[中房研协]市场销售处于筑底阶段 商品房投资及新开工跌幅继续加大

  01

  商品房销售市场处于筑底阶段

  1—7月，全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

  1-7月份，新建商品房市场销售面跌幅略有扩大，销售金额跌幅微弱收窄，总体下行态势趋缓，整体处于筑底阶段。房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广，对经济增长和社会民生影响较大。目前部分地区出现的项目交付问题，叠加债务危机和疫情散发多发冲击等因素，行业仍面临较大风险。

  7月，银保监会表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。中共中央政治局召开会议，明确指出“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”，将“保交楼”提升至国家重要工作层面。各地方也针对“保交楼”推出加强预售资金监管、项目监管、现房销售等措施。政策面对稳定市场信心，稳定预期提供利好保证。宏观政策稳定经济为大前提，推动房地产行业复苏迫切性也在增加。

  单月数据来看，7月销售面积9255万平方米，环比减少49.1%，同比减少28.9%；销售金额9691亿元，环比减少45.4%，同比减少28.2%。房企上半年销售冲刺任务结束，7月商品房入市节奏放缓，销售量季节性回落，两项指标同比跌幅再次扩大在预期之中。目前行业仍在艰难复苏过程中，随着各项利好政策效果显现，市场有望逐步企稳。

  分类物业销售看，表现各异：住宅市场量价齐跌，但销售金额跌幅较上月有所收窄；办公楼两项指标保持上涨、涨幅收窄；商业营业用房，量涨价跌，其中销售金额由涨转跌。

  从各地区销售情况看，商品房销售面积和金额同比均处于负增长区域，东北地区跌幅最大；东部和东北地区两项指标跌幅均较上月收窄，中部和西部地区跌幅继续扩大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为39.8%、56.4%，份额较上月提升0.4个和0.7个百分点。

  02

  房地产开发投资跌幅继续扩大

  1—7月，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。

  1-7月全国房地产投资增速继续下行，跌幅较上月扩大1个百分点。从目前情况来看，政策利好体现在销售层面还尚需时日，传导至开发投资将会更晚。

  开发投资持续下降有两个重要原因：一是投资信心严重不足，既有对目前市场去化难、资金短缺，债务高企的压力，也有对未来经济低迷，市场继续深度下行的担忧；二是开发企业在去杠杆的背景下，首要任务是保交楼，保生存，无力扩大投资。资金紧张导致民营房企无力参与公开市场拿地的情况下，当前行业投资中央企、国企占主导地位，且投资量难以填补民企留下的缺口。

  同时，由于民营房企信用降低，上下游企业供货和施工也明显放缓或停滞，开发投资进一步下滑。要提振行业投资，亟需系统化细化政策，更加坚决有力的清除地方行政性限制政策，明确市场化导向，恢复企业信心，从而恢复经营，扩大投资。

  月度数据方面，7月全国房地产开发投资11148亿元，较上月减少31.1%，同比减少12.3%，同比跌幅较上月扩大2.9个百分点，这也是开发投资累计跌幅继续扩大的原因。当前国内经济恢复基础尚不牢固，房地产投资下行也是固定资产投资增速下降的一个重要因素，需要房地产投资形成对整体经济的稳定作用，至少不是向下牵动。

  从物业类别投资上看，住宅投资跌幅最小，各物业类型投资跌幅均较上月继续扩大。住宅投资占总投资比重为75.8%，与上月持平。从地区来看，中部地区同比跌幅最小，东北地区跌幅最大；各区域投资跌幅均较上有不同程度扩大。投资规模上，东部地区高于其他三区域的总和，占总投资比重为54.0%，份额较上月提高0.1个百分点。

  03

  房屋新开工面积持续处于低位

  1—7月，房地产开发企业房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%。其中，住宅新开工面积55919万平方米，下降36.8%；办公楼新开工面积1904万平方米，下降35.4%；商业营业用房新开工5202万平方米，下降37.5%。

  截至7月，房屋新开工同比跌幅持续下探，下跌周期已超过一年，按照目前态势，明年下半年开始可能出现新建商品房供应缺口。单月数据看，7月销售回款下降，同时部分房企处于偿债高峰，投资开工动力不足。7月全国商品房新开工面积9644万平方，同比继续大跌，6月、7月均超45%。

  04

  房地产开发企业到位资金跌势保持平稳

  1—7月，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金31495亿元，下降11.4%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。

  1—7月，房地产开发企业到位资金同比跌势并未进一步扩大，其中定金及预售款和个人按揭贷款跌幅持续收窄，较1-6月分别收窄0.8个和0.5个百分点。国内贷款及自筹资金跌幅较上月继续扩大。各项资金来源占比情况与上月相比变动不大，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.2%，自筹资金占比35.5%。

  克而瑞数据显示，7月房企债券到期规模高达830亿元，为下半年偿债最高峰，随之偿债规模将逐步下降，企业压力偿债将有所减少。同时，7月证监会等部门联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，提出要加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单等。房企的融资环境仍将进一步优化，资金压力有所缓解。

  05

  土地市场仍大幅下跌，地价小幅上涨

  1—7月，房地产开发企业土地购置面积4546万平方米，比上年下降48.1%；土地成交价款2918亿元，下降43.0%；土地成交均价6319元/平方米，上涨9.9%。

  1-7月，土地市场成交量价保持大幅下跌，土地成交价款跌幅较上月略有收窄。表现在土地价格上，同比涨幅较上月提升6.1个百分点。7月上海、广州、南京、成都、重庆等热点城市一批优质地块集中入市成交，一定程度上拉升了全国整体土地成交均价。从土地市场表现较热的这些城市看，特点是拿地政策持续宽松、供应规模收缩、优质地块供应增加。受制于资金短缺、经营压力，土地市场依旧是央企、国企占主导地位。

  06

  商品房待售面积持续减少

  7月末，商品房待售面积54655万平方米，比上月末减少129万平方米。其中，住宅减少162万平方米，办公楼增加24万平方米，商业营业用房减少13万平方米。

  7月末，商品房库存连续五个月减少，较去年同期仍有的7.5%增长，主要增长点为住宅待售面积，同比上涨14.1%；商业营业用房持续下跌，同比减少3.5%。