[克而瑞]热点二线城市(二十):厦门篇

2021-07-15 11:14:28

扫描二维码分享
  • 城市:福建
  • 发布时间:2021-07-15
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  调研感受

  ■  土拍板块分化加剧,岛内实际地价热炒至6.7万; 

  ■  20年豪宅成交大年,21年优质学区出岛成交飙升; 

  ■  岛内及邻近热点板块绑车位,远郊板块去化仍困难;

  ■  学区房零抗性,刚需向钱包妥协岛外80平三房热销;

  ■  国企占据市场主导地位,建发口碑最好;

  ■ 卖房依赖渠道分销,佣金比例2‰-3‰。

  ◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

  01 城市禀赋岛内既是行政中心又是经济中心
思明、集美和湖里常住人口均超百万

  厦门乃是福建省副省级市、计划单列市,地处福建省东南部,全市下辖思明区、湖里区、集美区、海沧区、同安区和翔安区6个区域,陆地面积1700.61平方千米。

  2020年,厦门GDP6384亿元,同比增长5.7%,户籍人口273万人,城镇居民人均可支配收入61331元,同比增长3.9%。第七次全国人口普查数据显示,2020年厦门常住人口516万人,较2010年第六次全国人口普查增长163万人,年均增速达到3.87%。其中,城镇常住人口462万人,城镇化率89%。

2

  岛内既是行政中心,又是经济中心。2020年,岛内的思明区和湖里区GDP分别达到2053亿元和1396亿元,合计占全市GDP的比重约54%。岛外的集美区、海沧区、翔安区和同安区GDP均不足1000亿元,占比都在10%附近。

2

  岛内人口吸附力最强,集美区市场价值逐步被认可。2020年,思明区、集美区和湖里区常住人口均超100万人,占全市常住人口的比重都在20%附近。海沧区、翔安区人口吸附力相对较弱,常住人口均不足60万人,占比都在10%左右。

2

  02 政策环境“四限”政策力度严苛
2020年“抢人大战”升级

  2016年9月,厦门重启限购,随后连番升级调控,政策力度愈加严苛。截至目前,厦门限购范围180平方米及以下住宅,本市户籍家庭限购2套、单身限购1套,非户籍限购1套,且购房之日前4年连续缴满3年社保或个税。

  认房又认贷,施工进度达到结构封顶银行才能放贷。在本市无房,无房贷记录首付30%,有1套房贷记录并结清首付40%,有2套及以上房贷记录并结清首付50%,有1笔房贷未结清首付60%,有2笔及以上房贷未结清停贷;在本市有1套住房,无贷首付40%,有1套房贷记录并结清首付50%,有2套及以上房贷记录并结清首付60%,有1笔房贷未结清首付70%,有2笔及以上房贷未结清停贷;在本市有2套及以上住房,停贷。

  2017年3月,厦门落地限售,全面打压市场投机炒作氛围。2017年3月25日后购买的一、二手房,需取得产权证后满2年方可上市交易。

  2019年12月,厦门土拍环节限房价,部分地块出让时明确商品住宅最高销售均价,其中岛内地块一度最高限价70800元/平方米。2021年,限价红线适度抬升,岛内新晋出让的两宗地最高限价分别达到71600元/平方米和71800元/平方米。

2

  2020年,受疫情影响,厦门出台了一系列的纾困政策,“抢人大战”不断升级:

  其一,放宽岛外人才购房门槛,符合一定条件的人才可在海沧区、集美区、同安区和翔安区购买1套自住商品住房。其中,本科及以上学历、获得中级以上职称、高级工及以上职业资格,三个条件满足其一即可。无住房、稳定就业1年、3年劳动合同,三个条件缺一不可。

  其二,启动五大人才工程,安居政策尤为给力。来厦高层次人才可以享受130-200万元的购房补贴,或每月6000-10000元的租房补贴,或市场价45%的标准购买100-150平方米的人才住房。顶尖人才还可获赠200平方米的人才住房或享有1000万元的购房补贴。

  厦门迈入成品住宅时代,新房强制精装交付,减少二次精装对环境的污染。临近城市主干道的项目阳台要求全封闭,并全部计入产证面积。

  03 土地市场2019年以来板块分化加剧
岛内实际地价由4.5万热炒至6.7万

  2016年,厦门迎来土地成交大年,每逢土拍必出地王,海沧区、翔安区、集美区和同安区频频刷新区域单价地王纪录,并刷新全市总价、单价地王纪录。8月26日,融侨总价42.18亿元夺下翔安区2016XP04地块,楼板价38345元/平方米,创全市新的单价地王。

  2017年,厦门土拍市场明显降温,涉宅用地平均溢价率跌至31%,同比下降63个百分点。而受“限地价、竞配建”竞价方式影响,最高溢价率基本封顶在50%。2018年,土拍市场持续转冷,涉宅用地平均溢价率跌至8%,同比再降22个百分点。尽管下半年优质地块供应增多,但低溢价乃至底价成交已成市场常态,全年4成涉宅用地均底价出让。

  2019年,厦门土拍市场有所回温,但板块分化明显加剧。一方面,岛内、岛外新城板块土拍市场火热,尤其是岛内土地曾断供5年,房企参拍热情高涨,全年岛内出让3宗优质地块,成交楼板价皆超4.2万元/平方米,并一举刷新全市总价、单价地王纪录。11月19日,中骏总价59.4亿元竞得湖里区2019P01地块,楼板价45103元/平方米,创全市新的单价地王。另一方面,同安区、翔安区东孚板块土拍遇冷,底价成交常态化。

  2020年,厦门土拍市场持续转暖,优质地块竞拍热情高涨,典型如岛内出让4宗优质宅地,成交楼板价皆超5万元/平方米,并再次刷新全市总价、单价地王纪录。9月29日,中骏总价33亿元+配建9200平方米竞得湖里区2020P07地块,剔除配建后楼板价58824元/平方米,刷新全市单价地王纪录。

  值得一提的是,土地出让条件更为严苛,部分地块采取“限房价、限地价、竞配建”方式出让。例如岛内出让的4宗地,住宅最高限价70800元/平方米。又如海沧区H2020P01,住宅最高限价46000元/平方米。

  2021年,住建部发文对22个热点城市实施供地两集中,厦门入围。5月13日,厦门首批集中供应的5宗地全部溢价出让,平均溢价率达到29%。岛内优质地块竞拍异常火爆,剔除配建后实际楼板价均超6万元/平方米。譬如建发总价26.3亿元+配建面积1.32万平方米夺下湖里区2021P03地块,剔除配建后实际楼板价67546元/平方米,再次刷新全市单价地王纪录。本土国企成最大赢家,建发成功补仓岛内地块,国贸、中海强强联合进军岛内,联发完善区域战略布局,斩获海沧区H2021P01地块。

2

  04 新房市场2020年豪宅迎成交大年
2021年成交显著放量5月创新高

  2016年,在地王频出的刺激下,厦门房地产市场异常火热,投资性需求踊跃进场,期间厦门房价全国领涨,与南京、苏州、合肥并称为二线“四小龙”。而在调控政策轮番加码后,投资性需求得到有效遏制,2017年厦门市场陷入低迷,成交同比腰斩。2018年,厦门市场下行压力不断加剧,全年成交跌至70万平方米,创历史新低。国庆前夕,万科白鹭郡带头降价甩货,推出107套特价房,交付标准由精装改毛坯,总价由450-500万元跌至275-300万元。

  2019年,在岛内项目热销的助力下,厦门市场有所回暖,成交同比倍增。但供过于求的市场形势依旧严峻,多数房企为完成年度业绩指标,明显加大营销力度,促销、首付分期、提高分销佣金比例等动作频频,以价换量渐成市场共识。

  2020年,厦门市场明显转暖,供应开始放量,全年共计30个纯新盘首开入市。改善性需求持续释放,成交创2017年以来新高,同比增长63%。主要原因在于厦门旧改拆迁全面提速,补偿标准就地还建+现金赔偿,创造不菲的增量购房需求,并有较强的购买力支撑。豪宅市场迎成交大年,全年总价1000万元以上豪宅成交1926套,创历史新高。主要原因在于岛内新房集中供应,总价门槛大都千万级,且售价普遍低于市场预期,买到即赚到的心理预期强烈。

  2021年,厦门市场持续转暖,成交显著放量,1-5月累计成交177万平方米,同比增长209%,较2019年同期也增长240%。随着5月首场集中土拍火爆收场,楼市成交渐有加快的趋势,5月成交50万平方米,创近年来单月新高。

2

  05 区域市场分化加剧
岛内及邻近板块捆绑车位
远郊板块去化仍困难

  区域、板块市场分化加剧。岛内市场最热,新房售价7万元/平方米,并捆绑2个车位,每个车位80万元-90万元,周边二手次新房售价8万元/平方米-12万元/平方米。其次临近岛内的集美新城、翔安南部新城、海沧马銮湾等热点板块,房价3.5万元/平方米-4.5万元/平方米,捆绑1个车位,标配20万元-30万元。2021年以来,岛内名校出岛,将在集美新城、翔安南部新城设立分校,大幅抬升岛外热点板块市场热度。远郊板块配套差,在售项目去化仍困难。同安区乃是全市的价格洼地,其与岛内交通连接不便,市场相对封闭,房价低于3万元/平方米。

2

  06 二手住宅与新房市场基本同频
2019年成交触底反弹
2021年前5月同比增83%

  早在2015年,厦门便进入存量房主导的市场,二手房成交量明显高于同期新房成交量。典型如2020年,新建商品住宅成交275万平方米,二手住宅成交357万平方米,相当于新房成交的1.3倍。主要原因在于厦门供地长期受限,叠加二手房性价比优势突出,始终保持较高的成交活跃度。

  梳理厦门房地产市场周期性变化,不难发现一、二手房市场基本同频,具体而言:

  2016年,厦门房地产市场异常火爆,新房近乎断供,挤压大批潜在置业群体辗转二手房市场,全年二手房成交一举突破500万平方米,创历史新高。2017年,二手房市场同步转冷,成交同比下降43%。2018年,二手房市场形势愈加严峻,成交跌至166万平方米,创历史新低。

  2019、2020年,厦门二手房市场持续转暖,成交连续两年突破300万平方米,迭创2017年以来新高。2021年,二手房成交进一步放量,1-5月累计成交199万平方米,同比增长83%。

2

  07 需求结构首选学区房
岛外低总价小户型更易去化
建发口碑最好

  市场需求回归居民自住,刚需购房压力大,父母帮忙凑首付、子女还月供,并向钱包妥协,岛外低总价、小户型产品更受市场欢迎。例如集美新城,80平方米以内小三房更易去化,总价门槛控制在250万元-300万元,100平方米以上三房则较难去化,一旦总价超500万元,潜在置业群体就可能选择岛内老破小。

  本地土著不缺房,购房主力群体为新厦门人,看中厦门资源,首选学区房,公立学区更优质。准客户买房不犹豫,看房周期控制在一周以内,当天、隔天也能下定。

  建发市场口碑最好,极端情况下只有建发楼盘去化完毕,周边竞品成交去化才能提速。一方面,早先购买建发楼盘二期必升值,市场自发形成一大批建发粉丝客户。另一方面,物业服务也是重要加分项,建发楼盘更易保值、增值。

  08 项目营销渠道分销成交占比3-5成
佣金比例2‰-3‰最高9‰

  2020年,厦门房企营销步入直播元年,线上售楼处、直播卖房等线上营销方式迅速铺开。

  卖房依赖于渠道分销,已成加快成交去化的首选方式,其中贝壳市场占有率最高。在售项目分销成交占比集中在30%-50%,佣金比例大都2‰-3‰,最高9‰。

  09 房企竞争业绩集中度持续提升
建发、国贸等国企占据主导地位

  厦门市场集中度持续提升,寡头效应愈加突出。2020年,权益销售金额TOP5房企合计占据44.7%的市场份额,同比增加9.6个百分点。权益销售金额TOP15房企集中度达到69.2%,同比增加4.5个百分点,强者恒强已成定局。

  国企占据市场主导地位。例如建发全面拓展岛内外,多盘持续发力,湖里区的建发养云单盘劲销超百亿,助力建发问鼎权益销售金额、面积双冠。又如国贸、保利多点开花布局,重点聚焦岛外热点板块,随着厦门楼市持续转暖,供货充沛很大程度上保障业绩增长弹性。中骏则属民企中的佼佼者,持续深耕岛内,并将快周转发挥到极致,中骏天盈、中骏天禧两大高端盘均在拿地半年内首开,助力中骏排名权益销售金额榜第二位。

2

  10 前景展望一、二手房成交有望续创2017年以来新高
区域、板块市场将持续分化

  展望未来,厦门房地产市场有望保持高热度,一、二手房成交或将持续高位运行。预计2021年新房成交或将突破350万平方米,二手房成交或将突破400万平方米,双创2017年以来新高。不过,区域、板块市场还将持续分化,岛内以及临近的集美新城、翔安南部新城、海沧马銮湾等热点板块市场或将持续火热,远郊板块犹存一定的去化压力。

  典型项目一:中骏天禧

2

▲中骏天禧案场图

▲中骏天禧案场图区位:思明区

  物业类型:高层 
  主力户型:135平方米、160平方米、193平方米、220平方米、275平方米四房
  首次开盘时间:2020年9月
  售价:精装70800元/平方米

  项目点评: 该项目位于岛芯位置,占地6万平方米,建面20.5万平方米,乃是岛内近30年以来最大体量地块。2020年4月22日,中骏总价103.55亿元夺下该宗地,刷新厦门总价地王纪录。项目采用帆船设计理念,寓意扬帆起航,共计16栋高层、1100多套房源,主力户型135-275平方米四房。目前助推193平方米四房,精装售价70800元/平方米,捆绑两个车位,售价83万元、93万元。2020年9月29日项目首开,启动厦门本地分销,成交占比约30%。月均成交100-200套,2021年5月热销160套,销售金额22亿元,问鼎全市销冠。客户看房周期5-7天,中骏竭力挖掘老客户资源,老带新成交占比多达60%-70%。

  典型项目二:旭辉恒基铂悦五缘湾上

▲旭辉恒基铂悦五缘湾上案场图

▲旭辉恒基铂悦五缘湾上案场图

▲旭辉恒基铂悦五缘湾上案场图

▲旭辉恒基铂悦五缘湾上案场图区位:湖里区

  物业类型:高层
  主力户型:143平方米、210平方米四房
  首次开盘时间:2021年3月
  售价:精装70600元/平方米

  项目点评: 该项目位于岛内的湖里区,2020年6月旭辉总价29.35亿元夺下该宗地,楼板价50603元/平方米。主力户型143平方米、210平方米四房,精装售价70600元/平方米,并捆绑车位。周边同品质二手房售价8万元/平方米-12万元/平方米,一二手房价格明显倒挂。2021年3月26日项目首开,当天去化率达到65%。上马渠道分销,套均佣金2万元、4万元。月均到访量300组,看房周期大都在一周以内,当天也能成交,全款客户占比3成。月均成交50-60套,其中岛内客户成交占比50%-60%,泉州客户占比30%,老带新占比30%-40%。

  典型项目三:中梁正荣府

▲中梁正荣府案场图

▲中梁正荣府案场图

▲中梁正荣府案场图

▲中梁正荣府案场图

▲中梁正荣府案场图

  地理位置:集美区
  物业类型:高层
  主力户型:78平方米、94平方米、108平方米三房
  首次开盘时间:2020年9月售价:3.9万元/平方米-4.2万元/平方米

  项目点评:该项目位于岛外的集美新城,体量5万平方米,共计5栋、512套房源,目前仅剩最后一栋、几十套房源在售。相较于翔安南部新城、海沧马銮湾这类邻近岛内的热点板块,集美新城板块生活配套趋于成熟,交通出行也更为便捷,集美区有3座大桥连接岛内,便于日常往返岛内上下班,翔安区、海沧区仅1座大桥连接岛内,上下班极易交通拥堵。2019年11月底,正荣底价10亿元摘得该宗地,楼板价2万元/平方米。2021年5月,集美新城新晋出让地块实际楼板价升至3.2万元/平方米,房价看涨预期强烈。2020年9月项目首开,月均成交约30套。2021年岛内优质学区出岛,集美新城将落地第二实验小学分校,成交去化明显提速,月均成交80-90套。除了本地地缘性客户之外,泉州、三明、龙岩等市客户也占据较大的成交比重,购房目的在于解决小孩上学问题。精装售价3.9万元/平方米-4.2万元/平方米,并捆绑一个车位,售价26万元-38万元,周边同品质二手房售价4.5万元/平方米-5.5万元/平方米,性价比优势突出。日均到访量70-80组,高峰期能达到300-400组,看房周期大都在一周以内。主力户型78平方米、94平方米、108平方米三房,相对而言78平方米小三房更易去化。渠道分销合作贝壳与本地中介,成交占比30%-40%,佣金比例2‰。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}