招商蛇口:锚定五强、聚焦核心城市,盈利有所改善

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-03-25 11:48:37 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-03-25
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

 销售位列TOP5、拿地权益比升至77%,“6+10城”土储占比超5成,保障后期流速。

  ◎  作者 /房玲、陈家凤

  核心观点

  【跻身行业前5,2024年可售货值4500亿】2023年招商蛇口合同销售额2936.4亿元,合同销售面积1223.4万平,同比微增0.4%和2.5%,对全年目标(3300亿元)完成率89%,全口径、权益口径销售额排名跻身前5。下行周期中,2024年初招商蛇口完成新一轮的组织架构调整,将深圳区域与华南区域合并,将华中区域并入其他区域,整合为五大区域,以进一步提升深耕能力和经营效率。2024年招商蛇口可售货值4500亿,其中住宅业态77%、6+10城占近7成,后续将加速去化、走出逆周期。

  【聚焦核心城市、严控合作方风险,权益比升至77%】2023年招商蛇口以销定投、维持适当的投资强度,全口径拿地价款1134亿,拿地销售金额比下滑至0.39;但新拓项目权益比明显提升,权益地价867亿,权益占比从去年的60%提升至76.5%。以拿地额计,“强心30城”、“核心6+10城”的拿地额占比99%、88%。总土储建面3200万方,去化周期2-3年,保障企业稳定发展。

  【结转项目的权益比显著提升,扣非后归母净利同比增长70%】2023年招商蛇口营业收入1750亿,同比减少4.4%;合同负债较年初增加11.5%至1615.3亿,对结转收入覆盖倍数升至1.05倍,已售未结资源相对充裕。营收略有下降的基础上,净利同比微增0.1%至91亿,归母净利同比增长48.2%至63亿,扣非后的归母净利同比增长69.2%至57.3亿,缘于资产减值损失大幅减少以及结转项目的权益比显著提升所致,核心盈利有所改善。

  【资金成本持续改善至3.47%,三条红线维持绿档】2023年招商蛇口融资优势凸显,全年发行信用债324.3亿,平均融资成本3.08%;年末存量融资的资金成本改善至3.47%,较年初降低 42BP。有息负债2124亿,较年初微增5.2%;短期有息负债占比降至20%,债务期限结构持续优化。市场持续筑底下,招商蛇口以现金流安全为保障,全年经营性现金流314.3亿,同比大幅增长41.8%,可动用现金562.4亿,较年初增加2.1%。此外,汇报监管的非受限现金短债比1.28、扣预资产负债率62.4%、净负债率54.6%,维持绿档。

  【资产运营板块经营提升,轻重结合设立招商建管发力代建】2023年招商蛇口资产运营收入66.91亿,同比增速17.2%;EBITDA 33亿,同比增速8.6%,开业三年及以上成熟期项目EBITDA回报率达 6.24%,同比提升0.45pct。年末在手资产储备充裕,在管建面(除零星物业外)740万平、储备建面603万平。轻资产代建业务,2023年新增28个代建项目,合计管理面积约269万平,2024年初成立专业平台公司——招商建管,未来将进一步发力代建,凭借央企优势以及“三大工程”加速推进,可能获取更多政府项目,并反哺资产运营板块,带来更多现金流。

  01 销售

  锚定行业五强
2024年可售货值4500亿

  2023年招商蛇口实现合同销售额2936.4亿元,合同销售面积1223.4万平,同比微增0.4%和2.5%,对全年目标(3300亿元)完成率89%,全口径、权益口径销售额排名均同比上升1位至行业第5位,在市场持续筑底中表现出较强的韧性。稳定的业绩缘于其坚持核心城市深耕战略,全年招商蛇口在13个城市进入当地流量销售金额 TOP5,其中上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1,深圳、南京、温州、徐州进入 TOP3,无锡、西安、成都、重庆位居 TOP5;聚焦强心城市,全年“强心30城”签约销售额占比 91%,其中核心“6+10 城”占比77%。

  此外,2023年招商蛇口新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘,贡献约340亿的销售额,对当年销售贡献度约11.6%。在房地产销售增速放缓的当下,招商蛇口转向提质增效、提升项目运营效率。2024年初企业完成新一轮的组织架构调整,将深圳区域与华南区域合并,将华中区域并入其他区域(华南、华中全年毛利率偏低,仅6%、9%),整合为五大区域。本轮整合做强总部、做专区域,可使资源投入更聚焦,使大湾区等区域发挥优势,提升深耕能力和经营效率。

  展望未来,招商蛇口2024年可售货值4500亿(不含当年新拿地项目),其中住宅业态占比77%、6+10城占比近7成;对2024年销售规模能否达到去年水平保持谨慎乐观的态度,没有提出具体的销售目标,后续会持续强化自身产品力和服务力加速去化、走出逆周期。

3

  02 投资

  聚焦核心城市、严控合作方风险
权益比升至77%

  2023年招商蛇口维持适当的投资强度,全年新增55宗地块,计容总建面约590万平,同比减少18.7%;值得注意的是,招商蛇口新拓项目权益比明显提升,全口径拿地价款1134亿(同比减少11.3%)、权益地价867亿(同比增长13.2%);以金额计,拿地销售比虽下滑至0.39,但权益占比从去年的60%提升至76.5%。根据管理层披露,目前招商蛇口对合作方保持相对谨慎的态度,计划未来拿地权益比维持80%水平,以巩固其核心资源优势。

3

  2023年房地产持续下行周期中,招商蛇口继续遵循“重点投资30城、深耕强心6+10城”的投资战略,坚定城市与地段聚焦以保障项目去化流速。以拿地额计,全年资源投放聚焦长三角和中西部,长三角、中西部拿地占比58%、15%;聚焦高能级核心城市,“强心30城”、“核心6+10城”的拿地额占比99%、88%,单城投放46亿,其中在北、上、广、深等一线城市的拿地额占比51%。

  以拿地计容建面计,根据招商蛇口披露的《主要房地产项目信息表》显示,新拓地块聚焦流速更有保障的纯住宅,55宗地块中有48宗为纯住宅,计容建面占比高达84%。从新拓项目的城市分布来看,新增计容建面排名TOP5的城市分布为上海、西安、北京、长沙和杭州等流速较快的核心城市,土储结构持续优化。根据管理层披露,受到2023年高能级城市核心地块实际成交的溢价率上升的影响,预计全年新拓项目的毛利率在20%左右。

3

  总土储建面3200万方,对全年销售面积的覆盖倍数约2.6,维持相对合理的去化周期。此外,招商蛇口于前海、太子湾未开工土储建面较多,未来这些优质土储会逐步开发结转贡献更多业绩。经过前期的积极换仓,招商蛇口高能级核心城市土储占比有所提升,其中“6+10城”资源占比53%、住宅占比67%,保障后续的销售去化率和流速。

  03 盈利

  结转项目的权益比显著提升
扣非后归母净利同比增长70%

  2023年招商蛇口营业总收入1750亿,同比减少4.4%,结转收入1540亿,同比减少7%,结转速度放缓。受益于销售回款的增加,其合同负债较年初增加11.5%至1615.3亿,对结转收入覆盖倍数升至1.05倍(2022年末:0.88),已售未结资源相对充裕。

  盈利能力,毛利同比下滑21%至278亿,毛利率15.9%,较去年下滑3.4pct,缘于期内结转量较大的仍是2021年及以前拿地的项目,未来将有所修复。净利同比微增0.1%至91亿,净利率同比增加0.2pct至5.2%,净利指标的改善得益于资产减值损失大幅减少54.9%及投资收益同比提升23%。

  值得注意的是,2023年招商蛇口结转项目的权益比显著提升,营收略有下降的基础上,少数股东损益占比从去年同期的53%下滑至30.6%,全年归母净利63亿(同比增长48.2%),扣非后的归母净利57.3亿(同比增长69.2%);归母净利率3.6%、扣非后的归母净利率3.3%,核心盈利有所改善。此外,2023年招商蛇口计划现金分红28.99亿,占归母净利的46%,较2015-2022年均40.8%的分红率明显改善,在房地产特殊时期中持续回馈股东回报。

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  04 偿债

  资金成本持续改善至3.47%
信用优势明显

  依托央企背景,2023年招商蛇口融资优势进一步凸显,全年发行信用债324.3亿,平均新增融资成本3.08%;年末存量融资的平均资金成本3.47%,较年初降低 42BP。

  年末招商蛇口有息负债2124亿,较年初微增5.2%。从融资渠道看,银行贷款、债券等融资渠道占比有所提升,占到总有息负债的56.4%和30.5%,其他渠道融资贡献度降低至13.2%;从期限来看,短期有息负债占比20%,1-2年、2-3年和3年以上分别占比31.55%、24.53%和23.78%,债务期限结构进一步优化。

  在市场持续筑底的情况下,招商蛇口以现金流安全为保障,销售回款增长、偿债加速,全年经营性现金流314.3亿,同比大幅增长41.8%,筹资性净流出扩大至173.5亿,年末在手现金较年初增加2.4%至883亿元;若扣除保证金及预售资金监管余额,可动用现金562.4亿元,较年初增加2.1%。此外,招商蛇口汇报监管部门的非受限现金短债比1.28、扣预资产负债率62.4%、净资产负债率54.6%(较年初增长6.5pct),三条红线仍维持绿档。

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  05 战略

  资产运营板块经营提升、拓展稳步
设立招商建管发力代建

  2023年招商蛇口的经营思路从开发为主转向开发经营并重,从重资产为主转向轻重资产结构。资产运营端,2023年招商蛇口经营提升、拓展稳步。全年运营收入66.91亿,同比增速17.2%;EBITDA 33亿,同比增速8.6%,开业三年及以上成熟期项目EBITDA回报率达 6.24%,同比提升0.45pct。2023年多业态集中供应,26个项目经营建面131万平开业入市,其中新开业集中商业9个、公寓7个、写字楼4个、酒店4个、产业园2个。年末在手资产储备充裕,招商蛇口在管建面(除零星物业外,下同)740万平、储备建面603万平,未来将择机入市为主业补充经营现金流。

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  城市服务作为轻资产板块,2023年招商蛇口旗下物管、会展、邮轮和代建业务继续发力。物管方面,招商积余全年新签合同额(第三方)35.39亿,同比增长27%,进驻城市156个、总共管理项目2101个,管理面积3.45亿平,其中非住宅占比62%。代建方面,招商蛇口累计代建项目500余个,2023年新增28个代建项目,合计管理面积约269万平;2024年初,成立专业平台公司——招商建管,未来将进一步发力代建,凭借央企优势以及“三大工程”加速推进,可能获取更多政府项目,并反哺资产运营板块,带来更多现金流。

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招商蛇口(天津)有限公司

统一社会信用代码:91120104797263982R    经营状况:存续    注册资本:150000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  237    关联风险  44

招商蛇口(宜昌)置业有限公司

统一社会信用代码:91420500MA494UTX07    经营状况:存续    注册资本:119000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  7    关联风险  5

2024-03-25 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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