[中房研协]武汉“商转公”是疫情下保民生的重要之举（2020年第77期）

  热点聚焦

  6月21日，武汉市公积金管理中心就《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》向社会公开征求意见。在这份细则中，不仅调整了商转公贷款的对象和条件，也对存量房商转公贷款房龄的年限进行了延长。这不禁让人猜想，商转公这条新政，是不是变相为房贷降息开了窗口？是否会在全国推行？

  所谓公积金“商转公贷款”，即个人住房商业贷款转住房公积金贷款，是指武汉市住房公积金缴存职工，将本人或配偶已办理且尚未结清的个人住房商业贷款，转为公积金中心委托商业银行发放的住房公积金个人贷款。商转公贷款应当在原商贷银行办理。办理“商转公贷款”业务时，所办理的原商贷银行必须是武汉市公积金个人贷款业务的受托银行。

  当然，并不是所有的公积金贷款都能转为商业贷款，其中有四类不能办理商转公贷款。其一：住房公积金组合贷款中的商业贷款，不能办理商转公贷款；其二，转贷人家庭（含本人、配偶及未成年子女）在武汉市房产部门的信息系统中有两套以上住房的，或者在公积金系统中记录的贷款次数达2次及以上的，则认定为属于“商转公贷款”的第三套及以上的住房，其商转公贷款申请均不予受理。其三，转贷人及其配偶在婚前已分别使用过公积金贷款，现以夫妻名义申请商转公贷款的，贷款申请不予受理。其四，原商贷房屋为非婚姻联名购买的，不能办理商转公贷款。

  《意见》除了调整了商转公贷款的对象和条件，还对商转公贷款房龄的年限进行了延长。由原来的“商贷发放后已正常还款6个月及以上”，修改为“原商贷发放后已正常还款12个月及以上”；存量房商转公贷款最长期限，也由20年延长至30年。

  热点评析

  “商转公”是疫情下保民生的重要之举

  自今年3月，央行下调7天期逆回购中标利率20个基点以来，时隔4个月才下调14天逆回购中标利。这让很多人看到了降息的希望，然而，6月份并没有降息，LPR仍与前两个月保持一致。此次，武汉发布“商转公”意见，可以说是为降息打开了窗口，能够让受疫情影响，还贷压力大的居民享受更低的利率。值得注意的的是，“商转公”口子的打开，并不是面向所有房贷人群，而是对人群有明确的限制。《意见》要求，限制四类人群“商转公”，同时，在时间上要求商贷正常还款期限达到12个月才能申请。这样做的目的一方面是防止住户一窝蜂的进行“商转公”办理，造成公积金账户亏空；另一方面是为了杜绝钻空子现象的产生。此外，在贷款期限和房屋房龄上，也有原来的20年变为30年，让很多就业、收入受到较大影响的人群，有更充裕的时间去还款，保证他们生活、工作的正常运转。

  “商转公”为公积金制度改革提供可深入挖掘的方向

  此前，关于公积金存废之争的讨论异常激烈。公积金存在门槛限制多、投资收益率低、统筹缺乏层次等问题，因此，只有通过公积金制度改革，才能为公积金发展创造更好的条件。

  除常规的住房贷款、租房贷款外，还应该开拓更多的利用方式和渠道，强化公积金制度的服务功能，提高利用效率，而商转公即是可以深入挖掘的方向之一。此次，武汉提出“商转公”的意见，充分体现了公积金存在的意义。通过商贷转为公积金贷款，可以大幅度减轻购房者还款的压力，提高公积金资金使用效率，为公积金改革提供明确的方向。

  武汉“商转公”，有望在更多城市推进

  武汉推行“商转公”政策，其目的是为了保民生，避免城市因受疫情影响而出现大量的断供潮，违约潮。武汉“商转公”意见的出台，是疫情背景下的产物，相比以往其他城市“商转公”政策更具有积极意义。对于购房者而言，能够真切的感受到政策倾斜带来的利好，减轻因还贷造成的生活压力。从6月份 LPR（贷款市场报价利率）来看，与四、五月份持平，并无变化。如果“商转公”政策能够实施，可以说是达到变相降息的目的。

  从另一个角度看，“商转公”政策也不是没有弊端，政策一旦出台，将会刺激新房市场，给购房者投机炒作的机会。不少人会因为贷款一年后可以商转公，而去购买第二套住房，进一步影响市场热度。对于本身就较热的一二线城市，政策的出台只会增加投资炒作的机会。而对于市场较冷、库存较大的三四线城市，利大于弊。从”商转公”政策的施行范围来看，并不会在全国大范围的铺开，而是会选择受疫情影响较大的城市开展。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）