[克而瑞]保利地产全年有望突破1300亿元

2013-08-28 09:51:09

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-08-28
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞,

  文/CRIC研究中心分析师 朱一鸣、陈开朝

  全年有望突破1300亿元,在高速扩张中周转效率持续提升

  2013年上半年,保利地产实现销售金额636.4亿元,同比增长27%,依然保持快速攀升态势。上半年企业已完成年度目标的53%,时间过 半、任务也过半,预示着全年1200亿元的年度目标有望顺利完成。如果下半年增速与上半年保持一致,企业全年业绩将达1300亿元;而按照企业2008年 -2012年的销售经验数据,上半年销售业绩的比重均值为47%,以此估算,全年业绩也将突破1300亿元。

  需要指出的是,去年以来,一二线城市的刚需持续释放,改善型需求也在持续回暖。在此背景下,许多回归一二线的房企如雅居乐、佳兆业,都提高了改 善型产品的比重,以提高项目利润。但一向追求高周转、快节奏的保利地产,却始终坚持以中小户型普通住宅开发为主的发展战略。今年上半年,企业成交产品中商 品住宅套数占比为82%,住宅产品中 144 平方米以下的普通住宅套数占比为 90.3%,迎合了主流市场的需求。也因为此,企业产品的去化速度较快,使得很多楼盘出现开盘即售罄的现象。数据显示,今年上半年企业总资产周转率为 0.11,较2011年的0.09以及2012年的0.1呈现稳步提升的趋势,表明企业在高速扩张中,持续强化了高速运行效率。

  加大一二线城市战略布局,深化对现有中心城市周边的辐射力度

  根据企业2013年中报,上半年企业新增土地项目20个,总建筑面积达565万平米,总投入161亿元,新增土地储备建筑面积同比增长53.8%,继续大幅扩张。

  从楼板价看,今年上半年,企业新增土地储备的成本为2849元/平方米,比2012年的4301元/平方米下降了逾三成。主要原因是:在完成所 有沿海一线城市的布局后,今年上半年企业加大了纵深内陆一、二线城市如武汉、成都、重庆的战略布点,且对现有中心城市周边经济发达的二、三线城市如合肥、 青岛、沈阳、大连、长春、遂宁的辐射进一步加强,因此企业的拿地成本有所下降。

  从城市能级看,自去年以来,企业一、二线城市拿地的比重在不断上升,而三四线城市拿地持续收缩。2012年,企业在一、二线城市的资金投入比重 分别为34%和48%,建筑面积比重分别为12%和52%;三四线城市的资金投入和面积比重分别为18%和35%;到今年上半年,企业在二线城市的土地储 备面积占比上升到71.2%,一线城市面积比重则下降2个百分点至10.4%。总体上,企业在一二线的拿地比重都在上升。与此相反,企业在三四线的拿地继 续收缩,拿地资金和面积比重分别下降11个百分点和13个百分点。

  从区域看,华东板块占比上升幅度最大,中南板块锐减。今年上半年,企业在华东的资金投入比重大幅上升,从2012年的30%上升到53%;中南的比重锐减,资金投入从去年的38%下降至9.2%。

  首次结算比重过大导致毛利率下降,负债率和结构持续优化

  上半年,保利地产实现营业收入和归属于母公司的净利润分别为305.44亿元、34.07亿元,分别同比增长51.34%和35.7%,符合预期。

  上半年,企业毛利率同比下降7个百分点至28%,主要原因是上半年结算的房地产项目中,逾四成属于首次结算,一般结算成本较高,拉低了整体毛利 率。下半年,随着这些项目后续销售的产品价格提升,以及结算产品的结构趋于均衡,预计全年毛利率将逐渐恢复至35-37%左右的正常水平。

  上半年,企业净负债率较去年同期大为改善,下降20个百分点至95%。虽然这一数值在行业中属于高水平,但由于企业握有351多亿的现金和上千 亿的预收账款,配合企业的高周转策略,都能够保障企业财务处于稳健的状态。而且企业的债务结构进一步优化,截至今年6月底,企业一年内到期的流动负债为 258亿元,虽然较去年有所增长,但随着43 亿元“08 保利债”于7 月到期,偿付后公司一年内到期的流动负债将降至215 亿,长短期负债比将从上半年2.5 提升至3.0 左右,负债结构进一步改善。同时公司8 月在境外发行5 亿美元5 年期固息债券,年利率4.53%,将进一步降低公司资金成本。

  综合开发显成效,商业、旅游多元发展

  今年上半年,在坚持住宅地产主业的同时,保利地产在商业、旅游等领域也取得积极成效。

  在商业方面,今年上半年保利地产商业地产累计销售73.5亿元,对上半年业绩的贡献已超过10%;今年下半年,还有120亿以上的可售货量。目 前,企业在广州、北京、上海、天津、成都、武汉等中心城市已建商业地产项目总建面积超过250万平方米,形成了涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星际酒店、 商贸会展、购物中心、城市综合体等多元化优质商用物业的规模化经营格局。预计“十二五”期间,企业拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12个和15个。未 来,保利地产营业收入中的住宅和商业地产比重将形成7:3的格局。

  在旅游地产方面,企业在成功开发成都保利石象湖、阳江保利海陵岛等旅游地产项目的基础上,提炼了一种全新的新复合地产开发模式——即在集旅游、 休闲、度假、居住为一体的旅游地产上,进一步融合运动地产、教育地产、养老地产、艺术地产等业态,形成人、自然、生态高度和谐的境界。而作为企业新复合地 产开篇之作的东莞保利生态城项目,今年5月24日又大幅扩容,从原来的26.6平方公里扩至60平方公里;企业将在未来6-8年时间内,投资200亿元打 造童话王国、梦幻城堡、快乐森林等多个主题乐园。等项目建成后,将成为“珠三角”地区最大的旅游地产项目。我们认为,这一项目对于保利地产而言,犹如海南 清水湾之于雅居乐,可以成为企业业绩的爆发点,并引领企业走向多元平衡的发展格局。

  补充说明:此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评,后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出,敬请关注!

  分析师简介
朱一鸣,CRIC研究中心企业研究经理,擅长房地产企业战略、融资及财务分析
陈开朝  CRIC研究中心企业研究员,擅长房地产企业研究

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}