[克而瑞]富力地产:净利润为负,三道红线仍处红档

沈晓玲、齐瑞琳2022-04-08 14:51:25

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-04-08
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

 核心观点

  【实现全口径销售1201亿,完成目标的80%】2021年富力地产实现全口径销售金额1201亿元,同比下降19.7%,业绩下滑;全口径销售面积941.5万平方米,协议销售面积同比下降20.4%。按照富力制定的1500亿元的销售目标,目前完成了销售目标80%。各区域销售贡献占比与去年基本相当。从2021年富力地产的销售区域分布来看,华北、西北、华南、华东四大区域销售贡献占比均在20%左右,这四个区域的销售整体占比达到78%。2022年,富力将有超200个项目提供货源,包含投资物业的可售建面为708万平。

  【拿地销售比仅0.02,土地投拓几乎停滞】2021年,富力地产的新增土地总可售建面仅83.7万方,因为企业以前只公布权益数据,为了数据一致性,根据CIRC 2021年新增土储货值排行榜,2021年全年富力地产权益新增土地建面约61万方,同比下滑了84.2%。从金额方面来看,2021年富力地产权益拿地销售比0.02。

  【土储充足,华北和西北两大区域占比五成】截至2021年年底,富力地产总土储建面4996.7万平方米,2020年底富力集团权益可售土储建面5200万平方米,可以看出2021年年末略有下滑。虽然富力集团降低了投拓速度,但其目前的土地储备较为充足,按照当前的销售规模来看,其消化周期维持在3-4年左右,可以满足企业未来的正常开发需求。从分布来看,华北地区和西北地区土储面积占比49%,接近一半。

  【营收下降净利润为负,正积极去库存】富力地产2021年营业收入764亿元,同比下跌11%;毛利率为6.5%,较2020年下降17.2个百分点。净利润为负,亏损87.4亿元;其中归母净利润亏损88.5亿元。净利率为-11.4%,归母净利率-11.6%。富力地产全年存货周转率0.32,较2020年高0.03;已竣工存货占存货总量的25%,较2020年低7个百分点。总体来看,富力在积极去库存,项目去化有一定成效,但是运营能力仍需进一步提高。酒店营收50.7亿元,但仍无盈利,净亏损8.6亿元。

  【偿债风险高,三道红线仍处红档】截至2021年年底,富力地产持有现金211.03亿元,同比下降47.2%。现金短债比0.36,较上年同期下降0.26,短债压力较大。长短债比1.29,同比下降0.21。富力地产2021年净负债率为123.3%,较2020年下降了6.9个百分点;剔除预收账款后的资产负债率在74.6%,较2020年下降2.1个百分点。富力集团未公布其2021年融资成本,但公布了银行贷款融资成本,2021年其新增银行贷款90亿元,到2021年年底,合计银行贷款组合的实际利率为5.82%,较2020年上升了0.04个百分点。

 01

  销售

  实现全口径销售1201亿,完成目标的80%

  销售业绩收缩,未完成全年销售目标。2021年富力地产实现全口径销售金额1201亿元,同比下降19.7%,业绩下滑;全口径销售面积941.5万平方米,协议销售面积同比下降20.4%。销售均价12800元/平方米,同比下降4.48%。因2021年之前富力地产销售公告使用权益数据,为了一致性及可比性,根据CRIC 2021年销售排行榜,富力地产全年权益销售金额1042.5亿元,权益销售金额同比下降24.9%。按照富力制定的1500亿元的销售目标,销售目标完成率为80%。

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       各区域销售贡献占比与去年基本相当。从2021年富力地产的销售区域分布来看,华北、西北、华南、华东四大区域销售贡献占比均在20%左右,这四个区域的销售整体占比达到78%。西南、海南和中南区域占比则较低,均在10%以下。

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       2022年富力地产可售面积超700万平,华北区域供货最多。2022年,富力将有超200个项目提供货源,包含投资物业的可售建面为708万平。从区域来看,华北将继续贡献最大份额,可售面积占比26%;其次是西北区域,可售面积占比18%,西南区域可售面积占比约16%。

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 02

  投资

  拿地销售比仅0.02,土地投拓几乎停滞

  全年拿地5幅,新增土储可售建面83.7万方。2021年,富力地产的新增土地总可售建面仅83.7万方,因为企业以前只公布权益数据,为了数据一致性,根据CIRC 2021年新增土储货值排行榜,2021年全年富力地产权益销售建面约61万方,同比下滑了月84.2%。富力目前主要以降杠杆为抓手,土储增长并非其关注重点,拿地几乎停滞,本年度所挑选的地块,以总价合适、利润预测达标及快周转为原则,在4个城市和区域共收购5幅地块。从金额方面来看,2021年富力地产权益拿地销售比0.02。

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 03

  土储

  土储充足,华北和西北两大区域占比五成

  截至年末共有总土储4996.7万平方米,土地储备充足。截至2021年年底,富力地产总土储建面4996.7万平方米,2020年底富力集团权益可售土储建面5200万平方米,可以看出2021年年末略有下滑。虽然富力集团降低了投拓速度,但其目前的土地储备较为充足,按照当前的销售规模来看,其消化周期维持在3-4年左右,可以满足企业未来的正常开发需求。

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  华北地区和西北地区两大区域土储面积占比为49%,接近一半。从分布来看,截至2021年年末,富力地产土储占比最高部分是华北地区为27%,其次是西北地区占比达到22%,两大区域累计占比近五成;其他区域占比均在10%上下。与销售占比对比可以看出来,虽然华东区域土储占比面积小,但销售贡献达到了17%,这与区域土地楼板价及市场热度也有较大关系。

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 04

  盈利

  营收下降净利润为负,正积极去库存

  营收下跌,净利润录得亏损87.4亿元。富力地产2021年营业收入764亿元,同比下跌11%;毛利率为6.5%,较2020年下降17.2个百分点。净利润录得亏损,亏损87.4亿元;其中归母净利润亏损88.5亿元。净利率为-11.4%,归母净利率-11.6%。

      存货周准率上升,仍需提高运营能力。从存货周转率来看,富力地产全年存货周转率0.32,较2020年高0.03;已竣工存货占存货总量的25%,较2020年低7个百分点。总体来看,富力在积极去库存,项目去化有一定成效,但是运营能力仍需进一步提高。


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  酒店营收50.7亿元,但仍无盈利,净亏损8.6亿元。截至2021年末,富力地产在运营中的酒店达93家,总建面达410.4万平方米,共拥有28192间客房。整体来看,富力酒店2021年的营业收入总额为50.7亿元,同比13.6%,2020年新冠疫情下降幅较大,2021年富力酒店业虽然相对恢复,但是较2019年同期营业额仍有27.8%的降幅。93家酒店的单家酒店平均营业收入为0.55亿元,酒店运营业务净亏损8.55亿元,处于亏损状态。

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 05

  负债

  偿债风险高,三道红线仍处红档

  短期偿债风险升高,债务结构仍需调整。截至2021年年底,富力地产持有现金211.03亿元,同比下降47.2%。现金短债比0.36,较上年同期下降0.26,短债压力较大。长短债比1.29,同比下降0.21。短期内偿债压力较大,仍需继续调整债务结构,富力目前有意出售项目及投资物业等补充现金,尽力降低违约风险等情况。

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  净负债率下降至123.5%,三条红线仍处红档。富力地产2021年净负债率为123.3%,较2020年下降了6.9个百分点;剔除预收账款后的资产负债率在74.6%,较2020年下降2.1个百分点。富力2021年中期业绩会提及仍计划出售部分资产来降低其负债水平,集团已经将重点放在加强管理资产负债表和改善长期债务弹性,从2020年已经有一定的改善,但其处于红档水平未能改变,仍有较大的债务压力。富力集团未公布其2021年融资成本,但公布了银行贷款融资成本,2021年其新增银行贷款90亿元,到2021年年底,合计银行贷款组合的实际利率为5.82%,较2020年上升了0.04个百分点。

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