[克而瑞]券商会议|7月百强房企销售数据解读

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  7月百强房企销售数据解读

  （一）7月全国新房市场略有降温, 主要城市二手房成交连续四个月回落

  受政策收紧和需求透支多重因素影响,根据克而瑞监测，30个重点城市新建商品住宅市场供求继续上行困难，成交面积同比下降11%，环比下降12%,相较于2019年同期也下降2%。一线城市仍处于高位正增长，近7成二三线城市成交同比转跌, 不乏南京、武汉、佛山这类热点线城市。一线城市也显著分化，典型如上海第三批新房集中入市销售，复兴珑御、中粮瑞虹海景壹号、四季都会、融创未来金融城等无论高端还是刚需盘普遍都触发积分制度，并于开盘当天日光；深圳新房市场以往火爆打新的盛况已难觅踪迹，取而代之的是弃购率大幅增加。例如万科都会四季花园，开盘去化率不足6成，认筹客户弃购率则达到35%；又如康达尔山海上城，开盘去化率约3成，认筹客户弃购率则达到40%。二三线城市同比下降13%，环比下降10%,较2019年同期下降4%,宁波、昆明、东莞等成交跌至年内低位，徐州更是创年内新低，同比近乎腰斩。从区域看，长三角有所降温。粤港澳大湾区成交逐步回归，京津冀地区强弱两极分化突出，中西部地区核心二线城市成交相对稳定。

  作为新房市场重要先行指标的二手房市场情况同样不容乐观。7月10个重点城市二手房成交量同比下降30%，环比下降16%，相比2019年同期也由增转跌至18%。其中深圳同比锐减79%，杭州、青岛环比下降幅度超30%。受二手房参考价及价格倒挂针对性措施的影响，二手房下降趋势明显。

  （二）7月百强房企单月业绩环比降低33%、同比降低8.3%

  行业市场的供求变化体现在企业层面也同样显著，7月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100房企单月销售操盘金额环比降低33%，降幅较往年有所扩大。包含几家龙头房企在内，不少企业的环比降幅超过35%。TOP100房企7月单月销售同比降低8.3%，二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。TOP50房企表现不及百强整体，逾6成企业单月业绩同比下降。前十强房企门槛达到1750亿元，同比增长57%，行业龙头房企增长稳健、保持规模优势。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升近40%，实现规模稳定增长；三十强至五十强房企门槛增速较慢；百强房企增速44%。从单个企业角度看，大部分同、环比均下降，超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平，其中有八家跌幅在50%以上。

  （三）7月集中供地空窗期与房企投融两端监管升级，土地市场供需腰斩

  供应端，首轮集中供地已经结束，7月地方土地供应恢复常态，克而瑞监测数据显示：全国300城经营性土地成交建面环比近乎腰斩，同比下降58%；成交总金额同、环比分别下降58%和63%；平均楼板价降至2718元/平方米，环比再跌28%。平均溢价率增加14%，其中二线城市平均溢价率达到19%，三四线城市回落3PTS。与此同时流拍率亦上升到17%，流拍地块主要集中在青岛、长沙、太原、南昌等非热点城市。从土地类型看，商业、公建配套占比较高土地流拍率较高。值得关注的是，最火热的长三角区域，多个热点城市加强土地市场调控，溢价率超过20%的城市也较上月明显减少，地市热度在“强管控”有所降温。

  从企业需求端看，网传被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求拿地金额不得超过年销售额的40%，包括公开市场拿地和通过收并购获取的土地。叠加融资端企业债务负面消息居多，企业普遍加快降杠杆，新增土地投资也相对谨慎。

  克而瑞监测数据显示：百强房企中，新增土地货值环比锐减46%，新增拿地土地金额下降49%，新增土地建面减少44%。百强房企中有40家企业没有拿地，46家拿地但总金额都在50亿以内，仅碧桂园、保利发展拿地超过300亿元。60家拿地房企中，17家房企环比正增长，26家房企环比跌幅超50%；拿地金额与前七月月均相比，60家拿地房企中，24家呈正增长，36家企业负增长，24家房企拿地金额跌幅超过50%以上。

  （四）城市新政指向抑制炒作“买到就赚到”心理预期

  上海出台措施，规范赠与规则、打新政策、二手房参考价的管控；深圳、成都出台政策后，二手房成交量大幅度萎缩。衢州出台限售政策。7月30日，中共中央政治局会议召开，其中针对房地产行业的内容为：坚持“房住不炒”，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，会议重申了“房住不炒”的基调，但与过去几次政治局会议相比，首次明确强调了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此次会议释放出来的信号就是：短期内房地产调控不会放松！

  7月23日住建部发文：对调控工作不力、房价上涨过快城市坚决予以问责，继续加大信贷的管控。房贷周期增加，首付比例并无增加，利率有所上升。

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  Q&A

  Q1

  房地产税未来趋势？

  A1

  一是7省1市土地出让金要划归税务部门征管，二是财经委提到的加快房产税的制定。目前来看房产税整体上没那么快出来，分阶段试点做法可能会比预想快。像上海、重庆之前试点在持有环节征税，接下来深圳、北京、杭州等这样的热点城市可能也会被纳入这样的一个试点征管范围，结合上海重庆过去试点的经验做出适当调整。房地产税改革是一揽子的过程，从土地出让金，到持有环节，到流通环节的交易税。从房地产调控长效机制来看，一是会扩大城市试点的范围，另外是征管的免征条件、征管的税率各方面可能会比上海和重庆稍微要严苛，才能达到稳房价、稳预期的效果。

  Q2

  对学区房未来趋势有什么看法？

  A2

  上海市场的快速火爆与学区房的迅速带动有关系，上海发改委包括市委对学区房的情况给予了特别关注，也相应做出一些调整。目前上海做法是想在教育集团化的框架下，对优质资源的动态管理流动，最终想达到教育资源均等化，让家长不要过度焦虑。包括最近对校外培训机构进行的大整治，其实也是预防这类的问题。从本质上，学区房已经存在10多年，九年制义务教育就近划片入学没办法从根本上解决教育资源均等化。学区房具有稀缺性和排他性，即使就近入学的规定取消，随机派号的影响也很大，增加家长负担和城市交通压力等，不利于整体效率的提升。可以通过各种措施来使学区房降温，但没办法根本消除问题。