[中房研协]2022年1月典型城市二手住宅市场分析

2022-02-22 17:04:48来源:中房研协测评研究中心

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-02-22
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

 选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  二手住宅相关政策

  本月,二手住宅相关政策主要围绕人才支持政策、放宽公积金贷款条件及完善老旧小区改造具体实施方案的角度进行。保定市出台人才扶持政策,提出购买包括二手住房在内的家庭首套住房,依学历给予购房补贴;马鞍山市发布高层次人才住房公积金贷款支持政策,符合条件的人才在马鞍山首次购买普通商品住房及二手住房时,可申请最高额度60万元的住房公积金贷款;北京、上海、东莞提出推进老旧小区的相关计划及具体支持措施,利好涉及老旧小区的二手房交易;青岛出台存量房屋交易合同网签备案的相关办法,规范存量房屋交易过程。整体来看,政策环境相对稳定。

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  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1    成交量整体呈现下跌

  1月,受部分城市突发疫情的影响,典型城市二手住宅成交面积合计718.3万平方米,较上月减少-21.5%,绝对额减少197.3万平方米。从环比数据来看,仅广州环比微增2.1%,其他典型城市成交量均有明显下滑;从同比数据来看,由于去年同期疫情影响,基数较低,成都同比有大幅上涨,其余典型城市成交量较去年同期均有所减少。具体来看,上海二手住宅成交面积位列第一,成交量为123.2万平方米,环比下跌16.5%,较去年同期减少66.8%;北京成交面积108.4万平方米,环比减少22.0%,同比减少31.9%;其余城市成交量均在92万平方米以下。成都、重庆、广州、武汉、南京成交量分布在55万至92万平方米之间;其余城市成交量均未超过39万平方米,其中,成交量最低的为青岛,为13.9万平方米,环比减少16.1%,同比减少73.2%。

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  2.2    厦门、深圳、青岛成交套数不及2000套

  1月,十三个典型城市二手住宅共成交7.9万套,仅广州微增,其余典型城市成交套数环比均有所减少;成都、深圳同比上涨,其余城市成交套数同比均有不同程度的减少。具体来看,上海成交套数居首位,达到1.5万套,环比减少16.0%,较去年同期减少66.1%;北京成交套数为1.2万套,环比减少23.1%,同比减少32.1%;成都、重庆、广州、南京、武汉、天津成交套数分布在0.45万-1.0万套之间;其余城市成交套数均低于0.3万套,其中,青岛成交套数最少,为0.14万套,环比减少16.7%,较去年同期下降74.3%。

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  2.3    二手住宅销售价格下跌城市个数减少

  2.3.1   成都二手住宅价格环比涨幅居首

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,1月,成都、上海等五个城市二手住宅销售价格环比上涨,天津、南京等八个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看,成都环比涨幅0.8%,涨幅居首;上海、重庆环比上涨0.6%,涨幅并列第二;北京、厦门环比分别上涨0.5%、0.2%;广州、郑州、青岛环比下跌0.2%;其余城市跌幅分布在0.3%-0.7%之间;天津环比下跌0.7%,跌幅居首。同比涨幅最大的为北京,较去年同期提高8.0%;其次上海、重庆、广州同比分别上涨5.8%、4.7%、4.1%;其他城市同比涨幅均在3.6%以下,涨幅最小的为郑州,同比上涨0.5%;深圳二手住宅价格同比下跌1.5%。

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  从定基指数的角度来看,除天津、郑州外,其余典型城市二手住宅价格均高于2020年月均价格,其中涨幅最大的为北京,高于基期价格12.1个百分点,上海、广州分别高于基期价格10.5%、10.3%;成都、深圳、重庆、南京均高于基期价格5个百分点以上;其余城市价格涨幅分布在0.1%-4.7%之间;天津、郑州二手房销售价格分别低于基期价格0.8%、0.7%,分别位列典型城市末两位。

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  2.3.2  北京、成都大户型价格涨幅突出

  从结构上看,1月,成都、上海、重庆、北京三种户型价格均呈现明显上涨,其余典型城市各户型价格整体呈现下跌。具体来看,成都90平方米以下户型价格较上月增加0.8%,上海、重庆小户型价格上涨0.6%,北京、广州、厦门环比分别上涨0.3%、0.1%、0.1%,其余城市小户型价格均有所下滑;90-144平方米户型中,成都、上海环比分别增长0.8%、0.7%,重庆、厦门、北京涨幅在0.4%-0.6%之间,其余城市中等户型价格均呈现下跌;144平方米以上户型中,北京、成都环比涨幅突出,分别上涨1.1%、0.9%,上海、重庆环比涨幅均为0.5%,厦门大户型价格与上月持平,其余城市大户型价格均有不同程度的下滑。

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 二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1     新建商品住宅成交总量环比减少逾两成

  1月,典型城市新建商品住宅成交面积为940.6万平方米,环比下跌26.6%,绝对额较上月减少340.8万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.76倍,具体来看,北京二手房成交面积是新房成交面积的2.0倍;重庆、厦门、广州二手房成交面积分别是新房成交面积的1.36倍、1.04倍、1.03倍,其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看,成都新房成交面积最高,达到156.0万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.59倍;上海新房成交面积为129.2万平方米,同期二手房成交面积分别是新房的0.95倍;南京、武汉、青岛、广州等十个城市成交量分布在40万平方米至100万平方米之间,厦门新房成交面积最少,为17.2万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致,同期二手房成交套数是新房成交套数的0.99倍,绝对额较新房成交套数少0.11万套。

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  3.2     北京、成都新房价格领涨

  1月,北京、成都等八个典型城市新房销售价格环比上涨,天津、厦门等五个城市环比指数呈现下跌,具体来看,北京、成都环比指数较上月提升1个百分点,并列典型城市首位;重庆环比增加0.9%;上海、广州、深圳、武汉环比涨幅分布在0.3%-0.6%之间;南京微增0.1%;合肥、郑州、青岛、厦门跌幅分布在0.1%-0.4%,天津较上月下跌0.7%,跌幅居首。从同比指数来看,典型城市新房销售价格较去年同期均有不同程度的提高,其中,同比涨幅最大的为重庆,同比增加8.3%;北京、广州同比分别上涨5.5%、4.5%;其余城市同比涨幅均不高于4.2%;同比涨幅位于末位的是天津,较去年同期增长1.3%。

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  从定基指数的角度来看,十三个典型城市新房价格均显著高于2020年平均价格,其中,涨幅最大的为重庆,较基期提高11.0个百分点;广州定基价格指数位列第二,高于基期9.2个百分点;排名末两位的是天津及郑州,分别高于基期价格2.2%、1.2%。

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  从结构上看,与上月相比,多数典型城市三种户型价格均有上涨,具体来看,成都、北京、重庆等9个城市90平方米以下户型价格明显上涨,成都涨幅最大为1.1%,南京、武汉、合肥微增0.1%;郑州小户型价格与上月持平;青岛、厦门、天津小户型价格有所下滑。90-144平方米户型中,成都、重庆、北京、深圳涨幅分布在0.6%-1.0%之间,其余城市涨幅均不高于0.5%;合肥、郑州、厦门、青岛、天津中等户型价格呈现下跌;144平方米以上户型中,北京、广州涨幅突出,分别上涨1.3%、1.0%,成都、重庆、上海涨幅分布在0.8%-0.9%;其余城市涨幅均在0.4%以下;南京大户型价格与上月持平;其余城市大户型价格呈现下跌。

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  总 结

  本月政策环境较为稳定,二手住宅政策主要从人才扶持政策、放宽公积金贷款条件、推进老旧小区改造等角度进行。保定市、马鞍山市均出台人才扶持政策,保定提出依学历发放购房补贴,马鞍山市发布高层次人才住房公积金贷款支持政策;北京、上海、东莞提出老旧小区改造计划及具体实施方案,利好涉及老旧小区的二手房交易;青岛出台存量房屋交易合同网签备案的相关办法,规范交易过程,提高服务效能。

  从成交量来看,1月,受部分城市疫情反复及元旦、春节假期的影响,典型城市二手住宅成交面积环比下跌逾两成,仅广州小幅上涨,其余城市成交量较上月均有不同程度的回落,其中,北京、上海、深圳三个一线城市环比跌幅在一成到四成之间。从同比数据来看,典型城市整体成交量仍低于去年同期,北京同比减少超过三成,上海、广州、深圳低于去年同期五至七成;受疫情的影响,成都去年同期基数较低,本月同比增加逾两倍。同期新房市场成交总量环比减少26.6%,上海、深圳新房成交量环比上涨,其余典型城市新房成交量明显回落。总体来看,1月二手房成交面积是新房成交面积的0.76倍。

  从价格方面来看,由于近期信贷环境相对宽松,1月二手住宅销售价格降势减弱,环比下跌的城市个数减少,多个城市二手住宅市场出现量跌价升;同比仍高于去年同期,但同比涨幅总体回落。从具体城市来看,成都、上海、重庆、北京涨幅突出,厦门环比微增,其余典型城市二手房价格环比指数均现下跌,天津二手房销售价格环比跌幅居首。整体而言,房价下跌的态势有望得到遏制。

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