龙湖集团:攻坚存量去化,提前债务削峰

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-08-27 11:34:46 来源:克而瑞地产研究

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  • 发布时间:2024-08-27
  • 报告类型:企业监测分析
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 未来住宅开发规模保持在千亿,用正向现金流压及经营性物业贷压降或置换负债。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  核心观点

  【预判下半年市场仍然波动,中长期开发规模在千亿左右】2024上半年龙湖集团实现全口径销售金额511.2亿元,同比下滑48%。对于下半年,龙湖预判市场仍会有波动,将攻坚存货去化,根据市场情况弹性推盘。2024年全年整体供货能保证在2200亿以上,未来中长期住宅开发的规模可能会在1000 亿左右。

  【上半年新增货值173亿,按时还债优先于增量投资】2024上半年,龙湖集团以销定支,在北京、上海、苏州等七个城市获取7幅土地,新增收购土地储备总建筑面积59.75万平方米,同比下降77%;新增货值大概173亿。截至2024上半年,龙湖土地储备合计4141万平方米;其中未售未竣工货值约3500亿,一二线城市的货值占比超过80%。管理层表示“未来仍然会把债务安全放在第一位,按时还债优先于增量投资。在投资方面会严格地以销定支,严守投资刻度。” 

  【重资产运营抓开业与改造,轻资产仅做常规业务拓展】重资产运营方面,2024上半年,龙湖集团运营业务不含税租金收入为66.1亿。期末,龙湖已开业91座商场,下半年计划新开业10座商场,并计划明年后年继续保持每年10座左右的开业节奏。轻资产服务方面,上半年龙湖集团服务业务及其他不含税收入为64.9亿,其中物业板块收入57.8亿。管理层表示 “非常警惕轻资产航道应收款规模的膨胀,以及轻资产航道的收并购。”“应该重视提高客户的满意度,提高行活水平,去做常规的业务拓展。” 

  【经营性业务毛利占比超70%,物业开发毛利率仅7.4%】2024上半年龙湖实现营业收入469亿元,同比下滑24%;毛利润96亿元,同比下滑31%。从毛利率来看,整体毛利率20.6%,其中物业开发毛利率7.4%,投资运营及物业服务的毛利率分别为76.4%及32.2%。管理层表示“(经营性收入)毛利润占比超过70%,核心净利占比超过80%,按照这个速度,预计2028年经营性收入占比能够过半,实现第二曲线收入超过第一曲线。”

   【非受限现金短债比逼近1,用经营性物业贷置换信用债】期末,龙湖剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为1.01倍,逼近1的红线;净负债率为56.7%;剔除预收后的资产负债率为58.6%,三道红线指标仍旧保持绿档。管理层预计2024年底龙湖融资余额在1700亿左右,银行融资占比会进一步上升。但需注意的是,除了有息负债外,龙湖还有396亿的贸易应付款项及应计建筑开支,以及237亿的应付税项。未来,龙湖会优先优化债务结构,用全航道的正向现金流去降负债总额,用长周期经营性物业贷款去替换3到5年的信用债融资。

  01 销售

  预判下半年市场仍然波动
中长期开发规模在千亿左右

  在行业深度调整的背景下,龙湖同样面临去化压力。2024上半年龙湖集团实现全口径销售金额511.2亿元,同比下滑48%;全口径销售面积365.5万平方米,同比下滑37%。其中实现归属股东权益的合同销售金额348亿元,权益占比68%。

  在业绩会上,龙湖管理层表示2024上半年龙湖新项目的去化率大概在60%左右,虽然相较于2023年的70%相比略有下降,但整体属于高位。同时,龙湖也进一步加大了现房、车位、商铺等存量房源的去化力度。上半年龙湖续销项目的签约占比达87%,同比提升11个百分点,其中现房去化占比26%。虽然龙湖管理层未有披露续销项目的去化率,但根据此前3月份的年度业绩会,龙湖所披露的期初存量货值1400亿来看,龙湖续销项目的去化率或在三到四成左右。

  对于下半年,龙湖预判市场仍会有波动,并表示将攻坚存货去化,并根据市场情况保持弹性推盘。2024年全年整体供货能保证在2200亿以上,以提供充足的可供货源。按照现有去化率以及市场容量,龙湖预判未来中长期住宅开发的规模可能会在1000亿左右;若按此计算,相当于相比2023年销售继续缩水四成以上,而去化率不足50%。

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  从销售金额的区域分布来看,龙湖的销售贡献主要来自中西部及长三角,分别占比39%及27%,其中中西部占比同比增加了3个百分点,此外珠三角区域同比增加4个百分点。从城市能级来看,一二线城市销售占比达86%,占比较2023年同期略有提升。

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  从城市贡献来看,2024上半年龙湖于成都、西安、苏州的销售金额均超过了30亿,其中成都合约销售达到了57亿元,是销售贡献最高的城市,但合约销售同比减少了51%。2024上半年龙湖80%城市的销售均出现下滑,除成都外,贡献第二的西安下降了41%、贡献第三的苏州下降了35%。

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  02 投资

  上半年新增货值173亿
按时还债优先于增量投资

  2024上半年,龙湖集团延续以销定支的策略,在北京、上海、苏州等七个城市获取7幅土地,新增收购土地储备总建筑面积59.75万平方米,同比下降77%;权益面积为34.5万平方米,权益地价为52亿,平均权益收购成本为每平方米14946元,新增货值大概173亿。

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  从拿地的城市能级分布来看,2024上半年龙湖于一二线城市新增土储建面占比高达86%。从区域分布来看,长三角的新增土储占比达48%。具体城市来看,北京、上海、苏州、杭州拿地均在10万左右。

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  截至2024上半年,龙湖集团的土地储备合计4141万平方米,较2023年末减少了9%,权益面积为2959万平方米;其中未售未竣工货值约3500亿,一二线城市的货值占比超过80%。按地区分析,环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、25.8%、15.3%、14.9%及10.0%。

  虽然总土储有所下降,但龙湖管理层表示“整体土地储备还是非常充裕”,“未来仍然会把债务安全放在第一位,按时还债优先于增量投资。在投资方面会严格地以销定支,严守投资刻度”;同时“坚定地聚焦在高能级城市,尤其是一线和强二线的核心城市核心板块。”此外,“对新项目的要求毛利要达到15至20%左右。”

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  03 多元航道

  重资产运营抓开业与改造
轻资产仅做常规业务拓展

  近年来在地产开发业务之外,龙湖集团还进行了原有航道的整合,并形成了C2(商业投资)、C3(资产管理)两个重资产运营航道,以及C4(物业管理)、C5(智慧营造)两个轻资产服务航道。

  重资产运营方面,2024上半年,龙湖集团运营业务不含税租金收入为66.1亿;其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.4%、19.8%和1.8%。

  截至上半年,龙湖集团已在20个重点城市开业91座商场,已开业商场建筑面积为829万平方米(含车位总建面积为1.076万平方米),整体出租率为96.0%。下半年,龙湖集团计划新开业10座商场,5座为轻资产,5座为重资产;并计划明年后年继续保持每年10座左右的开业节奏。此外,龙湖还会相应做一些成熟项目的改造提升,如2023年完成了苏州狮山天街改造,今年上半年也启动了重庆时代天街、重庆北城天街、上海虹桥天街等的改造。冠寓方面,已开业12.3万间,整体出租率为95.6%,其中开业超过六个月的项目出租率96.3%。

  轻资产服务方面,2024上半年,龙湖集团服务业务及其他不含税收入为64.9亿,同比增长11.1%。其中物业板块收入57.8亿,同比增长10.2%,全年预计保持两位数的增长;期末,物业在管面积达3.7亿平方米,外拓项目在管面积占比60%以上。

  在业绩发布会中,管理层表示“物业和龙智造这两个轻资产航道,由于并不需要资本性开支,所以在一开始就实现了正向现金流。”“非常警惕轻资产航道应收款规模的膨胀,以及轻资产航道的收并购。”“应该重视提高客户的满意度,提高行活水平,去做常规的业务拓展。”

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  04 盈利

  经营性业务毛利占比超70%
物业开发毛利率仅7.4%

  2024上半年龙湖实现营业收入469亿元,同比下滑24%;毛利润96亿元,同比下滑31%。营业收入的大幅下滑主要是由于物业销售业务营收下滑所致。2024上半年龙湖物业销售营收为338亿元,同比下滑32%。截止2024上半年,龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为1739亿元,面积约为1239万平方米。

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  从毛利率来看,2024上半年龙湖整体的毛利率为20.6%,较期初上升3.65个百分点,但同比下降1.83个百分点。2024年上半年物业开发的毛利率为7.4%,投资运营及物业服务的毛利率分别为76.4%及32.2%。

  管理层表示“(经营性收入)毛利润占比超过70%,核心净利占比超过80%,按照这个速度,预计2028年经营性收入占比能够过半,实现第二曲线收入超过第一曲线。”但同样需要注意的是,龙湖集团第二曲线占比快速上升,除去经营业务稳定增长外,更多地是建立在开发业务规模快速收缩之上。

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  2024上半年龙湖的净利润约70亿,同比下降25%;净利率为14.89%,较2023年上升5.41个百分点,与去年同期持平,归母净利率12.52%。。期内,龙湖集团购回优先票据及债券实现收益8.5亿,此外销售费用及管理费用均有不同程度的下降,分别为19亿及23亿,均同比下降了21%。

  05 偿债

  非受限现金短债比逼近1
用经营性物业贷置换信用债

  在偿债能力方面,期末龙湖持有在手现金约501亿元,较期初下降17%;其中预售监管资金为192亿元;总有息负债为1874亿元,较期初下降3%,其中短期有息负债294亿元。

  截止2024上半年,龙湖现金短债比为1.7倍,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为1.01倍,逼近1的红线;长短债比5.37。此外,净负债率为56.7%,较期初略有上升;剔除预收后的资产负债率为58.6%,三道红线指标仍旧保持绿档。期末,龙湖集团的平均借贷成本为4.16%,相比2023年略有下降。

  龙湖表示在债务管理方面,国内信用债年内剩余12月到期10亿,已提前归集完毕;25年一季度到期境内债已经提前回购7亿,剩余65亿将计划提前归集。中债增信债券方面,25年到期35亿,26年到期23亿,均计划用经营性物业贷替换。海外银团方面,25年1月到期的约86亿人民币银团已偿还16亿港币,剩余将在年底前逐步提前偿付;其次25年12月到期的约84亿人民币计划于25年下半年开始提前逐步偿还。美元债方面,4笔共20亿美元,均为27年以后到期,目前已经回购6.9亿美元,仅剩13.1亿美元。

  按照以上铺排,管理层预计2024年底龙湖融资余额在1700亿左右,25年会继续下降,银行融资占比会进一步上升(目前融资余额中银行占比超80%)。但需注意的是,除了有息负债外,龙湖还有396亿的贸易应付款项及应计建筑开支,以及237亿的应付税项,仍将考验龙湖短期内的运营回款能力。

  龙湖管理层表示未来会优先优化债务结构,第一要把债务规模降下来,第二要把债务的周期拉长。“一方面用全航道的正向现金流去降负债总额,另一方面用长周期经营性物业贷款去替换3到5年的信用债融资。”“只有完成债务结构转换,才有可能实现新模式的转换。”

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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