[克而瑞]上坤地产:优化债务指标,要增长也要质量

2021-04-06 17:49:33来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-06
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读

  2020年企业保持了91%的销售回款率,连续三年回款率超过90%。2021年仍将坚持高质量适度增长的发展策略。

  【全年回款率91%,长三角贡献近8成业绩】2020年上坤地产实现应占合约销售金额126.6亿元,同比增长9.1%。2020年企业保持了91%的销售回款率,连续三年回款率超过90%。2021年仍将坚持高质量适度增长的发展策略,立足产品牵引企业成长的理念,预期业绩增长率在15%左右。销售主要集中在长三角区域,占比达到了78%。其中苏州、常州以及宁波最企业销售贡献较高,分别达到了17.2%,14.5%和14.1%。 

  【坚持“3+X”布局策略,拿地力度超出百强平均】2020年上坤地产共新增24幅土地,新增土储总建面306.0万平方米。拿地方式多元,其中招拍挂占比40%、收并购24%、产业合作21%、政府平台合作15%。若以权益口径计,上坤地产2020年拿地销售比高达0.58。投资布局上,始终坚持“3+X”的策略,即深耕长三角、珠三角、中部核心经济区以及其他高增长的潜力城市。 

  【土储总量满足2年所需,长三角占比约64%】截止至2020年底,上坤地产共拥有约为520万平方米的土地储备,其中应占土储建面达到了450.3万平方米,若按照企业目前的销售去化速度推算,可以满足企业2年左右去化需求。区域上全部分布在长三角,珠三角、中部核心三大核心经济区,其中长三角地区占比高达64%。 

  【地产营收稳健增长,净利润率同比上升】2020年企业实现营收81.9亿元,同比增长8.7%,其中房地产业务收入80.4亿元,同比增长7.9%。项目管理服务即代建业务收入1.06亿元,同比增长近4倍。整体毛利润约17.9亿元,净利润约8.9亿元,同比2019年上升30.8%,归母净利润3.6亿元,同比上升62.2%。

  【“三道红线”指标持续向好,仅剔预资产负债率略高监管要求】截止至年底,企业共持有现金53.3亿元,同比上升53.1%,现金短债比大幅提升至2.3,长短债比达到2.29,净负债率为54.3%,剔除预收账款资产负债率为72.1%。“三道红线”指标持续向好,目前仅资产负债率也略高于监管红线。年底企业融资成本9.9%,未来将优化债务结构降低融资成本。


  01销 售

  销售:全年回款率91%

  长三角贡献近8成业绩

  销售稳定增长,全年回款率91%。根据企业公告数据,2020年上坤地产实现应占合约销售金额126.6亿元,同比增长9.1%,略落后于百强房企平均10.8%的权益销售增长率,应占销售面积77.8万平方米,同比增长11.1%,销售均价16265元/平方米,与2020年基本持平。值得一提的是2020年上坤保持了91%的销售回款率,连续三年回款率超过90%。整体来看企业2020年业绩发展平稳,管理层在业绩会表示2021年仍将坚持高质量适度增长的发展策略,预期业绩增长率在15%左右。

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  三大区域均有业绩贡献,长三角仍是核心。从企业披露的销售金额城市分布来看,2020年上坤地产的销售主要集中在长三角区域,占比约78%。其中苏州、常州以及宁波对企业销售贡献较高,分别达到了17.2%,14.5%和14.1%。上坤自2016年开始走出上海,立足3+X布局策略,目前已成功进驻中部和珠三角的多个城市,2020年佛山和上饶、商丘对企业的应占合约销售业绩贡献占比分别达到了7.0%,5.0%和4.2%。  

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  02投 资

  坚持“3+X”布局策略

  拿地力度超出百强平均

  坚持“3+X”的战略布局,多元并举积极拿地。2020年上坤地产共新增24幅土地,新增土储总建面306.0万平方米,拿地方式多元,其中招拍挂占比40%、收并购24%、产业合作21%、政府平台合作15%。若以权益口径计,上坤地产2020年拿地销售比高达0.58,参考百强房企全口径拿地销售比0.37,投资力度明显领先。值得一提的是,2021年一季度企业仍在积极纳储,截止至3月30日新增了14个项目,总建筑面积达到了196.3万平方米。在投资布局上,企业始终坚持“3+X”的策略,即深耕长三角、珠三角、中西部核心经济区以及其他高增长的潜力城市。2020年企业拿地集中在这三个区域,按照总建筑面积划分占比分别达到61.4%、8.1%和30.6%。

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  03土 储

  总量满足未来2年所需

  长三角占比约64%

  土地储备充裕,总量可满足未来2年去化需求。截止至2020年底,上坤地产共拥有约为520.4万平方米的土地储备,其中权益土储建面达到了450.3万平方米,若按照企业目前的销售去化速度推算,可以满足企业未来2年左右去化需求。区域上全部分布在重点布局的三大区域,长三角地区占比高达64%。

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  04营 利

  地产营收稳健增长

  净利润率同比上升

  地产结转收入稳步增长,代建收入增长近4倍。2020年上坤地产实现营收81.9亿元,同比增长8.7%,其中房地产业务收入80.4亿元,同比增长7.9%,贡献了企业98.1%的营收。物业租赁收入受到疫情影响,同比下降了26.9%,值得关注的是2020年企业取得项目管理服务即代建业务收入1.06亿元,同比增长近4倍。

  毛利回归行业平均水平,归母净利同比增长62.2%。2020年上坤地产实现毛利润17.9亿元,同比下降41.6%,净利润8.9亿元,同比2019年上升30.8%,归母净利润3.6亿元,同比上升62.2%。整体毛利率21.9%,同比下降18.8个百分点,这主要是由于过往结转中,上海新城樾山项目毛利率较高,因此企业整体毛利率一直远超行业平均水平,随着该项目结转收入的下降,毛利率目前在向行业平均水平回归。另外值得关注的是2020年企业净利率10.8%,同比还上升1.8个百分点。

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  05偿 债

  “三道红线”指标持续向好

  仅剔预资产负债率略高监管要求

  现金短债比2.3已达绿档,长短债比大幅提升至2.75。2020年企业持有现金大幅增长,同时积极调整债务结构,短债总额同比大幅下降,债务结构明显优化。截止至年底,企业共持有现金53.3亿元,同比上升53.1%,现金短债比大幅提升至2.3,达到绿档要求,短期内无偿债压力。长短债比方面也有明显优化,截止至2020年底已经达到2.75,并且业绩会上管理层还透露未来将持续关注债务结构的调整,目标维持长债比例65%以上。

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  净负债率大幅降低至54.3%,剔除预收账款资产负债率略高于红线要求。截止至2020年底,企业净负债率为54.3%,剔除预收账款资产负债率为72.1%。杠杆三连降,目前净负债率满足绿档要求,资产负债率也已只是略高于监管红线。年底企业融资成本9.9%,随着IPO上市融资渠道拓宽,未来仍有改善空间,管理层也表示将持续优化债务结构降低成本。

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专 题
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