信达地产:通过合作、代建提高轻资产规模,三条红线维持绿档

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-04-09 13:43:05 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-04-09
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  代建销售额同比增长,地产结转收入同比下滑,三道红线维持绿档。

  ◎  作者 / 沈晓玲、陈家凤

  核心观点【并表与合作项目销售增速回落,代建销售额同比增长近两成】2023年信达地产并表项目与合作项目销售增速均呈现下滑趋势,合作权益销售额60.3亿,同比下滑19.8%,并表项目销售额66.6亿,同比下滑27%。并表项目约75.5%的销售面积来源长三角,59.2%由一二线贡献。凭借母公司中国信达的纾困资源优势,下行周期中信达地产代建业务迎来逆势大幅增长,代建销售额约68.1亿,同比增长17.8%,占到整体销售额的35%,同比提升9pct。若算上代建销售和合作权益销售,全年信达地产总销售额195.05亿,同比下降13%,降幅有所放缓,回款率超100%。展望2024年市场形势,信达持谨慎态度,计划签约销售额150亿,回款额140亿。

  【通过合作和代建获取项目,并表土地储备相对充裕】2023年信达投资谨慎,没有新获并表项目,新获项目均来源于代建及合联营。全年新增代建项目计容建面73.13万方,同比大幅减少56.3%;新增合联营权益计容建面67.27万方,而去年同期合联营项目并未新增,合计新获取的项目计容建面约140.40万方,同比减少36.1%,投资力度有所收缩。年末并表口径土储建面约342.73万方,同比下降16.5%。其中,并表项目的待开发计容建面106.56万方,占到全部并表口径储备的31%,土储结构合理。

  【并表比例偏低、结转放缓,归母净利润同比下滑8%】2023年信达地产结转收入95亿,同比减少40.8%,结转速度大幅放缓。合同负债较年初大幅减少33.7%至47.76亿,对结转收入覆盖倍数从年初的0.45增至0.5倍,但仍然不足1。盈利能力,毛利同比下滑33%至30.9亿,毛利率27.1%,维持全行业较高水平,可能缘于纾困加速下母公司为其带来的土储优势。净利同比增长4.6%至6亿,缘于合联营投资收益的贡献、物业重估收益和所得税的减少,净利率同比增加2.1pct至5.3%。2023年信达地产结转项目的权益比有所下滑,实现归母净利5.05亿,同比下滑8.2%。

  【现金流有所承压,现金对短债覆盖倍数1.07】受销售业绩的拖累叠加偿债加速,全年信达地产经营性现金流净额7.12亿,同比下滑61.3%,筹资性现金流净额由去年的正数转负数,全年净流出41.54亿元,同比大幅减少约430%。年末在手现金较年初减少21.6%至96.7亿,对短债覆盖倍数约1.07倍,刚好覆盖,需关注短期流动性和现金流状况。近期信达地产发布公告显示,公司审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组、委托贷款、资产收购和出售以及共同投资暨关联交易等授权事项的议案》。

  01 销售

  并表与合作项目销售增速回落
代建销售额同比增长近两成

  2023年信达地产并表项目与合作项目销售增速均呈现下滑趋势,全年合作权益销售额60.3亿,合作权益销售面积24.64万方,分别同比下滑19.8%和19.6%;而并表项目实现销售额66.6亿,同比下滑27%,而并表项目销售面积40.7万方,同比下滑19.3%。

  从并表项目的销售分布来看,以销售面积计,约75.5%的销售来自于长三角城市,占比最高,较去年同期下滑6.3pct,中西部占比14.6%,占比次之,较去年同期提升4.6pct,而珠三角和环渤海占比分别达6%和3.9%。城市能级上,一二线销售面积贡献占比59.2%,较去年同期提升11pct,其中合肥实现销售面积13.58万方,占到整体的33%,是所有城市中贡献最大的城市。

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  “保交楼”政策背景下,中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式,作为中国信达旗下唯一的地产开发平台,信达地产一直扮演“代建方”角色,下行周期中其代建业务迎来逆势大幅增长。全年代建销售额约68.1亿,同比增长17.8%,占到整体销售额的35%,同比提升9pct,代建销售面积26.25万方,同比增速高达222%。随着中国信达纾困加速,信达地产代建项目规模也迎来爆发式增长,未来代建销售贡献将成为其销售业绩的重要组成部分。

  若算上代建销售和合作权益销售,全年信达地产实现总销售额195.05亿,同比下降13%,降幅有所放缓,回款额207.28亿、回款率超100%,总销售面积91.6万方,同比增长2.7%。

  展望2024年市场形势,信达持谨慎态度,计划签约销售额150亿,回款额140亿,后续会根据市场情况合理统筹安排各项经营计划。

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  02 投资

  通过合作和代建获取项目
并表土地储备相对充裕

  2023年信达地产投资谨慎,全年没有新获取并表项目,新获取项目均来源于代建及合联营。全年新增代建项目计容建面73.13万方,同比大幅减少56.3%;新增合联营权益计容建面67.27万方,而去年同期合联营项目并未新增,合计新获取的项目计容建面约140.40万方,同比减少36.1%,投资力度有所收缩。

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  截止2023年底,若按并表口径计算,并表口径土储建面约342.73万方,同比下降16.5%。其中,并表项目的待开发计容建面106.56万方,占到全部并表口径储备的31%,土储结构合理。待开发地块中芜湖、合肥、阜新的并表储备面积居前三,占比分别达到30.6%、26.4%、17.6%。

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  03 营收

  并表比例偏低、结转放缓
归母净利润同比下滑8%

  2023年信达地产营业收入114.2亿,同比减少37.4%,结转收入95亿,同比减少40.8%,结转速度大幅放缓。受销售业绩回落拖累,合同负债较年初大幅减少33.7%至47.76亿,对结转收入覆盖倍数从年初的0.45增至0.5倍,但仍然不足1。

  盈利能力,毛利同比下滑33%至30.9亿,毛利率27.1%,较去年提升1.9pct,毛利率维持全行业较高水平,可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。

  净利同比增长4.6%至6亿,毛利下滑基础上净利仍能保持正增长,缘于合联营投资收益的贡献、物业重估收益和所得税的减少,其中全年合联营投资收益6.11亿,较去年同期增幅近200%,物业重估由负转正收益1.1亿;致净利率同比增加2.1pct至5.3%。

  值得注意的是,2023年信达地产少数股东损益占比从去年同期的4.3%上升至16%,因此归母净利5.05亿,同比下滑8.2%,归母净利率4.43%。

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  04 偿债

  现金流有所承压
现金对短债覆盖倍数1.07

  依托央企背景,2023年信达地产融资成本有所改善,整体平均融资成本从去年的5.02%减少至4.63%。年末有息负债331.13亿,较年初微减1%。从融资渠道看,银行贷款、债券等融资渠道占比有所提升,占到总有息负债的36.9%和55.57%,其他渠道融资贡献度降低至7.5%,融资渠道持续改善;从期限来看,短期有息负债占比26.9%,而年初占比高达36.5%,债务期限结构优化。

  受2023年销售业绩的拖累,销售低迷叠加偿债加速,全年信达地产经营性现金流净额7.12亿,同比下滑61.3%,筹资性现金流净额由去年的正数转负数,全年净流出41.54亿元,同比大幅减少约430%。年末在手现金较年初减少21.6%至96.7亿,对短债覆盖倍数约1.07倍,刚好覆盖,需关注短期流动性和现金流状况,严抓销售回款。此外,信达地产扣预资产负债率较年初减少1.5pct至67.55%,净资产负债率较年初增长9pct至94.8%,三条红线仍维持绿档。

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  近期信达地产发布公告显示,公司审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组、委托贷款、资产收购和出售以及共同投资暨关联交易等授权事项的议案》。

  自议案生效之日起至 2024 年度股东大会召开前,预计中国信达(含其控制单位)通过收购第三方对公司(含各级控股子公司及其他重要子公司)的债权后与公司进行债务重组、向公司投资业务提供债务重组、委托贷款、信托贷款、融资租赁、担保增信等事项预计200 亿元,债务重组、委托贷款、信托贷款、融资租赁的期限不超过 5 年,公司为此提供连带责任担保;

  与中国信达(含其控制单位)进行(包括但不限于股权、债权和有限合伙等方式的)共同投资预计 90 亿元;

  与中国信达(含其控制单位)进行资产收购和出售交易,需经具有相应资格的会计师事务所、评估机构对交易事项进行审计、评估(共同参与公开市场招拍挂,可在符合其他监管要求的前提下免于审计、评估)预计 50 亿元;

  向中国信达(含其控制单位)提供代建管理或商业运营等服务预计 20 亿元。

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长淮信达地产有限公司

统一社会信用代码:913404007901131054    经营状况:存续    注册资本:513664(万元)

风险情况:  自身风险  1    变更提醒  127    关联风险  23

浙江信达地产有限公司

统一社会信用代码:9133020014407106X8    经营状况:存续    注册资本:40000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  70    关联风险  11

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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