[中房研协]2021年3月典型城市二手住宅市场分析

2021-04-21 09:34:47

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-21
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中房研协

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  一、二手住宅相关政策

  3月,各地频繁加码调控力度,政策内容在强调系统性的基础上趋向精细化,上海、西安、成都等地区陆续发布规范房地产市场秩序、促进房地产市场平稳健康发展的相关政策,总体基调仍以严为主。湖北省提出加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见,旨在改善小区居住环境。

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  二、典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   上海二手住宅成交量稳居第一

  2021年3月典型城市二手住宅成交面积合计1436万平方米,较上月增加61.8%,绝对额增加548.2万平方米。除武汉成交量较上月微降3.8%外,其余城市二手住宅成交面积均有所回升。其中,上海成交量继续保持首位,达到322.8万平方米,环比增加104.2%,较去年同期增加174.3%;北京成交量超过200万平方米,较上月增加82.6%;广州、重庆、天津、武汉成交量均超过100万平方米;成都、郑州成交量均未超过50万平方米,其中,成交量最低的为郑州,仅38万平方米,环比增加118.4%。由于去年同期尚未消除疫情影响,本月同比变化差异仍然较大,部分城市同比增加数倍,不具可比性,故本月仅用环比增长率示意。

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  2.2   成交套数与成交面积趋势保持一致

  3月,十三个典型城市二手住宅共成交15.9万套,除武汉成交套数环比微降外,其余城市成交套数均呈现增长。上海成交套数居十三个典型城市首位,达到3.9万套,较去年同期增长160.1%,环比增加106.9%;北京成交2.2万套,位居第二,环比增加72%;广州、重庆、天津、武汉、南京成交套数均超过1万套;合肥、青岛、深圳、厦门成交套数在0.5万-0.7万套之间;成都、郑州成交套数均低于0.5万套,其中,郑州成交套数最少,仅有0.39万套,环比增加120.9%。

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  2.3  典型城市二手住宅销售价格环比均有所上升

  2.3.1   北京、广州环比涨幅并列第一,深圳同比涨幅仍居首位

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,3月,十三个典型城市二手住宅价格指数环比均有所上涨,北京、广州较上月增加1.4个百分点,涨幅并列第一;上海环比涨幅较上月增加1.1个百分点,位列第三;其余城市二手住宅价格环比涨幅分布在0.4%-0.9%之间。同比涨幅最大的为深圳,较去年同期高14.6个百分点;广州较去年同期高11.5%,位列第二;北京、上海、成都同比涨幅均在9%以上;其他城市中,合肥、南京、厦门同比涨幅均超过5%;青岛、郑州、天津二手住宅价格同比持续下跌。

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  按照统计制度规定,2021年1月起,房地产销售价格定基指数开始使用2020年平均值作为新一轮对比基期。从定基指数的角度来看,十三个典型城市中,十个城市二手住宅价格高于上年12个月平均价格,其中涨幅最大的为深圳,高于上年平均价格9个百分点,其次为广州,高于上年平均价格8.4个百分点;武汉、重庆较过去平均价格微增1.7%,低于平均价格的为青岛、郑州和天津,分别低于平均价格0.2%、0.5%和1%。

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  2.3.2   广州大户型价格涨幅突出

  从结构上看,3月二手住宅交易市场上,南京、成都、武汉、厦门90平方米以下户型价格涨幅较大;北京、合肥、重庆、郑州、深圳90-144平方米户型价格呈显著增长;广州144平方米以上户型价格涨幅突出。

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  三、二手住宅与新商品住宅成交情况对比

  3.1   上海、北京楼市存量化程度最深

  2021年3月,典型城市新建商品住宅成交1731.3万平方米,环比2月增加101.6%,绝对额增加872.3万平方米,是同期二手住宅成交量的1.2倍。各城市间新房与二手房成交量分化明显:上海二手房成交面积是新房成交面积的近3倍;北京二手房成交面积是新房成交面积的2.4倍;厦门、广州二手房成交面积是新房成交面积的1倍以上。从绝对额来看,重庆新房成交面积最高,达到227.6万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.6倍;其次为武汉,新房成交面积202.9万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.5倍;厦门新房成交面积最少,仅有41.5万平方米。新房成交套数与成交面积情况相似,同期新房成交套数与二手房成交套数基本持平。

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  3.2   典型城市新房价格环比均有所增涨,广州环比及同比涨幅继续保持首位

  3月,十三个典型城市新房销售价格延续上月上涨态势,环比指数均呈现增长,广州环比涨幅继续领跑样本城市,较上月提升1个百分点;深圳环比涨幅较上月提升0.1%,位居典型城市末位。从同比指数来看,典型城市新房销售价格较去年同期均有显著提高,其中涨幅最大的为广州,同比增加8.6%;其次为成都,同比上涨6.5%;同比涨幅位于末位的是郑州,较去年同期增长1.2%。

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  从定基指数的角度来看,十三典型城市新房价格均显著高于上年平均价格,涨幅最大的为广州,较上年平均价格提高6.5个百分点;其次为合肥,高于过去平均价格4.8个百分点;排名末两位的是深圳及郑州,分别高于上年平均价格的1.9%、1%。

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  从结构上看,与上月相比,南京、郑州、重庆、厦门、武汉、北京90平方米以下户型销售价格较上月有明显上涨;成都、上海、深圳90-144平方米户型价格增速较快;天津144平方米以上大户型价格环比涨幅突出。

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  四、总结

  本月多个一二线城市发布新规,从实施住房限售、规范中介行为、建立二手住房成交参考价格发布机制等方面入手,对扰乱市场秩序的行为进行精准的纠偏与堵漏,旨在促进房地产市场平稳有序发展。

  从成交量来看,3月楼市整体成交上行,二手房成交量价呈回暖趋势。除武汉外,其余典型城市二手房成交量较上月均呈现增长,成交总量环比上升逾六成。从具体城市来看,同上月相比,上海、天津、郑州、青岛、厦门成交量翻倍。因去年同期疫情影响未完全消除,成交量基数相对较低,二手房同比涨幅不具备参考意义,故本月仅做环比分析。同期二手房成交量是新房成交量的0.83倍,成交情况区域分化明显,北京、上海二手房交易仍占主导地位。

  从二手房销售价格来看,十三个典型城市二手房价格延续前期态势,环比指数均呈现显著上涨。广州、北京二手房价格环比增速并列第一,同比增幅持续位居高位;深圳受2月出台的二手房参考价等一系列限制性政策影响,二手房价格环比涨幅有所收窄,但同比继续领涨全国;郑州、天津、青岛二手房价格环比微增,同比持续下跌。

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