。

从需求结构来看,三房是绝对的供求主力,成交占比在7成以上。分面积段来看,120平方米左右房型兼顾总价和功能性,相对更受市场欢迎。

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  2016-2019年加速供地

  近期流拍率显著提升

  2016-2019年间,宝鸡主城区加速供地,2019年涉宅用地总成交建面更是高达651万平方米。高新区是近年来供地主力,近三年成交幅数在15幅以上,2017年和2018年成交建面在300万平方米以上,占主城三区总成交建面比重超70%。

  今年以来,宝鸡土地市场流拍率显著升高,房企拿地趋于谨慎。由于目前老城区、高新区已无优质的大体量净地供应,存量待开发用地多数被本土房企持有,品牌房企纷纷选择谨慎拿地,甚至加速清盘撤离宝鸡。

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  2017年以来6大品牌房企进驻

  2020年本土房企市场份额上升

  2017年至2019年间,经宝鸡市政府引进,品牌房企集中进驻宝鸡。从2017年的恒大、碧桂园、新城,到2018年的蓝光、富力,再到2019年初的绿地,短短三年时间,6家TOP50品牌房企落子宝鸡。值得一提的是,受供地结构和规划利好两方面因素影响,品牌房企首入宝鸡,纷纷瞄准高新区版块,已入市的7个项目有5个位于高新区。

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  2020年本土房企占据更大市场份额,2020年1-8月,销售金额TOP10项目中,品牌房企仅蓝光雍锦半岛、富力湾、恒大御景湾上榜,分别位列第三、第八和第九位,其余皆为本土开发商项目,印象西府、轩苑四季花城销售业绩位居前二。本土开发商中,三岭、轩苑品质亦颇受市场认可。 

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  短期去库存压力大

  仍然依赖刚需托市

  短期内宝鸡楼市去库存压力较大,本地居民基本实现住有所居,且受制于收入水平偏低,改善性需求释放空间有限,仍然需要依靠周围郊县和甘肃市县的刚需客户托市,购房者中也有返乡置业客群和西安外溢客群;客户普遍对价格极度敏感,降价加速去化效果明显。

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