[克而瑞]格力地产如何撑得起上海泗泾地王？

  5月11日，上海松江区泗泾镇两宗土拍引起市场高度关注，其中一块纯住宅地由格力地产以总价19.65亿元竞得，溢价率109%，楼板价 37674.7元/平方米。也就是说，将来这个项目单价将高达六七万。虽然地块本身条件优质，靠近地铁9号线，与佘山高端别墅社区为邻，同时受到大虹桥辐 射影响，板块发展潜力较大。但是，如果明年就卖这么高价恐怕很难有产品撑的起来！

  第一， 地块限制较多。根据地块出让文件显示，地块建筑限高50米，容积率1.6，内需5%的保障房，中小套型(多层住宅建面不大于90平方米、小高层住宅建面不大于95平方米、高层住宅建面不大于100平方米)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。

  第二， 周边目前价格和保本价相差甚远。概不论周边二手项目的低价压制，这块地周边有新加推的项目中，最高均价也仅三万出头(如保利翡丽公馆32000元/平方米、绿地云雅园30000元/平方米)。

  也就是说，这项目的上市时间选择需要更加慎重，另外从价格上来说，势必要求产品打造偏向中高端住宅。格力地产旗下主要的房地产品正是中高端型，而且，公司方面也是可以不急于依靠该项目的加速开发而实现回款的。

  (1) 地产板块重组完成，国资委支持提升企业资金及拿地实力

  2015年1月，格力集团将其持有格力地产3亿股无限售流通A股无偿划转至海投公司，并与5月完成交易，实现地产板块的重组。据了解，海投公司以产权管理、资本运作及投融资业务为主业。资产划转后，新国资平台直接控股格力地产(控股51.94%)。对于格力来说，在珠海国资委的股东支持下，企业不仅可获得资金方面的显著提升，而且拿地方面也拥有资源。

  2014年以前，格力地产在土拍市场上鲜有大动作，而在2014年末，企业在土地市场重金投入，首入上海，连续高价拿下浦东前滩两块住宅地块，溢价率分别为127%、93%。2015年年报显示，目前格力地产主要布局在珠海、重庆和上海。此次重金再入一上海住宅地块，一方面由于其在上海的土储较少，在“重点布局”的战略要求下，国资委也希望可以加大格力地产对房地产的投资；另一方面，对于格力走出珠海，打造全国品牌知名度能起到显著作用。

  (2) “3+2”产业新格局，港珠澳一体化建设利于业绩释放

  从格力地产业务布局定位而言，公司在2015年年报中提出由房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的全面拓展以及现代服务业、现代金融业共同组成的“3+2”产业格局。在产业升级的同时，工业注重跨区域的发展，并且抢先布局海洋、健康、金融、旅游、生态农业等极具潜力的产业。尤其在港珠澳一体化的建设下，企业可受益于区域经济发展带来的利好条件，不仅获得公司现有区域资源的升值，而且可有效推进旗下各产业发展，加速业绩释放。

  (3) 净利率高达53.82%，房地产业务为主要贡献来源

  格力地产2015年的整体盈利水平显著上升，尤其是净利率高达53.82%，同比上升32.48个百分点。另外，营收上升74%，整体毛利率41.51%，同比上升8.41个百分点。其中，由于房地产业务为其主要收入来源，房地产业务毛利率达41.30%，同比上升8.85个百分点。

  债务能力方面，资本结构良好，长短期债务比有1.6，净负债率虽高达128.43%，但对于国资背景企业来说属于合理水平。

  总结：不难看出，虽然格力地产正在坚持实施转型战略，但是房地产板块依然是其最重要的业务。房地产业务不仅支撑了公司整体的收 入及盈利贡献，并且格力的战略实施也是基于其稳健发展的基础上进行横向纵向产业链的拓展。在国企改革意见达成下，国资委的背景能对其拿地、资金及业务拓展 等方面形成实力保障。为了继续拓展房地产业务，公司积极获取一线城市项目及其他潜力城市的优质资源也是必要的。