[克而瑞]江苏省三四线城市(五十五):张家港篇

2021-04-25 14:29:01

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  • 城市:江苏
  • 发布时间:2021-04-25
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  调研感受

  ■  不愧是前三位的全国百强县,居民收入和房价远超内陆省会城市,购买力强不差钱;

  ■  内生需求主导市场,购房人总会接力上,上渠道上分销,客户洗洗总会有;

  ■  二环内大面积改善,二环外乡镇刚需上车盘,城北、城东区域价值提升更快;

  ■  政府严控供地规模,房企拿地拼马甲,高峰期370个马甲抢一幅地。

  ◎  作者 / 杨科伟、李诗昀

 01
  土地市场政府严控供地规模
  房企拿地拼马甲

  张家港政府严格控制土地供应量,保证住房供应规模合理适度,2015年-2019年,张家港市涉宅用地年成交建面皆在200万平方米左右,与当年商品住宅成交面积基本保持一致,土地消化周期维持在1年左右。

  张家港土地市场冷热基本与住宅市场保持同步。2016年-2017年,土地市场火热,房企竞拍热情高涨,平均楼板价由3000元/平方米一举跃升至6000元/平方米,单价地王记录频繁刷新。2018年下半年开始,土地市场转冷,溢价率显著回落。

  土拍方面,张家港优质地块竞拍设置限价,达到网上竞价中止价格后竞买方式转为一次报价,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人。为提高中拍率,房企往往身披多个马甲抢地。近期土地市场转暖,一度出现房企370个马甲争夺一块地。

供地

供地

  02
  历年楼市2018年下半年步入调整期
  2020年市场回温

  2016年,张家港楼市开始回暖,成交量价逐渐步入上行通道。2017年,张家港楼市持续火热,全年成交规模迈上200万平方米新台阶,成交均价突破10000元/平方米。2018年,上半年市场热度犹存,进入下半年,楼市开始降温,成交渐显乏力。2019年市场继续转冷,全年成交规模跌至181万平方米。2020年,伴随着土地市场转暖,楼市也有所回温,成交面积稳中有增。2021年一季度,张家港楼市相较去年底进一步回暖,但热度仍明显不及16、17年。

  得益于政府严控供地总量,张家港新房供求基本保持平衡,库存风险整体可控,截至2021年3月,全市商品住宅库存面积约为176万平方米,库存消化周期13个月。

供地

 03
  城市综述全国百强县前三,港口工业强市
  外来人口超70万

  张家港,苏州代管县级市,位于苏州东北部,南邻无锡,西接江阴,北滨长江。张家港下辖杨舍镇(主城区)、金港镇、塘桥镇、锦丰镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇。

  张家港连续26年位列全国百强县前三位,2019年,实现地区生产总值2547亿元,经济规模近乎与青海全省相当。张家港是港口工业强市,核心支柱产业冶金、机电、化工、纺织,其中冶金工业年产值超2000亿元。

  依托产业优势和经济基础,张家港持续吸引务工人员流入,2019年,张家港外来暂住人口规模达到73.8万。

供地

  04
  区域市场二环内改善、二环外刚需
  城东、城北区域价值快速提升

  以东、西、北二环路界,张家港主城区分为二环内和二环外两大区域,二环内新房价格普遍在20000元/平方米以上,优质学区房均价可达27000元/平方米,区域内大面积改善性项目居多,总价在300万元左右,二环外均价则在17000元/平方米左右,项目主要面向乡镇刚需客群。

  从地理方位来看,张家港主城还可以分为城东、城西、城南、城北四大板块。城西、城南板块发展起步早,配套更为成熟,且地理位置离无锡、苏州更近,但随着张家港发展思路逐渐转向“西控南限东拓北延”,城西、城南未来发展空间已然有限。近年来,政府规划重点布局城东、城北,东连塘桥高铁新城,北设高新技术产业开发区、引进科创产业,并先后引入万达、金茂两大商业综合体,区域价值得以快速提升。

  05
  需求结构主城居民购房区域观念强
  三室两卫户型更受刚需欢迎

  区域偏好方面,张家港郊区居民热衷于进城购房,而主城区内市民安土重迁、地缘观念强,购房时首选原居住区域,较少外溢跨板块购房。

  户型方面,考虑到功能性和总价,刚需家庭尤为偏好三室两卫、面积100平方米上下的户型。典型如棠颂云著项目,87平方米三室二厅一卫户型比95、104平方米三室二厅二卫户型去化慢,原因在于缺少一个卫生间,居住舒适性大打折扣。

 06
  政策环境限售2年、不限购
  首套、二套房最低首付30%

  张家港实行限贷、限价、限售。具体来说,首套、二套房最低首付比例皆为30%,二套房且贷款未结清最低首付比例40%,房贷利率首套5.2%、二套5.4%左右,目前银行贷款无异常,放款周期在1月以内。

  2017年8月张家港落地限售,新房、二手房取得不动产证满2年后方可转让。2019年12月10日,张家港取消限售,但政策发布不满一日便被撤回,12月11日起限售继续实行。

  不同于太仓、昆山,张家港是苏州下辖县市中少有的不限购城市。

  07
  购房能力本地居民购买力有支撑
  外来产业工人买房上车难

  张家港2019年城镇居民人均可支配收入达69243元,位居全国县级市前列,甚至远超绝大多数内陆二线城市。以全国城镇居民人均住房面积测算,房价收入比约为7.5,本地居民购买力仍有支撑。

  张家港外来人口众多,但多为钢材、木材等产业工人,整体收入偏低,支付能力相较有限,买房上车难。

  近几年,张家港棚改拆迁规模依然可观,居民拆迁可以选择货币化安置或实物安置,货币补偿标准大致在9000元/平方米,补偿标准整体偏低,对市场利好有限。

 08
  房企竞争1/3TOP50房企落子港城
  金茂去年劲销63亿业绩领跑

  碧桂园、万科、保利、金地、绿地、金茂、世茂、旭辉、中南、阳光城、建发、金科、新城、正荣、中骏等1/3的TOP50房企已落子张家港。

  港城居民对品牌房企认可度颇高,2020年房企权益销售金额TOP10榜单中,品牌房企占据八席,本土房企仅金厦、江苏国泰入围。金茂更是凭借智慧科学城项目,在2020年劲销63.1亿,高居销售金额榜榜首位置。

供地

 09
  营销策略五成以上项目启用渠道分销
  佣金普遍2%

  除了智慧科学城等有口碑、有规划、有政府背书的热销盘以外,张家港五成以上项目启用渠道分销,佣金比例通常为2%。典型如棠颂云著,项目前期阶段性上马分销,后期则主要依靠自销。

  10
  前景展望内生需求主导市场
  楼市持续平稳运行

  张家港楼市是典型的内生需求主导型市场。与太仓、昆山不同的是,张家港较少承接上海、苏州等核心城市外溢需求,投资性需求也并不旺盛,相反,张家港高净值人群更可能向核心城市外流。

  展望未来,平稳仍将是张家港楼市的主基调,当然,类似于高铁新城、智慧科学城等规划利好刺激下的阶段性、结构性火热行情仍可能轮番上演。

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