本月关注

  • 政府支持优质项目融资，经营性物业贷款使用范围扩大

  1月12日，住建部、金监总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，精准支持房地产项目合理融资需求，此后重庆、南宁等城市均筛选了首批房地产项目“白名单”。16日平安银行将41家房企列入了支持名单，包括龙湖、滨江、美的等10家民营房企。24日央行、金监总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》, 贷款资金用途拓展至存量开发业务及债务还贷，抵押率也有提升。同时，本月央行披露重启投放PSL 3500亿元，业界普遍认为将主要投向“三大工程”。整体看来本月房企的融资环境利好较多，优质项目以及民营房企的融资需求得到了较高的关注，但是政策的落地效果仍然有待观察。

  • 单月融资规模环比增加，融资成本保持低位

  2024年1月65家典型房企的融资总量为414.54亿元，环比增加25.5%，同比减少29%。房企债券发行了253.2亿元，环比增加27.4%，同比减少28.7%。债券类平均融资成本为3.33%，环比降低0.36pct，同比降低0.78pct。本月境外仅有越秀在发行了一笔7亿元人民币的境外优先票据，因此境外融资成本仅为4%；同时由于境内发债的企业仍然主要是大型国企央企，因此境内融资成本3.31%，仍然保持在较低的水平。

  • 中华企业和济南高新定增获受理，厦门国贸修改预案

  本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。而在增发配股方面，本月中华企业和济南高新的定增申请都获得了上交所受理，其中中华企业已经收到了上交所的问询函；此外厦门国贸在24日宣布修改其定增预案，计划减少定增规模，而荣盛发展和期后的金科则宣布其定增计划仍在内部进行审计和评估中。整体看来，自从2022年11月28日证监会出台房企股权融资的“第三支箭”之后，多家房企宣布了配股计划，在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

  01 债券发行规模环比增长25.5%，融资成本保持低位

  2024年1月65家典型房企的融资总量为414.54亿元，环比增加25.5%，同比减少29%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资348.2亿元，环比增加5.4%，同比减少9.2%；境外债权融资47.56亿元，同比减少41.9%，而上个月则没有企业进行境外融资；资产证券化融资为18.78亿元，同比减少83.6%，同时上个月也没有企业进行资产证券化融资。

  1月房企发债253.2亿元，环比增加27.4%，同比减少28.7%。本月境外债发债规模为7亿元，仅有越秀在澳门交易所发行了一笔7亿元人民币的境外优先票据，同比减少85.1%；境内债发债规模为236.2亿元，环比增加23.7%，同比减少19.6%。其中，公司债发行7亿元，环比减少92.6%，同比减少65%；中期票据发行185.4亿元，环比增加93.7%，同比增加49.7%，境内发债的企业仍然主要是保利发展、华侨城、首开等国企央企。

  2024年1月65家典型房企新增债券类融资成本3.33%，环比降低0.36pct，同比降低0.78pct。本月境外仅有越秀在发行了一笔7亿元人民币的境外优先票据，因此境外融资成本仅为4%；同时由于境内发债的企业仍然主要是大型国企央企，因此境内融资成本3.31%，仍然保持在较低的水平。

  具体企业表现来看，1月债券发行量最大的企业是保利发展，企业共发行了2笔共25亿元的中期票据和1笔25亿元的超短融。本月发行债券的企业有12家，与上月相比减少1家。从发债年限来看，金融街发行了一笔期限长达7年的中期票据，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，保利发展发行的1笔超短融利率为2.49%，是本月房企发行的所有债券中最低。

  02 债券到期及违约本月到期402亿元，华夏幸福可能出现二次违约

  1月共有18笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为402亿元，环比增长17%。提前关注到2024年2月将有19笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为394亿元，环比减少2%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是世茂于2019年发行的1笔10亿美元的境外优先票据，余额约为66.87亿元人民币。

  在债务违约方面，本月没有新增房企出现债务违约，但是作为首批出险房企的华夏幸福已经出现了二次违约的传闻：按照重组计划企业本应在12月31日前向参与境外债务重组的债权人支付该债券本金的1.8%，但截至1月2日下午持有人也仅收到本金约0.55%的偿付；同时世茂股份也在9日宣布新增4.83亿债务违约，包括2021年度第一期和第二期中期票据以及2020年度第一期中期票据，应兑付本息总额达到4.83亿元。由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

  03 IPO和增发中华企业和济南高新定增获受理
厦门国贸修改预案

  本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。

  而在增发配股方面，本月中华企业和济南高新的定增申请都获得了上交所受理，其中中华企业已经收到了上交所的问询函；此外厦门国贸在24日宣布修改其定增预案，计划减少定增规模，而荣盛发展和期后的金科则宣布其定增计划仍在内部进行审计和评估中。整体看来，自从2022年11月28日证监会出台房企股权融资的“第三支箭”之后，多家房企宣布了配股计划，在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

  04 股价变动两市地产股整月表现仍低迷
政策利好部分企业股价上涨

  本月两市的地产股股价整体都较为低迷，A股整月上涨的地产股占比仅为13%，H股也不到17%。在H股方面，本月宋都服务是H股涨幅最大的地产相关股，企业股价在月中经历了近60%涨跌幅的过山车，此后在月末由于经营性物业贷款资金适用范围的松绑利好于房企及其相关企业，因此股价又有所反弹，最终整月涨幅为81.29%。

  在A股房企方面，本月浦东金桥的涨幅较大。企业股价在月末出现了连续5个涨停板和一个跌停板，企业股价的大幅上涨主要是因为22日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《浦东新区综合改革试点实施方案（2023－2027年）》，而企业主业是上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营，因此政策的利好促使企业股价上涨，最终整月涨幅达到了28.59%。