[克而瑞]2月“就地买房”成交超预期，地市量跌价涨且溢价回升

  2月，受疫情防控“就地过年”影响，供应显著缩量，成交总体持稳、热点城市热度惯性保持，显著好于2019年和2020年同期，尤其是一线城市，放量显著，南京、杭州、宁波、东莞、佛山等核心二三线城市也保持成交高热。土地成交量跌价涨，溢价率回升至年内高位。

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  供应：环比“腰斩”但好于2019年同期，一线推盘照例显著放缓

  2月恰逢传统春节，29个重点城市新增供应面积747万平方米，环比“腰斩”，大幅下降63%，同比因去年新冠疫情原因，大幅上升193%，对比2019年同期（春节也在2月）则增加18%。分能级来看，

  一线城市商品住宅新增供应面积52万平方米，环比锐减81%，较2019年同期降幅也达到了47%。究其原因，除部分省份新冠疫情“反扑”外，一线城市作为返乡人口流出集中地，房企历来看淡春节楼市，推盘也都相对保守。上海“零供应”，北京、广州虽同比保持增势，但今年2月整体供应量也不及2019年同期，仅深圳2月新增供应较2019年同期增加51%，项目开盘依旧积极。

  二三线城市新增供应面积695万平方米，环比下降60%，较2019年同期上升了30%。从绝对量层面，仅徐州、天津、成都单月供应突破50万平方米。从变化趋势来看，各城市环比均有了不同程度的下跌，成都、厦门等出现阶段性回调。与2019年同期相比，涨多跌少，市场行情较好诸如南京、常州、东莞、福州等供应量稳步增长，相较而言，市成交本就低迷如重庆、昆明、南宁等，新增供应均不及2019年同期。预判下月，我们认为，供应有望稳步恢复，同环比也将保持增势。

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  成交：显著好于往年超预期，一线倍增、杭宁等二三线“热点仍热”

  从成交表现看，2021年2月热度延续，稳中有增。29个重点城市整体成交1660万平方米，环比下降40%，同比增长223%，较2019年同期成交面积则增长了30%。

  一线城市成交面积为218万平方米，环比下降53%，但较2019年同期增幅也达到了103%。北京、上海、广州、深圳延续了1月的高热行情，环比虽有回调，但较2020年和2019年同期涨幅均在70%以上，创3年来春节同期成交新高。在中央大力倡导“就地过年”背景下，人口流动性减少，加之新冠疫情得到阶段性控制，多数售楼处在春节期间均保持“不打烊”状态，也刺激了一波购房需求得到集中释放。

  二三线城市成交面积1442万平方米，环比下降了37%，较2019年同期则增长34%。从绝对量层面，杭州、徐州、成都、武汉等整体成交依旧处于二线城市前列，成交面积均超100万平方米。变化趋势来看，杭州、南京、宁波等市场成交“高热不退”，同比保持增势的同时，较2019年2月成交量“翻番”；东莞、佛山等三线城市吸纳大量务工人员，除广东本省外主要分布在广西、湖南、江西等多个中部省份，“就地过年”无疑带动了一批刚需自住需求集中释放，使得两地2月成交显著好于2020年和2019年同期。与此形成鲜明对比的是，南宁、重庆、昆明、郑州等城市成交转淡，实则这些城市2020年便处于楼市下行周期，2月成交疲软也在预料之中。

  预判下月，我们认为，因疫情得到阶段性控制，北方市场有望稳步恢复，东部热点城市还将惯性持续，由此也将带动整体成交规模稳步增长。

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  库存：供应缩量使超8成城市库存继续回落，但消化周期多有拉长

  2月，受春节和季节影响，多数城市供应延续低位，除郑州、常州供过于求外，其余城市供求比均大幅回落，低于0.5的现象较为普遍。预计后随着春季新盘加推，多数城市供求比将有明显回升。

  受此影响下，重点城市库存面积普遍环比回落，环比降幅在10%以内，同比层面，上海、大连、成都、长沙、徐州等也有10%以上降幅。而由于春节假期影响各城市成交规模相对较低，因此9成以上城市消化周期环比拉长。

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  成交结构：沪北深中档占比回落，上海144-200平成交比重回落3PTS

  从价格段分布来看，低档产品占比上海分别回升1个百分点，北京回升7个百分点，深圳持平；中低档产品占比上海回升16个百分点，深圳、北京持平；中档产品占比上海、北京、深圳分别回落9、10、7个百分点；中高档产品及高档产品占比上海微降，北京、深圳微升。

  从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、北京分别回升3、2个百分点，深圳持平；90-120平方米产品占比上海、北京均回升1个百分点，深圳回落2个百分点；120-144平方米产品占比上海、北京分别回落1、2个百分点，深圳持平；144-200平方米产品占比上海回落3个百分点，北京回升1个百分点，深圳持平；200平方米以上大户型产品成交占比上海、深圳、北京均持平。

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  二手住房：2月成交规模超过去两年同期，京深宁等较2019年同期倍增

  2月整体二手房市场表现相对坚挺。全国12个重点城市成交面积收411万平方米。受春节假期影响，整体规模较1月下降40%，典型城市中除大连环比微增外，其余城市降幅多在30%左右。

  值得注意的是，相较2019年及2020年同期，本月成交规模仍处高位。12个典型城市成交规模较2020年、2019年同期分别涨312%和95%，前2月累计同比也有108%的增幅。可见，即使受“就地过年”影响二手房市场仍保有较高热度。其中北京、南京、深圳等核心城市较2019年同期均有翻倍表现。

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  土地市场：成交规模周期性下滑，优质土地成交拉动地市热度上涨

  2021年2月，全国300城经营性土地总成交建筑面积高位回落，仅9001万平方米，环比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅也接近两成；成交总价方面，本月土地成交总金额仅2723亿元，较上月下降39%，同比也下降了9%。成交单价方面，由于一线城市高价地成交规模占比明显增加，本月平均楼板价增至3025元/平方米，较1月份增加了5%，同比也保持上扬势头，涨幅达12%。

  市场热度方面。在优质地块供应明显增加的影响下，本月成交溢价率延续上月的回升势头，增至16.4%，达到近一年的高位。各能级城市表现一致，溢价率环比上月均呈现上升的趋势。其中一线城市升温最显著，溢价率环比1月增加7.5个百分点至11.2%。以重点监测的城市来看，土地流拍率因中小城市商办和远郊地块增加等原因略有加剧，环比1月增加1.8个百分点至12.3%。由于土地供应较少，本月流拍幅数较上月略有减少，从流拍地块所在城市来看，这些遭遇流拍的土地主要集中在青岛、石家庄、南通、泉州等二三线城市远郊区域。

  据CRIC监测数据显示，一线城市成交总量为375万平方米，环比上月降幅达35%，和去年2月相比也下降了二成；不过，在上海多宗高价优质地块成功出让带动下，土地成交金额较上月持平，为704亿元，平均地价也因此大幅大涨至18768元/平方米，环比1月大涨55%。分城市来看，四个城市中成交量最多的是上海，本月成交量达181万平方米，优质地块入市也吸引了多家房企争夺，特别是虹口四川北路街道地块和普陀石泉社区地块成交单价均在8万元/平方米之上，纷纷刷新区域土地成交最高单价记录。

  二线城市本月成交量也大幅下滑，土地市场成交量仅有1658万平方米，较上月下降了48%，成交金额也下降了54%，降至779亿元；价格方面，由于上月成交量最高的杭州本月成交量大幅减少，导致二线城市平均楼面地价较上月下滑了13%，降至4700元/平方米。具体到城市来看，本月成交量超过100万平方米的城市仅有5个，较上月明显减少。其中，长沙位于榜首，总成交建面为279万平方米，而上月成交量最高的杭州本月以149万平方米的成交量位居第二位，不仅成交量显著减少，供地质量也明显下滑。联系成交溢价率来看，本月溢价率超过20%的城市共有6个，仅武汉、青岛等少数城市零溢价；这是由于有土地出让的二线城市成交土地普遍较少，且如西安、大连、重庆等城市出让地块均为热点区域的宅地，因此二线城市整体溢价率较上月进一步上浮。

  三四线城市方面，本月成交体量仅6968万平方米，和上月相比下降了41%，和去年同期相比也有20%的跌幅；价格方面，楼板价增至1801元/平方米，小幅上涨3%。在CRIC重点监测的三四线城市中，本月土地成交量超过100万平方米的城市仅有南通和徐州两个，较上月进一步减少。联系成交溢价率来看，长三角三四线的地市热度仍然维系在高位，徐州、金华、湖州、绍兴等多个城市本月溢价率均在30%以上。

  总的来看，虽然2月土地市场成交量受假期影响进一步走低，但市场热度却仍在走高，平均地价和溢价率均较上月明显上涨。市场热度的上行，除了由于年初房企现金流宽裕、拿地资金充足，还和本月优质土地成交占比明显上升特别是以上海为代表的一二线城市优质宅地供应力度显著增加有关。不过，需要警惕的是，在优质土地大量入市的契机下，普通地块的流拍概率反而在上涨，地市热度分化趋势更加明显。