[中房研协]深幅下探的行业指标显示地产依然处于冰冻期,市场短期难复苏

2022-12-16 14:49:23

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-12-16
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  商品房销售市场累计同比跌幅有所扩大,11月加速下降

  1—11月份,商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%,其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元,下降26.6%,其中住宅销售额下降28.4%。

  1-11月份,新建商品房市场销售面积和金额同比跌幅有所扩大。新冠肺炎疫情防控转向,政府层面防控政策放松,为房地产行业需求复苏提供了有利条件,但开放初期及感染高峰期前后,大部分城市感染风险骤升,个人风险防范及居家恢复抑制人员流动性,对于销售活动造成明显影响,12月市场将不会出现明显回升,甚至呈现与往年完全不同的低迷态势。预计全年房地产销售面积及金额同比下降30%左右。

  11月,行业政策面持续宽松导向,支持房地产企业融资的银行信贷、发债融资、股权融资“三支箭”全部落地;部分核心城市对区域性限购政策作出宽松性调整。12月6日召开的中央政治局会议未提房地产,但扩需求、防风险都与行业密切相关,房地产属于长链条行业,对于提振消费贡献较大,复苏的必要性大幅度增强。房地产政策从保需求、保项目到保主体,部署涵盖已经比较全面,进步一强调底线思维,推动具体的政策措施落地实施,才能尽快实现房地产行业的良性循环和健康发展。

  单月数据来看,11月销售面积10071万平方米,较上月增加3.2%,同比减少33.3%;销售金额9816亿元,环比增加3.9%,同比减少32.2%。两项指标同比跌幅较上月有明显扩大。

  分类物业销售看,各类型销售面积及金额跌幅均有所扩大,办公楼及商业营业用房两项指标变动最为明显,住宅市场相对平稳。

  从各地区销售情况看,商品房销售面积和金额同比继续处于负增长区域,且跌幅较上月扩扩大。西部和中部地区跌幅扩大最明显,东部地区跌幅波动较小。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为41.4%、57.9%,份额与上月基本持平。

  02

  房地产开发投资跌幅持续下探

  1—11月份,全国房地产开发投资123863亿元,同比下降9.8%;其中,住宅投资94016亿元,下降9.2%。

  1-11月全国房地产投资跌幅较上月再扩大1个百分点,探底周期逐渐拉长。当前各个层面发力提振市场信心,金融端政策组合拳全面支持房企融资;地方政府积极调整土地政策、改善投融资环境;疫情防控措施在全国范围放开,将对经济修复起至关重要的作用,也将积极带动房地产行业复苏。从政策支持传递到市场,还有一个结合实际消化的过程,稳健性企业将率先进入常态,恢复正常运转,再投资拿地建设。

  月度数据方面,11月全国房地产开发投资9918亿元,较上月减少4.5%,同比减少19.9%,同比跌幅继续扩大,今年单月最大跌幅再次刷新。每年的最后两个月,长江以北地区气候严寒,按规律也不是投资开工的好时节,再加上今年前期土地的阶段性集中供应,最后两月的土地投资也是低潮期,另外销售市场回暖步伐迟缓,市场信心修复尚需时日,全年投资很难出现修复迹象,将继续下探,全年大概跌幅超过10%。

  从物业类别投资上看,各物业类型跌幅均较上月扩大,跌速基本一致。住宅投资占总投资比重为75.9%,与上月持平。

  从地区来看,各区域投资跌幅均较上月有不同程度扩大,东部和东北地区下调幅度相对较小;同比数据来看,中部和东部地区同比跌幅相对较小,东北地区跌幅最大。整体而言,东部地区更为平稳,占总投资比重为54.5%,较上月增加0.3个百分点。

  03

  房屋新开工面积跌幅扩大 11月同比减少一半

  1—11月,房地产开发企业房屋新开工面积111632万平方米,下降38.9%。其中,住宅新开工面积81734万平方米,下降39.5%;办公楼新开工面积2870万平方米,下降39.1%;商业营业用房新开工7608万平方米,下降41.2%。

  11月,全国商品房新开工面积7910万平方米,为近年来最低单月,同比跌幅超过五成,较上月扩大15.7个百分点,带动全年累计跌幅走势继续下探。在企业投资信心严重不足、建设积极性尚未恢复的基础下,本月新开工整体情况进一步下滑,一方面受季节性因素影响新开工进度,另一方面新冠肺炎疫情防控政策调整优化,相关工作人员短期内感染对施工、开工造成影响。

  从中长期看,按照一般规律,今年新开工大幅度减少,一定会影响明年及后年房地产市场的供应,且容易形成供不应求的局面,造成价格波动。但考虑到我国当前的存量规模,人口流动特点,消费者预期及经济增长前景,当前新开工下降是市场选择的结果,是市场主体理性决策的综合反映,未必是坏事。假设城市化在总体上是正向的,会出现某些城市有净人口流入,某些城市净人口是流出,前者应注意加大土地供应力度,确保市场供应力度和节奏跟上人口的变化,当然政府也要在住房保障领域进行托底,提供保障性租赁住房。

  04

  房地产开发企业到位资金跌幅扩大

  1—11月,房地产开发企业到位资金136313亿元,同比下降25.7%。其中,国内贷款15823亿元,下降26.9%;利用外资66亿元,下降26.6%;自筹资金48994亿元,下降17.5%;定金及预收款44601亿元,下降33.6%;个人按揭贷款21870亿元,下降26.2%。

  1—11月,房地产开发企业到位资金同比跌幅再次扩大。在企业各项资金来源中,各项资金来源占比情况与上月相比变动不大,定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.7%,自筹资金占比35.9%。同比数据看,定金及预售款下跌33.6%,虽然是几个资金来源跌幅最大的,但较1-10月收窄了0.2个百分点,个人按揭贷款跌幅则扩大1.7个百分点,自筹资金跌幅扩大最为明显,扩大2.7个百分点。总体来看,开发企业,尤其是民营开发企业的资金链依然非常紧张,没有明显缓解,核心原因还是市场信心不足,资金周转缓慢,冰冻三尺,非一日之寒,地产面临的这个寒冬,还需要更多一些耐心和暖政。

  房地产信贷融资、债券融资、股权融资“三箭齐发”,短期内很难对企业资金面产生实质性改善。但政策对于重塑市场信心至关重要,落地之后还是优先惠及优质稳健的房企。未来一段时间,开发企业会抓住窗口期积极融资,避免风险蔓延和稳定运营,随着商品销售筑底回升才能走出困境。

  05

  土地市场继续大幅下跌

  1—11月,房地产开发企业土地购置面积8455万平方米,比上年下降53.8%;土地成交价款7591亿元,下降47.7%;土地成交均价8978元/平方米,上涨13.1%。

  1-11月,土地市场成交量价跌幅略有扩大,两项指标均较上月扩大0.8个百分点。土地成交单价继续上涨,同比涨幅与上月一致。

  11月,北京、杭州、武汉等城市进行了第四批集中供地并成交,优质地块仍受到追捧,地方城投类企业拿地比重依然较大,但与民营房企联合拿地现象也有所增加。在房地产融资政策引导下,部分民营房企也开始重新审视土地市场,调整拿地策略或恢复土地拓展。同时随着各大城市拿地政策不断调整优化和增加土地供应量,民营房企拿地积极性将有所上升。

  06

  商品房待售面积小幅增加

  11月末,商品房待售面积55203万平方米,比上月末增加469万平方米。其中,住宅增加201万平方米,办公楼增加73万平方米,商业营业用房增加51万平方米。

  商品房库存较上月小幅增加,延续上涨趋势。与去年同期相比涨幅扩大,主要增长点仍为住宅待售面积,同比上涨18.0%,涨幅较上月提高1.4个百分点;商业营业用房同比持续下跌跌幅收窄。

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