点击查看完整版报告：[易居研究院]中央经济工作会议精神学习

  2023年12月11日-12日，中央经济工作会议召开。此次会议召开，正值我国经济回升向好态势巩固和增强的关键阶段。相关工作精神和要求，为2024年高质量发展和高质量安全的工作开展明确了方向。此次会议提及9项重点工作，其中风险防范和城乡融合都涉及房地产内容。本报告从房地产业的角度对此做深入学习和分析。

  一、房地产相关政策表述

  1、房地产风险相关提法

  持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。

  2、城镇化相关提法

  推动城乡融合、区域协调发展。要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。充分发挥各地区比较优势，按照主体功能定位，积极融入和服务构建新发展格局。优化重大生产力布局，加强国家战略腹地建设。大力发展海洋经济，建设海洋强国。

  二、房地产相关提法分析

  1、房地产风险依然是最大的风险

  此次9项重点工作中，在科技创新、国内需求、重点领域改革、对外开放的相关论述之后，在第5项重点工作中明确提及房地产风险内容。1）房地产领域的工作重心和重点在于防范化解风险。此次会议没有直接提及“支持合理住房消费需求”等内容，更加说明在房地产领域，防范化解风险工作的重要性、迫切性和优先性。这充分体现了党中央对房地产金融风险防范化解的高度重视。2）风险防范化解强调“统筹化解”概念，要求对房地产风险的化解具备系统和全面思路。同时从排序来看，房地产风险排在地方债务和中小金融机构风险之前，说明其是2024年要警惕的最大风险。三类风险防范化解的关键，在于做好房地产风险的相关化解工作。3）会议相关精神总体延续了此前中央金融工作会议精神，说明对风险的判断和认识逐渐成熟。同时，会议强调了底线思维，即坚决守住不发生系统性风险的底线。底线思维要求各地对房地产风险认识上升到新高度，即从流动性风险、债务风险等层面上升到系统性风险和国家安全的新高度。4）化解风险的工作抓手，不在于消费端，而在于房企端。主要策略在于，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。各地2024年金融风险防范化解工作方面，更要重视房企融资工作，积极落实“三个不低于”等工作。

  2、新模式需要“先立后破”

  此次会议明确，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。这充分说明，对于房地产发展新模式的制度建立，具有重要性和迫切性，但同时需要遵循循序渐进的思路。1）该表述吻合此前中央政治局“先立后破”总体要求。房地产新发展模式要建立，就必须“先立”而非“先破”。此次提及完善相关基础性制度，也说明“先立”基础性的制度，“后破”房地产各类旧模式和制度。2）此类制度建立或体现在“人房地钱”四个字上，预计2024年会有系列工作开展。要对相关制度改革动作有充分的认识和准备。

  3、经济大省为地方债化解的主力

  此次会议明确，统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。1）地方债为第二大风险源，对于此类债务的化解，需要统筹好与经济稳定发展的关系，同时需要经济大省发挥表率作用，扮演地方债风险化解的主力角色。2）经济大省要挑起大梁，就意味着2024年要持续发力经济，同时“以进促稳”。其中也会涉及房地产的各类发展工作。包括土地供应力度加大、营商环境优化、金融支持倾斜等，都是值得期待的地方。

  4、城镇化地位再次拔高

  从此前中央政治局会议及此次经济工作会议来看，“城镇化”地位再次拔高。1）最核心表述在于“要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动”。此次经济工作会议提及“堵点”一词。从城镇化角度看，新型城镇化和乡村全面振兴的工作没有有效衔接，导致工作孤立、效果不佳。此次明确将两个工作做结合，对于更好理解新格局下的“新型城镇化”工作具有较大的帮助。2）要重视县城功能。此次提及“推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局”。“县城为载体的城镇化”表述始于2022年中央发布的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，但此次增加了“新格局”的发展目标，意味着在内循环机制中，县域发展需要有更高站位，做好城乡融合发展、新型城镇化和乡村全面振兴结合的重要桥梁。3）三个城市发展的领域将有新的机会，包括城市更新、基于主体功能定位的区域发展和国家战略腹地。其对于我们理解中西部等城镇化发展有较大启发。