[克而瑞]绿城:短期负债比重下降至31%

2013-08-27 10:01:34

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-08-27
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  绿城中国:短期负债比重下降至31%,聚焦未来三方面转型

  文/CRIC研究中心分析师 朱一鸣、杨晶晶、洪圣奇(香港)

  业绩增长进入快车道,全年有望超额完成550亿元销售目标

  在全民营销策略实施下,自2012年开始,绿城重塑自己,业绩增长步入快车道。绿城2013年中期业绩显示,上半年企业实现销售金额325亿 元,较去年同期220亿元增长48%,已完成全年550亿元销售目标的59%。截止到7月底,绿城已累计销售339亿元,同比增长49%,按照企业目前销 售进度,完成预定目标不是难事。同时,参考企业近三年销售规律,除2011年因为限购政策影响较大,企业下半年销售不理想,其他两年来看,下半年往往是重 头戏,占比达6成,故预计今年下半年绿城有480亿元业绩,企业销售目标偏保守。此外,按照绿城推货计划,下半年可供货量有253万平米,以上半年销售均 价21523元/平米计算,下半年可售金额达545亿元,企业全年有望超额完成销售目标。

  大本营区域深耕细作,携手融创收购项目扩张土储

  截止2013年6月底,绿城累积土地储备达到4139万平方米,可满足企业未来5年的发展需求,在土地储备布局上,这些地块大部分来自大本营长 三角区域,占比更从去年年末的52%上升至目前的56%,显示出该区域长期、持续重心地位。新增土地方面,绿城深耕大本营区域决心坚定,今年上半年,企业 新增土地储备全部位于长三角,总建筑面积达到131.4万平米,涉及上海、杭州两大中心城市。

  值得注意的是,拿地策略方面,绿城改变了以往专注于招拍挂市场获取土地的方式,而是借道与融创成立的合营公司,伺机收购优质项目,扩充土储。可 以看到,在绿城今年上半年新增项目中,绿城所占的权益均在50%及以下,企业所需支付的土地款不过44.5亿元。通过合作模式收购土地,绿城可实现低成 本、快速扩张土储。其一,绿城权益较低,即使高价收购,所占的土地成本有限,风险可控;其二,收购让土地获取更为快捷,缩短项目从拿地到入市周期,加速企 业周转。不仅如此,鉴于收购项目多属于潜力地块,在绿城、融创双方优势资源运作下,提升产品品牌效应的同时拉升价格,实现预期利润回笼。

  高价项目结转助推毛利率提升,融资渠道畅通负债结构得以改善

  今年上半年,绿城毛利率为30%,较去年同期的27%增加了3个百分点,是已公布中期业绩房企中少数毛利率上升的企业之一。毛利率同比小幅上升 主要在于高档项目结转,售价较高拉升企业整体销售毛利率,比如杭州蓝色钱江项目,定位于高档住宅,均价37000元/平米,总销售额在交付物业中占比达 13.3%,其毛利率高达47.1%。不过,由于去年下半年以来绿城旗下项目平均售价有所降低,我们预计,今年下半年这部分项目进入结转阶段,企业毛利率 将有所下滑。

  受益企业融资渠道的改善,企业负债结构明显得到优化,绿城短期债务占整体债务的比例大幅下降,从71%降至31%, 主要归功于上半年企业多渠道发行债券。上半年,绿城融资金额87.7亿元,货币资金达到103.92亿元,远高于一年内到期负债74.64亿元。在负债结 构优化的同时,企业所发行的优先票据利率从2月份的8.5%下降至5月份5.625%。上半年企业融资渠道畅通,一方面改善企业负债结构,改变以往以短期 负债为主的负债局面,实现目前手持资金足够覆盖一年内到期债务,有效缓解还贷压力,另一方面企业获得低利率贷款平台,将大幅减少未来融资费用支出,合理控 制成本,保障企业盈利。除此,据管理层透露,绿城有意回购当初九龙仓发行的9%高息永续债, 只是当初与对方约定还款期为3年(刚过一年), 一旦回购提前完成,企业高息债券将进一步减少,负债结构持续得以改善。可以说,绿城财务已处于一个比较健康的水平。

  聚焦三方面转型,绿城步入稳健发展轨道

  经历了2011年的生死考验后,没有哪家房企比绿城更看重“稳健”的意义,由此,企业逐步转型,三方面策略实施,打开绿城转型之路,推动着企业前进步伐稳健、有力。

  首先,转型轻资产服务运营商,代建优势持续发力。作为国内首个实践“代建”模式的房企,绿城将自身的产品品牌优势充分运用到代建业务中,实现规 模与效益双提升。2010年9月,绿城房产建设管理有限公司成立,专注于代建业务发展,而至2013年3月,公司已签约代建项目近80个,总建筑面积近 1600万平米,覆盖政府代建、商业代建、资本代建三大模块,蕴含着无限生命力,助涨代建蓬勃发展。

  其次,“旅游+养老”双向驱动,带来新的业绩增长点。绿城表示房地产未来的方向在服务,旅游、养老地产成为企业多元化发展的重心,在实际规划 中,绿城有意将两种元素结合起来,打造新的业态模式,安吉桃花源便是试点,项目以度假养生为卖点,定位高端客户群,两次开盘两次售罄,受到市场认可。我们 认为,这种模式是业态发展趋势,绿城先发制人,将在模式创新中获取新的业绩上升空间。

  最后,贯彻全民营销策略,为业绩保驾护航。从2012年3月开始,基于销售不利,绿城放权营销,将传统售楼模式转变为经纪人作业模式,最大化拓 宽销售渠道,由此带来立竿见影效果,3月当月销售环比翻番,当年销售再度突破500亿元。同时,对比今年以来销售金额大幅增长情况,也可见全民营销对企业 业绩贡献。

  三方面转型下,绿城迎来稳健发展。一方面,全民营销策略推动企业存货去化,库存加速结转,盈利水平提升;另一方面,产品结构更为多元化,企业坐拥更多资金回笼渠道,抗风险能力加强。

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