[克而瑞]房企+健康，布局方向由居住属性向消费属性过渡

  导 读 

  房企坚持多元化战略，大健康产业是诸多房企选择的方向。

  ◎  作者 / 朱一鸣、王映雪

  11月下旬，融创战略投资强森医疗完成。此前几月，奥园健康计划控股浙江医美企业连天美的消息也引起了市场关注。奥园虽然11月底决定终止该收购事项，但是仍在积极寻找其他投资机会。房企投资大健康的热情一直很高，早些年的投资已经取得一定成果，如今房企开始更深入健康产业链，投资布局也表现出新的特征。

  01

  房企布局大健康显露成效

  大多数房企早已走在多元化的路上，涉及多项产业、多种业态，其中越来越多的企业瞄准大健康赛道。2019年，深耕文旅领域的融创推出康养品牌“融爱家”，宣布全面布局医疗康养产业。2020年，越秀地产宣布将养老产业升级至康养产业。“房企+健康”战略得到越来越多房企的认同。

  早些年进入健康领域的房企陆续通过定期公告披露布局进展，整体看来，通过养老概念入局是大部分房企的选择，恒大、保利、华润、招商、远洋和富力的健康布局均涉及这方面的布局，相关项目陆续开始运营。这些项目大部分定位利润较高的中高端市场。

  从资产结构看，典型房企基本采取了轻重资产相结合的投资模式，既持有重资产，也运营轻资产。在重资产方面，房企布局最多的是以地产开发为载体的康养地产、长者公寓、养老院、医院等项目。在轻资产方面，房企从社区养老服务、康复护理这些可归入物业增值服务类别的业务开始。

  02

  “+养老”是房企的首选方向

  人口老龄化是社会必然的趋势。2019年底,我国65岁以上老年人口已有1.76亿，不仅基数高，而且增长快，因此养老需求供给面临较大的缺口，值得房企深耕。房企选择养老产业作为健康布局的切入点固然有外部需求的考量，但更多是因为养老概念有助于房企发挥自身的地产基因优势。

  一方面，为项目开发增加养老概念有助于房企赋能主业。在收储时，房企可以通过划拨、协议出让等方式以较低的价格获得项目用地。即使是建设非营利性养老设施，也会提升周围可售产品的溢价，发挥协同效应。对于运营型养老项目，房企可以通过提升服务质量，获得自持物业增值，扩大品牌影响力。恒大养生谷系列产品并不局限于养老概念，而是将老年人住宅与普通住宅混合在同一个社区里，社区服务也扩展至各年龄段人群的全方位养生，配合租购旅并举的会员服务体系，充分赋能地产项目。

  另一方面，养老服务有助于房企的轻资产化。地产开发属重资产管理，养老服务的核心是轻资产运营，其业务模式是可复制、可持续的，有助于房企降低经营风险，实现与主业的优势互补。尤其是随着行业逐渐由增量市场过渡到存量市场，房企需要转变经营思路和盈利模式，养老品牌输出是比较合适的发展路径。远洋布局养老产业便是通过租用场地的方式布局养老公寓，实现连锁化的轻资产运营和品牌输出。

  03

  医美成为房企布局的新热点

房企取得的成果主要集中在养老赛道上，进入较早的房企相关产业已经开始规模化扩张。与此同时，房企也在大健康领域内继续“下注”，其投资目前正沿着产业链深入。2020年，新城、格力、金科、奥园、雅居乐、上实城开、融创等房企在大健康领域加大布局力度，其中奥园、雅居乐和上实城开均瞄准医美板块。

  房企积极布局医美，体现出健康板块经营思路的转变。房企的投资重心由“地产”向“健康”过渡，运营的核心也由项目转为客户流量。早期房企布局的养老产业，其主要客群是老年人群和亚健康人群，房企通过销售或出租房产发展客户，关注的仍然是客户的居住需求，其经营模式与传统地产开发的项目运营具有较高的相似性，客群却相对局限。

  近年来，非手术的微整形技术逐渐成熟，医美项目越来越安全便捷，消费也越来越大众化。医美的目标客群将更多的健康人群囊括进来，房企多年积累的业主与住户，是房企布局医美的天然流量入口；多年服务为房企积累了较好的口碑，房企新增服务可以先天获得较高的信任度。房地产市场由增量市场向存量市场转变，医美行业有助于房企实现存量客户资源的对接与激活。

  融资监管趋紧后，房企更为重视大健康板块的消费属性。养老地产主要突出的是居住属性，其投资具有长周期、高投入的特点，盈利模式仍在探索，回报的不确定性也较高。医美产业则兼具消费和医疗的双重属性，具有进入门槛低、现金流充裕的特点，房企的投资也能更快的获得正向回报。随着融资强监管成为常态，房企更倾向确定性高、见效快的细分领域，需求旺盛、模式可快速复制、高毛利的医美板块脱颖而出，成为“房企+健康”的新热点。

  总结：房企坚持多元化战略，大健康产业是诸多房企选择的方向。在众多细分领域中，养老板块因有助于赋能主业和实现轻资产化而获得房企青睐，部分房企多年布局已经卓有成效。随着行业环境的转变与布局的深入，“地产+健康”模式的布局重心由“地产”向“健康”过渡，房企的经营思路也有类地产的项目运营向客户流量运营转变，具有消费和医疗的双重属性的医美行业成为新的投资热点，未来有望构建起房企新的利润增长点。