[贝壳研究院]9月TOP50房企销售价格监测报告（20201019）

TOP50房企9月销售价格监测报告

  10月19日国家统计局发布显示，全国 1-9月商品房销售均价为9878元/㎡，同比上升5.6%，同比增速连续5个月持续回升。全国市场如此，TOP50房企在9月的价格表现上又呈现出哪些特点？

  整体数据：TOP50房企1-9月销售均价同比增长4%，略低于全国平均水平。

  根据国家统计局数据显示，国内房地产的“金九”未达预期，成色稍显不足，而从大力宣传的让利促销房企角度，让利幅度似乎也并未达到消费者预期。根据贝壳研究院数据统计，TOP50房企2020年1-9月累计销售均价约16596万元/㎡，同比增长约4%，略低于全国5.6%的增速；单个9月，TOP50房企销售均价约为16461元/㎡，环比增长约1%，同比增长约8%。

  均价结构：9月TOP50房企中30家均价上涨，较8月增长10家。

  根据贝壳研究院监控，TOP50房企9月销售均价上涨房企30家，较8月扩大10家，占比60%，；均价稳定房企4家，与8月持平；均价下降房企16家，较8月减少10家，占比32%。9月房企均价下降房企数量有所减少，融资新规下结合四季度的时间节点，房企逐渐开始综合平衡“让利销售“与”利润率水平“之间的关系。

  价格受供货结构影响较大，在“降价”的房企中也不乏因产品供应结构而造成销售均价走低的房企，例如旭辉，9月销售均价约1.33万元/㎡，环比下降约22%，主要由于9月部分回迁安置房入市销售、项目组成及地区组成变化所致。旭辉方预期随着2020年第四季度各地商品房销售持续增长，合同销售均价将逐步回升至正常水平。

  量价结构：以价换量情况大幅减少，房企不会盲目效仿“恒大战术”

  从量价结构上分析，房企9月“以价换量“情况大幅减少，”金九“的让利幅度至少在TOP50房企中并未充分显现。同时，房企青睐选择”量价齐升“或者牺牲一定的”量“谋求价格上的稳定抬升趋势初显。

  率先打响“金九银十”促销大战的恒大，确实战绩不俗，9月销售面积环比增长68%，为其冲击双月2000亿目标打下坚实基础。与此同时，大幅让利让恒大9月销售均价环比下降12%，根据恒大2020年中期财报中显示，其毛利率水平大幅下降至25%，处于行业超低水平，是上半年房企“增收不增利”的典型代表。销售规模的快速增长，确能带来销售回款的可观收入，恒大的战术选择很大程度上尤其低廉的土地成本支撑，截至上半年，恒大住宅累计储备项目817个，分布于全国229个城市，总规划面积约2.4亿平方米。平均土地成本处于全国性房企中较低水平，其中一、二、三线城市平均成本分别为3711元/㎡、2572元/㎡、1501元/㎡。因此，不是所有的房企都适用同一种战术选择，还需结合自身的企业现状与长远目标，不可盲目效仿。

  趋势分析：短期仍存规模与利润博弈，频繁促销节点将成为行业新常态。

  今年三季度开始，相关机构对房地产行业的监管不断升级，融资新规将作为房地产市场长效机制建设的重要内容，相对应房企在管理层面也将做出相应的调整。短期内，多数房企仍存在规模与利润的博弈，而从长远发展的角度，行业的规则在改变，当“唯规模论“不再盛行，房企将更多的精力投入到更好的产品、服务与更高溢价能力。

  节点上“金九“已过，”银十“尚在，还有未来的”双11“”双12“等等，促销节点将成为房企未来营效节奏上的新常态。