前有疫情，后有调控，偶然和必然的合力激起层层涟漪，震荡着时代，也震荡着中国的房地产。在行业最前端，土地市场的种种变化是与涟漪共振的回响，这种变化将在未来影响甚至改变中国房地产的格局。

  囤粮

  土地是房企的粮食。

  中国的房企深谙“雨备干粮晴备伞”这一俗语蕴含的哲理。

  2020年2月，行业尚未复苏，上海徐汇西岸金融港地块310.5亿全国地王的诞生就拉开了房企抢粮的大幕。

  从去年4月份开始，房企拿地积极性明显加大，到2020年上半年，TOP100企业拿地总额达到了1.5万亿元。机构数据显示，到2020年末，TOP100房企拿地总额约3.2万亿元，拿地规模同比增长14.0%。

  与此同时，房企的总土储货值也在稳步增加。克而瑞数据显示，2020年，房企总土储货值TOP100房企的货值总量达到45.9万亿元，其中有8家房企总货值超过万亿，总量超过15.2万亿。

  房企拿地积极除了企业自身需求，各城市为应对疫情冲击而出台的相关政策也给了房企极大动力。

  贝壳研究院数据显示，2020年，尤其是上半年，全国共有38城43次出台土地出让金延期缴纳或分期缴纳的相关政策。2020年全国300城市土地出让金总额达59827亿元，同比增加16%，创下了新高。

  不过这场企业与地方共赢的大戏很快就落下帷幕。随着政策的再次收紧和三道红线的出台，房企拿地动作逐渐平稳。

  《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）注意到，受此影响，2020年末，销售百强房企的总土储货值超43万亿，较上半年同期小幅下滑3%，但与2019年相比整体仍然保持稳定提升的趋势，百强总土储货值同比微涨3%，近六成房企百强房企土储货值同比上升。

  变招

  时代的变化总是让人始料不及。

  作为对变化的回应，房企在拿地策略上也在变换着节奏。回归一二线城市，聚焦区域深耕，成为新纪元的主题。

  克而瑞数据显示，截至2020年末，百强房企在一二线城市的土储建面占比进一步提升至55%，较上半年和2019年分别提升4个百分点和3个百分点，百强回归一二线效果显著。

  从城市层面来看，一二线城市中武汉、广州、重庆、成都和西安位列房企土储TOP5，武汉总土储建面超7000万平方米；三四线城市中仍是佛山、惠州和徐州进入土储TOP20城市，但较2020年上半年末土储总量来看，百强房企在这三个城市的土储总量有所下降，惠州、徐州的排名也分别从13、17下降至19和20名。

  而从供应和成交来看，一线城市土地供应和成交呈现两位数增长，土地出让金更是大涨40%，成交均价同比上涨16%。其中上海推地377宗、1732万平方米，成交378宗、1750万平方米上海收获土地出让金2952.4亿元，同比增长48%，拔得头筹。三四线城市成交放缓，与2019年几乎持平，微升04%。

  从区域布局来看，长三角依然是最受房企青睐的区域，大湾区和中西部其次。

  机构数据显示，2020年TOP10房企在长三角、珠三角、中西部区域拿地金额占比分别为30.5%、21.9%、27.9%。其中，长三角、中西部区域依旧保持着强劲的投资势头，长三角区域中杭州、南京等二线城市和一些热点三四线城市都备受青睐。

  早在去年3月份贝壳研究院发布的《房地产市场复苏力指数城市排行榜》中，长三角的城市占据前十半壁江山，复苏力在土拍市场表现最为抢眼。中指院研究指出，1—3月长三角城市群土地市场，TOP10企业拿地金额共计834亿元，位列区域首位。

  《东地产》统计显示，2020年最受房企关注的20个城市中前5大城市中有4个位于长三角区域，分别为苏州、南京、杭州、宁波。

  从大环境来看，房企变招是必然之选。毕竟房住不炒的基调下，供应端、融资端调控频出，销售端依然保持收紧，此时一二线城市和热点区域的优质资源成为抵御风险最好的保障。

  展望

  偶然和必然合力的影响还在扩散。

  “三道红线”对房企资产负债率、现金短债比、净资产负债率等提出了新的要求和考核，这也让房企在拿地的时候显得更加谨慎。

  对房企来讲，拿地是刚需，拿优质地块，更是当下和未来的刚需。

  在2020年房企业绩会上，房企高管们在投资拿地方面说过最多的词就是“分化”，包括城市群分化、能级城市分化、房企投资分化，但不管是哪一种分化，都意味着房企未来投资向一二线城市和热点区域聚集。

  22城“两集中”试点已经开始，从首批12城土地集中出让结果来看，热点城市和热点区域仍是房企投资首选。

  毕竟高能级城市和热点区域所带来的安全保障，非其他城市可比，更何况推动城市群协同发展是国家着力推动的国策。

  政策驱动加房企求生本能，让原本就是行业热点的一二线城市和长三角等区域，再次上演群雄逐鹿的大戏。

  而走进新纪元的中国房地产，分化在所难免，格局日渐清晰。