[克而瑞]保利发展:销售稳步增长,拿地积极逆势扩张

2021-04-22 14:52:42

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-22
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  克而瑞研究中心  房玲、羊代红

  导读

  销售稳步增长,三条红线下财务优势尽显,逆势拿地。

  【销售稳定增长,珠三角区域近四年首次销售贡献最高】2020年保利发展实现全口径销售金额5028亿元,同比增长8.88%,在TOP5房企中排名第3,销售增长稳定。从销售分布来看,2020年保利发展的销售面积贡献最大的区域为珠三角区域,占比为33.7%,同比增加5.7个百分点,增幅最大,近四年以来首次实现占比最高。 

  【资金优势凸显,全年投拓较为积极】2020年保利发展新增项目146个,新增计容建筑面积3186万平方米,拓展成本2353亿元,分别同比增长19%和51%,拿地销售金额比达到0.47,高于TOP10房企的平均水平,拿地较为积极。 

  【营业收入稳步增长,合作项目贡献增长对冲毛利下滑影响】2020年保利实现营业收入2430.95亿元,同比增长 3.04%,收入规模持续提升。从盈利水平来看,保利2020年的毛利率水平为32.6%,同比减少2.40个百分点。但得益于近几年合联营项目陆续进入结算期,合联营投资收益同比增长44.3%至50.54亿元,使得保利的净利率和归母净利率不减反增,分别同比微增0.56和0.06个百分点至16.47%和11.91%。 

  【偿债能力优秀,但积极扩张下资产负债率接近临界值】2020年保利持有现金仅增长4.7%至1460.08亿元,现金短债比2.26,长短债比3.60,现金覆盖短债,债务结构稳定健康。2020年净负债率降0.37个百分点至56.54%,值得注意的是,由于近几年保利加大投资力度,其扣除预收后的资产负债率呈上涨趋势,2020年同比增长2.43个百分点至69.36%,较为靠近监管临界值。

  【两翼业务持续推进,但整体盈利能力有待提升】保利在主业房地产销售之外,两翼业务发展持续扩张,2020年保利主营业务其他收入154.32亿元,同比增长36.5%,毛利率14.33%,整体的盈利能力有待提升。其中,保利物业2020年末在管面积达到3.80亿平方米,排名上市物业公司第一。

  01 销售

  销售稳定增长
  珠三角区域近四年首次销售贡献最高

  2020年保利发展实现全口径销售金额5028亿元,销售面积3409万平方米,分别同比增长8.88%和9.16%,销售金额增速在TOP5房企中排名第3,销售增长稳定。与此同时,销售权益进一步上升,签约建面权益占比同比增长1.08个百分点至67.02%。

  期内,城市深耕效果显著,2020年在38个核心城市的销售金额贡献占比为75%,单城签约过百亿城市15个,同比增加2个。其中广州、佛山合计销售规模超820亿,成都超200亿,上海、杭州、南京、北京等超100亿,核心都市圈深耕效果进一步巩固。

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  从销售分布来看,2020年保利发展的销售面积贡献最大的区域为珠三角区域,占比为33.7%,同比增加5.7个百分点,增幅最大,近四年以来首次实现占比最高;此外长三角和环渤海区域销售面积均实现同比增长,但中西部销售面积同比下降15.4%,其占比也减少了7.3个百分点至25.1%。而从城市能级来看,三四线城市销售面积实现同比增长12.6%,其销售占比也进一步上升1.4个百分点至45.4%。

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  02 投资

  资金优势凸显
  全年投拓较为积极

  2020年保利发展新增项目146个,新增计容建筑面积3186万平方米,拓展成本2353亿元,分别同比增长19%和51%,拿地销售金额比达到0.47,高于TOP10房企的平均水平,拿地较为积极。

  从投资节奏来看,上半年在疫情期间保利凭借稳健的财务和资金优势,积极补充,上半年拿地销售金额比为0.37,下半年特别是在三条红线之后加速发力,三、四季度拓展金额占全年总投入的65%,下半年的拿地销售金额比高达0.55,抓住窗口期持续为未来经营发展提供资源保障。同时,保利保持相对较高的拿地权益比,全年新增可售计容建面权益比为69.3%,同比增长1.2个百分点,有助保利未来“提质增效”。

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  从新增土储建面的区域分布来看,新增土储占比最高的为珠三角区域,占比为33.1%,同比下降6.7个百分点,中西部区域占比同比增加8.7个百分点至30.6%。而从城市能级来看,2020年保利加大了在二线城市的拿地力度,拿地面积同比增长42.1%,占比也同比增加9.5个百分点至47.1%,二线城市拿地占比自2017年以来首次回弹,值得注意的是,二线城市新增建面的45%来自中西部城市,2020年保利持续扩大在中西部城市二线城市的拿地力度。值得注意的是,拿地城市能级的上升使得保利的获地均价同比上涨了27%至7385元/平方米,未来在高能级城市限价政策不松动情况下,或将持续拉低企业的毛利利率水平。

保利发展

  2020年末保利发展总土地储备为17096万平方米,同比增长5.3%,其中待开发面积7747万平方米,按保利当前的销售规模和增速来看,保利待开发面积的消化周期约为2到3年。就土储分布来看,40.0%位于珠三角区域,中西部区域占比为29.6%,环渤海19.6%,长三角相对较少,占比为10.3%。

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  03 盈利

  营业收入稳步增长
  合作项目贡献增长对冲毛利下滑影响

  得益于房地产竣工交楼结转收入的增加,2020年保利实现营业收入2430.95亿元,同比增长 3.04%,收入规模持续提升,实现净利润400.48亿元,同比增长6.64%,归母净利润289.48亿元,同比增长3.54%。

  从盈利水平来看,保利2020年的毛利率水平为32.6%,同比减少2.40个百分点。但得益于近几年合联营项目陆续进入结算期,合联营投资收益同比增长44.3%至50.54亿元,使得保利的净利率和归母净利率不减反增,分别同比微增0.56和0.06个百分点至16.47%和11.91%,且该盈利水平高于行业平均。

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  04 偿债

  融资成本持续低位
  三线达标保持“零踩线”

  2020年累计实现销售回笼 4706 亿元,回笼率为 93.6%,保持较高的销售回款率,但值得注意的是,在保持高回款额的情况下,由于保利2020年投资力度加大,其经营性现金流净额同比下降61.3%至151.50亿元,2020年末持有现金仅增长4.7%至1460.08亿元。

  从债务结构来看,现金短债比2.26,长短债比3.60,从短期来看,现金覆盖短债,债务结构稳定健康。2020年保利有息债同比了267亿元,净负债率降0.37个百分点至56.54%,若将永续债计做负债,则净负债上升0.94个百分点至69.36%。值得注意的是,由于近几年保利加大投资力度,其扣除预收后的资产负债率呈上涨趋势,2020年同比增长2.43个百分点至69.36%,较为靠近监管临界值。

  整体来看,保利属于三条红线的“绿档”房企,凭借其稳步扩张的销售规模,加上良好的财务能力及国企背景加持,2020年末保利平均借贷成本同比下降了0.18个百分点至4.77%,融资成本持续处于行业极低水平。

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  05 多元化

  两翼业务持续推进
  但整体盈利能力有待提升

  保利在主业房地产销售之外,两翼业务发展持续扩张,2020年保利主营业务其他收入154.32亿元,同比增长36.5%,增速大幅增加36个百分点。毛利率下降8.2个百分点至14.33%,整体的盈利能力有待提升。

  其中,保利物业2020年末合同面积达到5.67亿平方米,在管面积达到3.80亿平方米,同比增长32.4%,规模扩张稳定增长。得益于稳定增长的管理规模,2020年末保利物业实现营业收入80.37亿元,同比增长35%,但值得注意的是,保利物业增收不增利,2020年毛利率同比下降了1.6个百分点至18.7%,净利率同比增长0.5个百分点至8.7%,毛利率及净利率均低于上市物企的平均水平,未来仍需注重该部分业务的运营效率,提升盈利水平。

  商业方面,保利商业2020年动作颇多,加大商业的轻资产输出力度。2020年10月29日公告拟发行60亿商用物业类REITs;11月3日表示2020年希望拓展面积在200万平方米以上,未来三年资产管理规模超过千万平方米。2020年全年保利签约购物中心20个,截至报告期末已开业大型购物中心26个,开业面积178万平方米,分布于广州、上海、武汉等14个城市。不动产金融方面,公司基金累计管理规模逾1400亿元。

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专 题
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