[克而瑞]中梁控股：拿地谨慎灵活，持续改善债务结构降低成本

  核心观点

  【销售金额稳步增长，目标完成率达53%】2021年上半年中梁控股实现全口径合约销售金额950亿元，同比增长40.32%，销售规模稳定增长。得益于前两年土地投资结构向二线城市及强三线城市的改变，来自二三线城市的销售金额占比将近90%，其中二线城市占比达到49.6%，同比增长5.7个百分点。上半年中梁的销售目标完成率达到53%，目标完成度相对较高，签约回款率稳定在85%的水平。

  【拿地谨慎灵活，避开竞争激烈二线城市】2021年上半年新增土地建面790万平方米，拿地总价408亿元，分别同比增长6.0%和3.6%。在城市能级策略方面，二三线的拿地金额占比约达90%，但灵活避开部分竞争激烈的二线城市，二线城市占比34%，同比下降30个百分点，其中来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约19%，其他二线城市占比15%。

  【结算速度加快，盈利水平仍有提升空间】2021年上半年营业收入稳步增长，同比增加38.45%至329.06亿元，增速同比上升23个百分点，结转速度加快。毛利率20.76%，净利率7.84%，归母净利率4.20%，盈利水平低于行业平均，盈利水平仍有提升空间。

  【境内非银占比进一步降低，融资成本仍需持续优化】持有现金较期初增长3.81%至355.35亿元，现金短债比1.53，较期初增长0.09，现金持续覆盖短债，短期偿债风险不大。净负债率较期初下降13.7个百分点至56.1%。剔除预收后的资产负债率较期初微降0.6个百分点至79.3%，三条红线触线一条，为黄档企业。有息债的非银占比较期初下降了3个百分比至25%，平均融资成本下降0.2个百分点至8.3%，债务成本仍需持续优化。

  01

  销售

  销售金额稳步增长

  城市深耕力度需进一步加强

  2021年上半年中梁控股实现全口径合约销售金额950亿元，合约销售面积754万平方米，分别同比增长40.32%和39.41%，销售增速高于TOP20房企29.3%的平均水平；相比2019年同期来看，中梁控股也同比增长49.20%，整体来看，中梁销售规模稳定增长。

  2021年上半年中梁的销售目标完成率达到53%，目标完成度相对较高，签约回款率稳定在85%的水平。同时，2021年上半年中梁项目达到70%的首开去化率，预估完成全年目标问题不大。

  从销售城市来看，销售贡献最大的城市是温州，贡献销售金额106.40亿元，是唯一一个销售规模超过百亿元的城市；杭州、合肥的销售金额超过50亿元，而去年同期仅有温州一个城市销售金额超50亿，城市深耕有了一定的进展。但总体来看，企业销售来自140多个城市，大部分单城城市贡献仍较为薄弱，城市深耕力度仍需进一步加强。

  在销售金额区域分布来看，五大区域的销售金额均实现了同比增长，其中环渤海和海峡西岸城市销售贡献进一步增强，分别同比增长了83.7%和113.5%，使得他们的销售占比分别上涨了2.4和2.8个百分点；销售占比最高的区域仍为长三角区域，占比达到为57.9%，同比减少5.6个百分点。

  得益于前两年土地投资结构向二线城市及强三线城市的改变，2021年上半年销售结构进一步体现该调整效果，2021年上半年中梁控股的销售金额来自二三线城市的占比将近90%，其中二线城市占比达到49.6%，同比增长5.7个百分点，销售贡献力度加大。

  02

  投资

  拿地谨慎灵活

避开竞争激烈二线城市

  2021年上半年中梁新增67个项目，新进入长春、汕头、漯河、运城、西宁5个城,新增土地建面790万平方米，拿地总价408亿元，分别同比增长6.0%和3.6%，共计新增约1020亿元的货值。拿地销售金额比0.43，权益拿地销售金额比低于0.4，新增土地权益进一步下降，主要是在集中供地城市的合作力度加大。

  在城市能级策略方面，中梁维持2020年的投资策略，坚持转二线及强三线城市，二三线的拿地金额占比约达89%。与此同时，上半年中梁灵活避开竞争激烈的二线城市，二线城市拿地金额占比34%，同比下降30个百分点，其中集中供地二线城市的土地投资占总额约19%，其他二线城市占比15%。其余的土地投资总额中，三线城市占比55%，四线城市占比约11%。

  由拿地金额区域结构来看，持续深耕长三角。2021年上半年长三角拿地占比为51%，是占比最大的区域，此外中西区、环渤海、海峡两岸和珠三角区域的拿地占比为18%、10%、12%和9%。其中珠三角区域拿地占比同比上升了8个百分点，涨幅最高。

截至2021年上半年，中梁控股土地储备6577万平方米，较于期初增长10.5%。项目总数494个，覆盖全国155个城市。从土储建面分布来看，42%位于长三角，34%位于中西部区域。扣除已售未结部分，2021年上半年末其未来可售建面为4180万平方米，可售货源为5000亿元，未来仍需加大拿地力度保障销售稳步增长。

  03

  盈利表现

  结算速度加快

  盈利水平仍有提升空间

  2021年上半年营业收入稳步增长，同比增加38.45%至329.06亿元，同比上升23个百分点，结转速度加快。此外，企业尚有已售未结转货值2660亿元，可以保证未来的营收规模稳定增长。毛利润68.31亿元，净利润25.81亿元，分别同比增长27.39%和16.8%，归母净利润同比增长14.61%至13.82亿元。

  从盈利表现来看，毛利率同比下降了约1.8个百分点至20.76%，净利率同比下降1.5个百分点至7.84%，归母净利率同比下降0.9个百分点至4.20%，盈利水平低于行业平均。企业深耕的长三角都市圈竞争压力较大，未来的盈利水平也将持续承压。

  04

  偿债表现

  境内非银占比进一步降低

  融资成本仍需持续优化

  2021年上半年末，中梁控股持有现金较期初增长3.81%至355.35亿元，现金短债比1.53，较期初增长0.09，现金持续覆盖短债，短期偿债风险不大。值得注意的是，中梁两年内到期有息债占比较期初上涨9个百分点至86%，企业未来仍需改善债务期限结构。净负债率较期初下降13.7个百分点至56.1%。剔除预收后的资产负债率较期初微降0.6个百分点至79.3%。整体来看，2021年上半年末中梁三条红线触线一条，为黄档企业。

  截至2021年上半年末，中梁控股有息债的非银占比较期初下降了3个百分比至25%，融资结构不断优化，使得其平均融资成本下降0.2个百分点至8.3%。未来12个月内，中梁表示有计划将境外年限为1年内到期的票据依赖度减低，将减少不低于2亿美元，占境外总债务比例由当前的40%减低至25%；加上8月中梁又获得5亿美元的境外长期债额度，届时或将进一步改善中梁自身的债务结构，降低融资成本。