[克而瑞]市场月报 | 12月楼、地市虽“翘尾”但显著不及去年同期

2022-01-04 15:33:35

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-01-04
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  12月,恰逢房企业绩冲刺季,新房供、求同环比皆有不同程度回升,但仍不及去年同期,不同城市显著分化:一线韧性较强,供求环比齐增,年成交量创近3年新高;二三线供应大幅放量,而成交环比增长19%,但同比跌多涨少。土地市场量增价稳,同样迎来年末“翘尾”行情,但是表现不及去年同期。

 新增供应

  环比增10%,同比降36%

  一线持稳,二三线大增

  12月,房企推盘热情稳步回升,本月29个重点城市预估新增供应面积2491万平方米,环比大增10%,同比下降36%,显著不及去年同期。

  分能级来看,一线城市稳步放量:4个一线城市12月供应面积为437万平方米,环比上升7%,同比下降32%。上海、广州、深圳皆迎来阶段性放量,环比持增,深圳已连续2个月单月供应突破100万平方米,上海、广州增幅也在3成左右,4城中仅北京一城出现回落,主要源于北京上月集中供应,本月供应略显疲软,因而同环比齐跌,降幅显著。

  热点二三线城市供应规模稳中有增,不及去年同期。25个监测城市12月供应2054万平方米,环比大增11%,同比下降37%。成都、南京、武汉、杭州、长沙、西安、青岛年末放量,单月供应量突破100万平方米,各城市环比涨跌参半,同比跌多涨少:南京、西安、济南、无锡等同环比齐增,房企推盘积极性显著提升;徐州、郑州、天津、东莞、长春、宁波、佛山、昆明、大连等供应阶段性疲软,主要基于行情惨淡,房企供应节奏明显放缓。

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 新房成交

  12月“翘尾”环比增16%

  一线年成交创近3年新高

  12月,因恰逢房企年末冲刺季,典型城市商品住宅成交热度稳步回升,29个监测城市预计成交规模达2123万平方米,环比增16%,同比降幅达35%,全年成交规模累计同比回落3%。

  分能级来看,一线城市楼市成交稳步上扬,12月预计整体成交新房345万平方米,环比上升6%,同比下降30%,全年累计同比持增,增幅达15%。上海、广州随着供应放量,成交持续回升,环比涨幅均在30%以上,同比回落,北京、深圳本月均有所缩量,单月成交均在60万平方米以下,且同环比齐跌,不过介于前期居民购房热情高涨,全年同比仍保持正增长。

  二三线城市成交量稳中有增,25个监测城市12月预计整体成交1778万平方米,环比上升19%,同比下降36%,降幅有扩大趋势。各城市环比涨多跌少,成都、长沙、佛山、南京、徐州、合肥、东莞、福州、厦门均迎来年末集中放量,环比增幅均在3成以上,宁波、海口、西安楼市行情略显低迷,环比保持回落。从全年成交规模来看,佛山、福州、常州等东南沿海城市需求相对“坚挺”,累计同比大幅增长,而南宁、郑州等内陆中西部弱二线因前期需求透支严重,整体购买力基本见顶,成交表现不及2020年,预计2022年1月恰逢春节成交淡季,整体成交环比预计由升转降,考量到2021年1月高基数原因,同比大概率也将保持回落。

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  库存

  29城供求比1.2致库存环比持增

  成都消化周期超2年

  12月29个重点城市虽加大销售力度,但整体仍呈供过于求的状态,多数城市供求比和库存情况继续恶化。29个重点城市整体供求比1.2,供微大于求;一线和二三线供求比分别为1.4和1.2。

  一线城市中深圳供求比升至2.8,北京、上海和广州库存面积环比波动幅度均在5%以内。二三线城市中,常州、西安、厦门和成都供求比大于2,库存有不同幅度环比上涨,其中成都消化周期环比拉长60%至24.1个月。长春、济南、南宁、昆明和佛山12月供不应求,主因是供应缩量,如长春和南宁。值得注意的是,同比来看广州、深圳、东莞、宁波、南京、常州等城市库存规模较2020年末均有显著上升。

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  成交结构

  北京深圳高档豪宅占比上升

  上海90-120平刚需占比上升4pcts

  从价格段分布来看,低档产品占比北京和深圳分别上升1和6个百分点,上海下降5个百分点;中低档产品占比上海和北京分别下降1和13个百分点,深圳上升8个百分点;中档产品占比上海和北京分别上升7和6个百分点,深圳占比下降23个百分点;中高档产品和高档产品上海下降2个百分点,北京和深圳分别上升6个和9个百分点。

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  从面积段分布来看,90平方米以下产品占比北京下降21个百分点,上海和深圳分别上升1和2个百分点;90-120平方米产品占比上海和北京分别上升4个和8个百分点,深圳下降4个百分点;120-144平方米产品占比上海、北京、深圳分别变化-3、6、0个百分点;144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比深圳和北京分别上升2和8个百分点。

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 二手住房

  9城成交环增3%

  一线稳二线分化,苏杭规模再降级

  2021年12月,二手房市场整体持续小幅回升,规模上环比微升3%,9个重点城市共计成交347万平方米。较去年同期相比规模减少46%,同比2019年跌幅维持在34%,基于近期多城陆续放松信贷政策,居民杠杆能力提升,市场持续回温,各热点城市成交企稳回升但距离前期高位仍有一定距离。

  具体到城市来看,9城环比表现普遍回升,一线市场较为坚挺,北京市场规模环比再增15%深圳环比降9%,此外大连环比增长89%涨幅最高,杭州、苏州环比回落超2成,其余城市均有不同程度涨跌;同比表现仍普遍回落,8城成交规模同比均下降3成以上,其中杭州、青岛三季度以来市场市场显著回落,本月同比均有70%左右降幅,其余城市均有不同幅度回落,值得一提的是北京同比2019年仅回落1%,整体规模仍有较强支撑。

  当前全国主要城市二手房住宅市场临近年末市场有所回暖,叠加前期“用力过猛”的调控政策逐步有放宽迹象,预计短期内市场仍将以稳为主,市场规模持续小幅上行。

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  土地市场

  年末“翘尾”如期而至

  但成色不及去年同期

  截至12月28日,全国300城经营性土地总成交建筑面积达39795万平方米,环比11月全月翻番,同比却下降16%;成交幅数共计6124幅,环比涨幅也高达93%,但同比也下降了10%;成交总价方面,本月土地成交总金额升至10188亿元,环比上月大涨102%,但同比下降了11%。成交单价方面,与上月变化不大,环比微降2%至2560元/平方米,但同比上涨了7%。

  市场热度方面。尽管三批次集中土拍规则略有松绑,但溢价率仍延续在低位。本月平均溢价率为3.3%,与上月基本无变化。各能级城市表现略有差异,呈现一线下降、二三线增长之势;尤其是二线城市,在杭州第三批集中土拍热度回升的带动之下,溢价率环比上涨了0.8个百分点,增至2.6%。

  土地流拍方面,以重点监测的城市来看,较上月略有好转,但依然处于较高位,约为15%,其中六成流拍地块集中在郑州、沈阳、济南、福州、成都等二线城市,并且这些地块多为含宅地块。究其原因,主要还是由于当前房企仍面临极大的资金压力所致,加之楼市下行压力依然巨大,房企投资谨慎的态度短期内还在延续,高流拍也在意料之中;尤其是市场下行压力的长春、沈阳等城市第三轮集中土拍流拍率更是居于突出,流拍率均超过40%。

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  CRIC监测数据显示,截止12月28日,一线城市成交总量达693万平方米,环比持平,同比微降2%。四城中,北京、上海和广州在本月均完成了第三轮集中土拍,其中上海的成交规模最高,总建面达301万平方米,共成交33幅地,涉及第三轮供地中的19幅宅地,其中4幅均触及一次性报价,余下地块则基本为底价成交。北京和广州的成交规模分别为94万平方米和274万平方米,其中北京第三轮集中土拍供应的12宗地顺利成交10宗,总成交建面为91万平方米,共收金277亿元,和前两轮集中供地相比成交建面和金额均显著收缩;广州第三轮供应规模也显著减少,仅有17宗地入市,最终成交13宗,成交面积为256万平方米,共收金302亿元。横向对比来看,三城中,上海第三轮土拍热度最高,有9宗优质地块达到中止价,商品住宅用地平均溢价率达3%;而北京和广州出让地块则多底价成交,并且均出现了流拍现象,热度相对较低。

  截至12月28日,二线城市成交量达7559万平方米,环比大涨189%,但同比降幅仍达23%;成交金额也同步上涨,总金额达4025亿元,环比上涨191%,同比也有10%的涨幅;平均价格与上月基本持平,楼板价达5325元/平方米,同比也上涨了43%。具体到城市来看,本月共有14个重点二线城市进行了集中土拍,包括天津、济南、青岛、武汉、长沙、郑州、成都、重庆、杭州、厦门、福州、合肥、沈阳和长春。从土拍热度来看,大多数城市三轮土拍热度仍延续了二轮低温态势,其中厦门、沈阳和长春还较二轮明显转冷,均出现了半数或半数及以上地块流拍的现象,土地热度进入 “冰封”期。仅杭州第三轮土拍走出了特例的行情,35宗出让地块中24宗触及最高限价摇号,平均溢价率达7%,是三轮土拍中溢价率最高的城市,整体土拍热度较第二轮显著回暖。

  在上月供应量爆发的影响下,三四线城市本月的土地成交量也大幅上涨,并突破3亿平方米;不过,受优质地块占比下滑影响,成交均价却不敌上月,环比下降9%至1621元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,盐城的成交规模最高,本月总成交建筑面积达534万平方米,涉及81幅地。其次是常州,共成交55宗地,总成交建面达472万平方米;在成交地块中,有6宗为常州新一轮集中出让成交地块,共收金114亿元,但多数地块均仅经过一轮报价就成交,土拍热度仍处于较低水平。

  整体来看,随着房地产行业信贷环境边际改善逐渐起效,12月土地市场的运行也较上月更加平稳,土地流拍现象较此前明显改善。不过,城市之间的分化仍在持续。以22城三轮土拍表现来看,楼市表现较为稳健的上海、杭州等城市,土拍热度也有所回暖,民企拿地积极性较二轮有所提升;而楼市行情近期表现不佳的沈阳、长春等,虽然采取了多种措施如加大中心城区供应、降地价等,但仍出现了过半地块遭遇流拍的现象,规模房企更是在这些城市的土拍中“隐身”,企业投资意愿降至冰点。

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