中报点评 | 招商蛇口:坚定区域聚焦、城市深耕,行业排名提升至第五

企业监测分析房玲、贡显扬 2023-09-13 09:49:02 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-09-13
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  核心观点

  【完成全年业绩目标过半,行业销售金额排名提升至第五】2023年上半年,招商蛇口累计实现签约销售金额1664.36亿元,签约销售面积683.96万平方米,同比分别增长40.1%和40.3%,增幅明显优于大部分规模房企。完成全年3300亿元销售目标的50.4%,全口径和操盘口径的销售金额排名均提升至行业第五位。

  【坚定区域聚焦、城市深耕,核心6+10城投资占比达98%】2023年上半年,招商蛇口继续遵循“强心30 城、核心6+10 城”的投资战略,坚持区域聚焦、城市深耕。上半年累计获取土地25宗,新增计容建筑面积238万平方米,同比减少43.4%,权益地价345亿元。资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。

  【上半年毛利率水平延续下滑趋势,创近年来新低】2023年上半年,招商蛇口实现营业收入514.4亿元,同比降低10.6%。毛利润83.7亿元、净利润38亿元,同比分别降低21.8%和5.1%。受市场因素和销售结构影响,上半年招商蛇口的结转利润同比降低,毛利率较上年末降低3个百分点至16.3%,创近年来新低。

  【三道红线保持绿档达标,综合融资成本降至3.65%】截至2023年上半年末,招商蛇口持有现金1031.1亿元,较上年末增加168.6亿元;现金短债比1.71、非受限现金短债比1.09;剔除预收款后的资产负债率62.86%、净负债率(永续债作为负债)48.8%,“三道红线”指标保持绿档达标。综合资金成本3.65%,较年初降低24个百分点。

  【租购并举,轻重结合,推动资产运营和城市服务业务发展】2022年以来,招商蛇口调整明确三类业务,即开发业务、资产运营、城市服务。2023年上半年,招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元,同比增长22.5%。城市服务板块,招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台,上半年实现营业收入69.8亿元,同比增长23.6%,经营业绩也稳步提升。

 01 销售

  完成全年业绩目标过半

  行业销售金额排名提升至第五

  2023年上半年,招商蛇口累计实现签约销售金额1664.36亿元,签约销售面积683.96万平方米,同比分别增长40.1%和40.3%;销售均价24334元/平方米,较去年全年基本持平。上半年,在市场整体下行调整的行业背景下,招商蛇口实现了较高的业绩增长,且增幅明显优于大部分规模房企。完成全年3300亿元销售目标的50.4%,全口径和操盘口径的销售金额排名均提升至行业第五位。从销售结构来看,上半年招商蛇口在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地销售金额排名前五,城市深耕成效进一步凸显。

 02 投资

  坚定区域聚焦、城市深耕

  核心6+10城投资占比达98%

  2023年上半年,招商蛇口继续遵循“强心30 城、核心6+10 城”的投资战略,坚持区域聚焦、城市深耕。上半年累计获取土地25宗,新增计容建筑面积238万平方米,同比减少43.4%,权益地价345亿元。其中,“强心30 城”的投资金额占比100%,“核心6+10 城”的投资金额占比达98%,资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。上半年,分别在北京通州区、亦庄台湖以及丰台区获取3宗项目,土地总价合计达87.8亿元。同时,招商蛇口也积极通过城市更新、收并购等多元途径进行拓展,上半年内成功落地佛山宝华旧改项目。

 03 盈利

  上半年毛利率水平延续下滑趋势

  创近年来新低

  2023年上半年,招商蛇口实现营业收入514.4亿元,同比降低10.6%。实现毛利润83.7亿元、净利润38亿元,同比分别降低21.8%和5.1%。归母净利润21.5亿元,较去年同期增长14.1%,基本每股收益0.22元。从盈利指标来看,2023年上半年招商蛇口实现毛利率16.3%,较上年末降低3个百分点。净利率7.4%、归母净利率4.2%,较2022年略有回升。综合来看,目前行业整体利润空间承压,地产开发企业盈利能力持续下行。受市场因素和销售结构影响,上半年招商蛇口的结转利润同比降低,毛利率水平延续下滑趋势,创近年来新低。

  04 负债

  三道红线保持绿档达标

  综合融资成本降至3.65%

  截至2023年上半年末,招商蛇口持有现金1031.1亿元(其中预售监管资金366.3亿元、非受限现金658.2亿元),较上年末增加168.6亿元;现金短债比1.71、非受限现金短债比1.09;剔除预收款后的资产负债率62.86%、净负债率(永续债作为负债)48.8%,“三道红线”指标保持绿档达标。上半年,招商蛇口把握LPR下行的市场窗口,新增138亿元公司债注册,新增公开市场融资74.9亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。截至上半年末,招商蛇口综合资金成本3.65%,较年初降低24个百分点。

  05 战略

  租购并举,轻重结合

  推动资产运营和城市服务业务发展

  2022年以来,招商蛇口匹配战略目标与转型方向,调整明确三类业务,即开发业务、资产运营、城市服务。2023年上半年,招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元,实现EBITDA16.6亿元,分别同比增长22.5%和26.1%。截至上半年末,集中商业运营收入6.69亿元,在营项目36个,总经营建筑面积约201万平方米;在建及筹开项目42个,总经营建筑面积约296万平方米。写字楼运营收入5.89亿元,在营项目29个,总经营建筑面积约110万平方米,其中80%布局在一线城市;在建项目14个,总经营建筑面积约102万平方米。长租公寓业务运营收入5.1亿元,布局19个城市,已开业项目40个,经营建筑面积102.7万平米,房源总数2.66万间;建设期项目40个,建筑面积96.4万平米,房源总数2.11万间。城市服务板块,招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台,经营业绩稳步提升。2023年上半年,招商积余实现营业收入69.8亿元,同比增长23.6%;实现归母净利润4.2亿元,同比增长26.7%。截至上半年末,招商积余在管项目2011个,管理面积达3.3亿平方米。上半年,招商积余物业管理市场拓展持续发力,新签年度合同额18.9亿元,其中第三方项目新签年度合同额16.5亿元。非住宅业态管理面积达1.99亿平方米,占比60.3%。实现基础物业营业收入近39亿元,占基础物业管理总收入的比重超七成。2022年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业整体经营业绩良好,2023年上半年新签项目年度合同额合计超1.3亿元。

2023-09-13 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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