[克而瑞]华润置地：区域战略升级 聚焦核心城市加强区域深耕

  8月26日，华润置地公布了2016年中期业绩，截止6月底，公司完成签约销售金额人民币555.7亿元，签约面积428.6万平方米，分别同比增长50.2%和32.1%，实现全年960亿销售目标的57.9%。在完成新一轮管理团队及内部区域架构的调整后，强化区域策略，聚集资源，使得后续区域投资的管控、营销策略的制定、土地市场的扩展变得更有效率。

  一、 业绩：上半年销售金额、面积同比大幅增长，创历史新高

  2016年1-6月，华润置地共实现综合营业额港币445.2亿元，同比增长19.9%；其中，开发物业营业额为港币391.5亿元，同比增长19.3%；投资物业(包括酒店经营)租金收入为港币35.3亿元，同比增长13.6%。扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币63亿元，同比增长25.5%。上半年，实现签约销售金额人民币555.7亿元，签约面积428.6万平方米，分别同比增长50.2%和32.1%。

  2016上半年，华润置地的单月销售金额同比都有较大的提升，其中6月份的合同销售金额127亿元，同比增长54.1%。

  2011年以来，随着综合营业收入的稳步大幅提升，开发物业的占比也逐年增长，从2011上半年的73.6%至2016上半年的87.9%。而商业地产作为华润置地的主营业务之一，近年来投资物业的营业额也有大幅提升，华润置地上半年包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币35.3亿元，同比增长13.6%。虽然每年的收入结构中，投资物业的贡献有限，但是华润置地投资物业资产账面总值为港币902.8亿元，占集团资产总值的比重为21.7%。

  二、 土地：聚焦一二线核心战略城市、合理土地储备

  2016上半年，全国土地市场火热，地王频出，一线及热点二线城市土地市场竞争激烈，土地成本溢价率大幅上涨。而三四线城市土地供应过剩、潜在需求不足，库存压力仍存。

  华润置地聚焦一二线核心战略城市，加大了项目股权合作的比例，多渠道拓展土地资源，积极增持优质土地。2016年1-6月，华润置地以总地价人民币269.3亿元(权益地价人民币160.8亿元)增持了15宗土地，计容建筑面积达498万平方米，其中开发物业439万平方米，投资物业59万平方米。

  截止2016上半年，华润置地已布局全国56个城市，总土地储备面积达4209万平方米，其中开发物业3577万平方米，投资物业632万平方米，一二线城市土地储备占比达72%，土地储备结构健康，资源优质，土地消化周期45个月，能满足未来三至五年的发展需求。

  三、 财务：财务状况稳定，发行50亿境内中期票据

  2016年1-6月，综合毛利率为33.9%，比2015年同期的32.2%有所改善。其中，开发物业毛利率又2015年同期的30.8%提升为32.5%，投资物业(包括酒店经营)毛利率由2015年同期的60.8%提升为61.2%。上半年，华润置地实现每股盈利港币110.9分，同比增长13.3%；其中，每股核心股东应占溢利91分，同比增长19.4%。截止上半年，每股净资产达港币16.75元，较2015年底的每股净资产增长1%。

  截止2016上半年，华润置地总有息负债比率为38.4%，较2015年底36.6%略有上升，净有息负债率为27.9%，维持在行业较低水平。报告期内，获得了标普、穆迪等机构“稳定”的信用评级，健康的财务结构为多渠道、低成本融资奠定基础。

  华润置地于5月30日完成首期人民币50亿境内中期票据发行，其中人民币20亿3年期票面利率 3.2%，人民币30亿5年期票面利率3.6%。成为首家在中国债券市场公开发行中期票据的境外房地产企业，也是迄今为止境外企业单笔发行金额最大的境内中期票据，有效提升了有息负债占比，降低汇率风险， 同时继续保持容易成本优势。

  四、 战略：投资物业营业额同比增长13.6%，区域战略调整加强区域深耕

  投资物业：华润置地上半年包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币35.3亿元，同比增长13.6%。截止上半年，华润置地在营投资物业总建筑面积达到516.2万平方米，其中，已开业万象城12个，五彩城/万象汇7个，其他购物中心2个，规模位于行业前列。

  上半年，温州万象城开业，开幕日店铺开业率平均86.4%，处于市场领先水平。面临购物中心日益激烈的竞争态势，华润置地积极应对，落实“购物中心+互联网”生态运营系统，继续开展业态创新，优化客户服务与体验，提升运营管理能力，零售额继续领先市场。

  区域战略：华润置地近日发布了一份关于管理团队及内部区域调整的通知，其原本的九个大区正式调整为六个大区，其中北京大区将和山东大区合并、上海大区和江苏大区合并、深圳大区和福建大区合并，其余成都、沈阳、武汉大区则保持不变，现任副主席唐勇将主持公司全面工作，同时还设置联席总裁管理架构，联席总裁张大为、李欣协助唐勇开展工作，组成华润置地三人核心团队。

  华润置地一直秉持“总部、大区、城市公司”的三级管控体系，合并大区意味着区域市场投资战略的转变，此次调整华润置地意在加强区域深耕、聚焦核心城市，尤其是一二线城市。在完成新一轮管理团队及内部区域架构的调整后，希望能通过强化区域策略，聚集资源，使得后续区域投资的管控、营销策略的制定、土地市场的扩展变得更有效率。同时，在央企间并购再提速的背景下，扩大在一二线城市的土地储备，以期在销售规模上更进一步。