[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比齐涨，北京次轮土拍冷热分化加剧

  2022年第23周

  2022年5月30日-2022年6月5日，迎来北京、上海两大一线城市集中土拍，重点监测城市的土地成交量价因此环比进一步上涨。优质地块入市增多下，成交溢价率也随即走高，但涨幅较为微弱，且流拍率也同步走高，主要是由于主力成交城市土拍热度并不高所致。以北京为例，二轮集中供应的17宗地成交14宗，其中4幅地触顶成交，但也有3宗地块流拍，地块竞拍热度分化较首轮加剧。

  土地政策

  出让规则持续优化、行业融资回暖

  地市恢复速度有望加快

  因此前疫情多点散发影响，房地产市场再次受到重创，土地流拍现象恶化。为了稳定经济增加，促进地市恢复，多个城市相继出台稳市场政策，其中在土地端以降低保证金比例、允许企业缓缴土地价款等多重举措减轻房企拿地压力。除了供地端的调整外，央行也多次表态要保持房地产融资平稳有序，企业融资端或将进一步回暖。在此影响下，地市有望加快恢复稳定。

  土地供应

  供应建面仍处于年内高位

  杭州、武汉发布二轮供地公告

  供应方面。随着重点城市相继开始推出第二轮集中出让地块，供应规模保持相对较高位运行。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积虽不及上周，但仍维持在1000万平方米以上，达1323万平方米。集中供地方面，杭州和武汉于5月末推出了第二轮集中供应地块，分别涉及45宗地块和22宗地块，总建面分别为344万平方米和145万平方米。对比首轮供应量来看，杭州此次供应规模明显减少，首轮试水意味明显的武汉虽然此次挂牌量有所增加，但涉宅用地仅有11幅，供应量仍旧偏低。

  土地成交

  京沪土拍带动成交规模环比上涨

  土地单价创年内新高

  成交方面。本周重点监测城市的成交建筑面积为1003万平方米，环比大涨，主要受北京、上海、西安等城市集中土拍影响，但同比仍显著不及去年同期。总成交金额达1413亿元，是上周的三倍多，同比降幅也缩窄至23%。由于本周成交主力为一线城市，且有多宗高价优质地块入市成交，带动成交地块平均楼板价环比涨至14089元/平方米，创下年内单周成交地价新高。

      各能级城市中，一线城市因京沪集中土拍带动成交量价环比大涨，二线城市成交规模与上周几乎持平，三四线城市成交体量则不及上月。聚焦到城市来看。本周成交建面超过100万平方米的城市均为进行集中土拍的城市，分别为上海、北京和西安。其中，成交量最高的城市是上海，涉及24宗地，均为一批次出让地块，总成交量为322万平方米。北京次轮集中土拍收官，共成交14宗地，总成交建面145万平方米，收金近500亿元。西安也完成了今年第一批次的集中出让，共成交12宗地，总成交建面达146万平方米，吸引了中海、保利发展、中铁建等房企拿地。

  市场热度

  地块竞拍热度分化

  溢价率与流拍率双双走高

  本周，北京、上海和西安相继开启了集中土拍，多宗优质地块入市出让。由于民营房企流动性仍旧偏紧，规模化的央国企当前拿地重心也偏向于优质宅地，条件相对一般的地块或出让门槛较高的地块也仍多由本地平台托底或流拍。如此次北京集中土拍的17宗地，虽有4幅触顶成交，但也有3宗因无人报价而流拍，地块竞拍热度分化显著。

  受此影响，本周重点监测城市的成交溢价率和流拍率双双环比上行。其中，重点监测城市的溢价率达3.1%，环比微增0.4个百分点。流拍率为11.5%，环比小幅上涨1.5个百分点。

  周度TOP5

  优质地块竞拍热度仍在

  但拿地主力仍是央国企

  本周，迎来北京第二轮集中土拍和上海首轮集中土拍。为了稳定市场成交，两城均有多宗核心区的高价优质地块入市，如北京丰台亚林西地块、朝阳太阳宫地块，上海徐汇斜土街道地块、普陀长风社区地块、中山北社区地块等等。因此，这些地块也吸引了多家房企竞拍，尤其是性质较为纯粹的朝阳区太阳宫地块、徐汇区斜土街道地块，竞争相当激烈。

      但从拿地企业来看，入榜地块的拿地主力仍旧是以资金压力较轻的央企和国企为主，如华润置地、中海、中建、招商蛇口等国资背景的房企均有所获，民企存在感较弱。这也说明，当前民企流动性压力仍旧存在，拿地意愿也明显收缩。

  重点地块点评

  北京太阳宫地块成交单价创年内新高

  地块分析：

  5月31日，因疫情而延期的北京第二轮集中供地终于开拍。从最终土拍结果来看，北京第二轮北京17宗地中3宗流拍，成交14宗，共收金近500亿元。对比首轮表现来看，在热点地块触顶成交的影响下，次轮成交溢价率较首轮出现微涨，但流拍地块比例却较首轮大幅提升，地块竞拍冷热分化更为显著。

  此轮集中供地中，最受关注的莫过于朝阳区太阳宫地块。据地理位置来看，宗地位于朝阳区CBD板块，介于三至四环间，区位极为优越，是价值极为稀缺的核心区优质宅地。同时，周边楼市方面，项目周边在售项目较少，存在一定的一二手房倒挂空间，预计入市将会吸引大批购房者。结合地块出让条件来看，该宗地上商品住宅限价13万元/平方米，即使最终触顶成交，地块盈利空间仍旧可观。因此，该宗地也吸引了多家实力房企参与竞拍，最终由中建智地以上限价66.82亿及政府持有份额10%的条件竞得，成交楼板价为88250元/平方米。值得一提的是，该宗地也是年内成交单价最高的涉宅用地。