[中房研协]阶段性购房窗口来临 9月主要指标边际改善

  01

  商品房销售市场跌幅小幅收窄，呈“筑底”迹象

  1—9月，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

  1-9月份，新建商品房市场销售水平仍处历史低位，但两项指标累计跌幅继续小幅收窄，市场销售从“探底”走向“筑底”阶段。9月，中央层面继续支持刚性和改善性住房需求，提出允许部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。央行下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，各地方城市积极跟进。

  央行三季度调查数据显示，愿意增加购房支出的比例17.1%，比上季度提高0.2个百分点。受利好政策影响，购房者信心开始修复，市场也有望逐步得到改善。在鼓励政策落地后，冷冻的房地产市场逐步解冻，所谓的刚性需求，民生需求有望结束观望，尤其是购房首套比例降低、利率优惠、税收补贴等都进入了历史相对友好的阶段，这其实是一个非常难得的窗口期，无论是开发企业还是消费者都会看到。

  单月数据来看，9月销售面积13532万平方米，较上月增加39.3%，同比减少16.2%；销售金额13510亿元，环比上涨33.7%，同比减少14.2%。9月政策面促进竣工交付，企业销售促销力度加大，两项指标较均有所好转，单月跌幅持续收窄。

  分类物业销售看，住宅市场持续改善，两项指标跌幅持续收窄；办公楼两项指标保持上涨，销售金额涨跌幅扩大；商业营业用房继续下行，销售面积涨幅缩小、金额跌幅扩大。

  从各地区销售情况看，商品房销售面积和金额同比均处于负增长区域，东北地区跌幅最大；东部、中部和东北地区两项指标开始改善，跌幅均与上月持平或收窄，西部地区跌幅继续扩大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为41.2%、57.9%，份额均较上月提升0.7个百分点。

  02

  房地产开发投资跌幅继续扩大

  1—9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；其中，住宅投资78556亿元，下降7.5%。

  1-9月全国房地产投资跌幅较上月扩大0.6个百分点，仍处于探底下行阶段，从跌幅看，已经走出了前几个月的急速下跌阶段。企业拿地和新开工大幅下跌继续拖累开发投资。从企业拿地态度可以看出，投资信心短期很难恢复，谨慎投资的预期不变。地方政府积极调整政策、改善投融资环境，防范投资指标失速。

  部分地方政府投融资平台积极入市拿地，在一定程度上可以改善政府的资产负债表，但本质上是政府债务的增加，难以持续，市场的启动与稳定依然需要民营企业的介入才行。随着销售市场逐步改善，民营房企资金流恢复正常，投资也有望得到修复。

  月度数据方面，9月全国房地产开发投资12750亿元，较上月增加12.4%，同比减少12.1%，同比跌幅较上月收窄1.7个百分点，对整体走势有正向拉升。9月房地产开发投资额增长点主要在“保交楼”政策促进下，项目加快竣工进度所产生的建筑安装工程投资。

  从物业类别投资上看，办公楼投资跌幅较上月继续收窄，住宅和商业营业用房投资跌幅持续扩大。住宅投资占总投资比重为75.9%，较上月提高0.1个百分点。

  从地区来看，各区域投资跌幅均较上有不同程度扩大，东北和西部地区下调幅度更为明显；同比数据来看，中部和东部地区同比跌幅相对较小，东北地区跌幅最大。投资规模上，东部地区高于其他三区域的总和，占总投资比重为54.0%。

  03

  房屋新开工面积跌幅持续扩大

  1—9月，房地产开发企业房屋新开工面积94767万平方米，下降38.0%。其中，住宅新开工面积69483万平方米，下降38.7%；办公楼新开工面积2438万平方米，下降36.6%；商业营业用房新开工6507万平方米，下降39.6%。

  1—9月，房屋新开工规模累计跌幅继续下探，跌势略有放缓。主要受9月单月数据影响，9月全国商品房新开工面积9705万平方米，同比跌幅较8月收窄1.3分百分点。一方面受地方政府“保交楼”攻坚机制政策影响，部分房企放缓或搁置新开工计划。另一方面从2021年下半年起，企业土地购置面积大幅缩水难以支撑新开工规模的提升，行业指标的下跌，按照产业链上下游成体系化下跌或调整，短期恢复也不是很容易。近一年积极拿地的央企、国企、地方平台，特别是主营业务并非房地产开发的企业，开发能力有限，开工积极性较弱，也有一定影响。

  04

  房地产开发企业到位资金跌幅持续小幅收窄

  1—9月，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；利用外资61亿元，增长2.7%；自筹资金40568亿元，下降14.1%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。

  1—9月，房地产开发企业到位资金同比跌势持续小幅收窄，在商品房销售市场的逐步改善影响下，定金及预售款和个人按揭贷款跌幅再次收窄，较1-8月别收窄1.7个和0.7个百分点；企业自筹资金跌幅较上月扩大1.8个百分点。各项资金来源占比情况与上月相比变动不大，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.8%，自筹资金占比35.5%。目前房企资金链风险依然比较突出，政策端仍明确保障房地产合理融资需求。

  9月央行、银保监会积极表态，强调完善大型企业债务监测风险监测和处置，保障房地产融资平稳有序，支持地方“保交楼、稳民生”。同时，监管部门支持增信发债房企的范围在扩大，允许不以房地产开发作为主业的企业在A股市场融资，为相关企业改善资金链现状，铺平了道路，释放了积极信号。企业应当充分利用机会合理融资，补充流动性，缓解资金压力。

  05

  土地市场继续大幅下跌

  1—9月，房地产开发企业土地购置面积6449万平方米，比上年下降53.0%；土地成交价款5024亿元，下降46.2%；土地成交均价7790元/平方米，上涨14.4%。

  1-9月，土地市场成交量价继续大幅下跌，购置面积已不足上年同期五成，两项指标跌幅较上月分别扩大3.3个和3.7个百分点。土地单价上，同比涨幅较上月提升4.3个百分点。9月北京、上海、深圳、杭州、武汉、苏州、宁波多个城市进行了第三批土地集中上市成交，较上月显著增加，优质地块比例也大幅提高，市场呈现量价齐升态势。核心城市拿地企业仍以央企、国企为主，民营企业积极性也有所提升。从全国角度看，土地市场热度并未随重点城市一同走高，整体成交量价进一步下滑，城市分化愈演愈烈。

  06

  商品房待售面积小幅减少

  9月末，商品房待售面积54333万平方米，比上月末减少272万平方米。其中，住宅减少96万平方米，办公楼增加29万平方米，商业营业用房减少78万平方米。

  商品房库存连续七个月减少，整体波动较小。较去年同期相比主要增长点为住宅待售面积，同比上涨15.6%，涨幅较上月提高0.5个百分点；商业营业用房持续下跌，同比减少3.8%。