[克而瑞]新城发展：业绩提升144% 提高销售目标

  2016年上半年，房地产政策宽松趋稳，各类需求集中释放，大环境下新城业绩骄人，报告期内完成合同销售额280.48亿，达成400亿销售目标的70%，相应完成合同销售面积269.40万平方米，同比分别增长144.34%及112.16%。并在此次公报中，新城将年初的400亿目标提高至520亿元。企业今年整体可售货值为750亿元，销售目标达成可期。

  上半年新城销售增长，得益于积极的长三角市场。据统计，新城长三角地区的合同销售占总额的81.6%，环渤海地区占8.5%，其中合同销售额前四名分别为苏州、南京、上海、常州，销售额占总额的50%以上。

  盈利能力回升，各项指标有所改善

  企业盈利能力相较之前有所改善，营业额为93亿人民币，上涨5.7%。目前毛利率及净利率虽然仍低于行业平均水平，但已在逐步改善，两项指标上半年同时上涨：毛利率20.8%，同比上涨4个百分点，净利率为8.07%，同比上涨0.17个百分点。值得一提的是，企业上半年成本控制成绩也比较亮眼，其营销及管理费用率同比下降3.1个百分点，低至3.18%，也从侧面反映其盈利能力正在不断加强。

  财务状态整体良好，债务结构相对健康

  新城目前现金充足，总计112.44亿元，现金短债比为2.8，足够覆盖企业一年内的短债，长短期债务结构处于健康水平,其中1-5年内到期的债务占到总额的79%，3%债务超过5年到期，仅18%债务一年内到期。净负债率为83.8%，与2015年底相比继续上升0.5个百分点，总体可控。

  另外，受益于上半年较为宽松的境内融资环境，公司于今年一月份获得总计150亿的银行信贷额度；在今年3月以历史新低的利率发行30亿的3年期企业债，利率水平在4.7%到5.4%之间；7月1日获得证监会的允许，获得38亿的A股配股；总计可动用资金450亿元(包括银行存款及手头现金人民币112亿元，及未动用银行授信人民币337亿元)，同时债务融资加权平均成本降低0.5%至6.2%。

  拿地相对集中，土地全国化正逐步进展

  2016上半年，尽管新城业绩显著提升，全年销售目标完成率达较高水平。但拿地谨慎，报告期内，公司上半年共获得土地储备14块，总建筑面积274.88万平方米，总地价76.36亿元，平均楼板价2778元/平方米。截止2016年6月30日， 新城在全国26个主要城市共拥有141个房地产项目，合计拥有土地储备总建筑面积2560万平方米，足以支持公司四至五年开发之用。

  同样，新城上半年继续践行其“1+3”战略：以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张。从企业上半年新增的地块也可见一斑，8城中有6城为长三角地区城市，剩余2城为环渤海城市，天津市为首次进入，业务向全国扩张也有助于其降低政策调控风险。

  公司目前的土地储备仍然主要集中在长三角地区，全国化布局进程缓慢但已有改善，2016年上半年长三角地区土地存量占据公司总储备面积的74%，相较2015年底下降2个百分点，其中环渤海区域面积占比相较2015年底上升3个百分点，土地储备分布正在不断调整。

  商业地产持续扩张，青浦吾悦广场尝试轻资产

  截止报告期末，新城开业及在建的新城吾悦广场达到24个，初具规模效应，已开业的吾悦广场共计6个。由于丹阳和张家港的吾悦广场于去年下半年开业，今年上半年投资物业的租金收入实现1.1亿元，同比上涨了60.9%。

  同时计划下半年有5个新的商业广场开业，延续2015年目标，保持每年至少新增10-15个商业项目；到2017年建起40座吾悦广场；到2020年开业及在建商业项目将达80个以上。

  对于新城来说，目前需要注意的是，商业供应在多个城市几近饱和，企业对于要进入的城市要审慎考量。另一方面，每年至少新增10-15个商业项目对于企业资金投入要求较高，所以新城目前尝试轻资产运营是一个不错的选择，将上海青浦吾悦广场作价10.5亿的价格转让予东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划，以目标资产所产生的经营收入作为资产专项计划的收益来源。如此将商业地产转让给资产专项计划实现现金流入，缩短了商业地产的投资回报周期，提高了商业地产的资产周转率，有利于新城优化资产结构。但同时也对企业商业地产的租金回报率要求较高，新城仍需要提高其商业地产的运营能力，产生可观的租金收入，为其商业地产轻资产运行铺平道路。

  拓展业务领域，企业发展多元化

  (1) 布局金融板块，拓宽融资渠道

  今年上半年，新城在金融领域动作频频，进军保险业，试水不动产证券化项目，参与设立产业基金，联合省内民企成立“苏民投”。新城“地产+金融”的脉络也愈发清晰，各项新业务将为集团快速发展提供强有力的资金及资源支持。

  进驻保险业，开拓融资渠道，为企业发展注入新动力。2016年6月，新城与上海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同联合发起设立国峰人寿保险股份有限公司。国峰人寿注册资本拟为人民币15亿元，其中新城拟以自由资金出资3亿元，占注册资本的20%；目前国峰还属于筹备阶段，待保监会审批后，正式成立。

  设立产业基金，优化资金管理，与专业团队合作，抵御风险。6月月底，新城发布了关于对外投资设立产业基金公告：根据与平安银行股份有限公司签署的《产业基金合作框架协议》约定，新城拟出资5,000万元与平安银行共同投资设立产业基金，总规模人民币100亿元。

  抱团民企成立投资平台，整合上下游资源，优化资本结构。2016年上半年，新城出资10亿与其他10家企业发起设立民营资本投资平台，6月20日，注册资本86亿元的江苏民营投资控股股份有限公司正式挂牌成立。

  (2) 布局影院产业，增强商业地产综合竞争力

  2016年5月，新城子公司与IMAX达成战略合作，共同建设10家IMAX影院，这些影院将布局在新城各地区的吾悦广场内，目标于2017年底前全部开业。

  电影行业是朝阳产业，中国电影票房目前仍处于高速增长态势，对于商业地产企业来说，影院是商场的主力店，能够对商业地产起到互补作用，如万达院线对万达广场的支持，此次在吾悦广场内布局影院，既能为集团创造新的收入来源，同时也将增强商业品牌吾悦广场的竞争力。