赵晓：中国的经济形势与房地产市场发展

  我们看到从08年第四季度到09年第一季度，中国宏观经济一路往上走，是一个v型反转，到现在已经两年多了。在刚刚过去的一年有超过10%的增长，大家有一点儿担心，中国经济会不会出现滞胀。很多的学者，包括投资界的人士提出这个警告。如果看今年的数据，虽然前年的增长很快，但是逐渐回落，大家有点儿担心增长速度逐渐的回落，然后物价不断的升高。到了去年第四季度出乎意料，经济数据没有往下落，在去年同期非常高的11%左右的增长上依然保持9%左右的增长，同时环比去年第四季度增长了2.1%。从这里可以看出，中国经济表现出了非常稳定的增长态势，如果比较去年第四季度和今年第一季度，经济学家的调查，我们可以看出在去年大家有两个主要的担心，一个是担心中国经济增长会下滑，第二个担心物价过热。今年一季度已经没有人担心中国经济会下滑。换句话说滞胀的担心已经没有了，如果经济增长不会回落，而能够保持增长的话，就算是物价有一定的风险，至少不会出现经济学家最害怕的滞胀，这种担心是完全没有必要的。

  我们知道从09年到现在两年多过去了，这场金融危机并没有完全的过去，但是中国经济保持了强劲的活力和稳定的增长。我们基本上可以宣布，这场危机和我们没有什么关系，哪怕可能还会出现危机，说不定美国还出现问题，欧洲也还在出问题，日本前一段时间地震等等，尽管有这些，我们可以说和我们没有什么关系了。

  物价会不会有大的问题呢。刚才迅雷做了很好的分析，我非常同意他的观点。我稍微补充一下，中国的物价非常有季节性。如果从季节的波动来看，接下来物价是下滑的态势，基本上很快就可以见到物价的底。前年的物价可能比今年高，今年会过4%的台阶，但是依然可控阶段。物价在可控而且是处于回落的态势，紧缩的弦就可以松一松。

  这里面我再次提醒大家，我们经常会有神经紧张，而且反应过度。08年的时候有很多投行的经济学家物价是两位数，而不是一位数，会有20%的增长，大家一路警告，中国会出现抢购风潮。然而接下来什么事情也没有。前一段时间大家嚷嚷很多，政府非常紧张，采取了过激的政策。我们其实没有必要惶恐，物价上涨会引发社会舆论的关注，因为它牵扯到民生，然后媒体推波助澜。我觉得物价可能有所上涨，但是基本上已经是强弩之末。我们看到中国经济的基本上可以保持稳定的增长，物价也是可控，这样一看我们还有什么问题呢。

  还有一点值得提醒的，实际上经济的内在活力也在增强。现在全社会固定资产投资增长明显快于国有及国有控股企业的增长，这反应了内升增长的动力。我们看看发电量，发电量目前的增长基本上达到了2007年的水平，也就是危机之前的水平。当然还有一些其他的因素，节能环保是不是有一个反弹，基本上也反应了我们的经济在正常化，所以金融危机已经过去了，和我们没有什么关系了。同时，我们也相信物价会逐渐回落，特别是食品的价格。

  从长期来看未来的中国经济是什么态势呢？我们依然判断是一个平稳向上的态势。过去的五年规划来看，每一个五年规划第一年是增长速度最低的，然后逐年的升高。如果今年中国经济保持平稳快速增长，比如说9.5%左右，未来几年我们就相当的看好。从这个角度来讲，其实中国经济已经进入到了内需为主导的新一轮比较平稳的增长，因为从去年一季度的增长来看，我们知道都是内需增长，刚刚过去的一季度外需对于经济的贡献是0.5个百分点，如果把外需排除在外，内需的增长达到了10%左右。我们基本上已经成为内需为主导的增长。我们认为美国经济的增长，以及欧洲的增长，也包括日本的增长仍然是看好的。我们认为中国的发展正在快速的转型，从08年开始越来越明显，一开始是政府主导，主导内需增长，现在市场也在跟进，各个方面的活力在增强，发展正在转型。这个转型的基本方向就是中国的城市化，刚才迅雷也提到了。说到底是从全球化、外需增长这样的模式逐渐转向城市化内需增长的模式。我们过去非常依赖外需，外需是建立在全球化的基础上，我们现在转向内需增长模式，内需增长最重要的背景就是城市化，这个大家有时候会忽略。这两者完全不可以分开。

  城市化仍然是中国整个经济木桶里面最短的一块板。这块板制约了很多内需的增长。我们希望用消费拉动中国的内需增长，进而拉动中国经济的全面增长。但是我们再分析一下，消费增长是哪块呢？你发现其实是农村家庭，农村家庭的消费不到城市家庭的一半。我们真要提到消费增长，要提到农村家庭的消费增长。农村家庭的消费增长非常关键，就是因为城乡收入差距，这个城乡收入差距从改革开放以来一直往上升。我们真的要提高消费，要提高城市家庭的消费。提高城市家庭的消费要加快城市化，缩小城乡收入差距。换句话说，大家现在很关注两极分化的收入差距问题，关键就是要通过城市化解决。在城市内部和农村内部收入差距其实没有那么大。

  工业化创造的是供给，城市化创造的是需求。过去我们的工业化走的很快，我们成为世界工厂。但是我们的城市化是滞后的，所以没有办法用内需平衡工业化的产能，只能通过出口。现在出口不可能像过去以往那样增长，所以我们剩下唯一一块板，加快城市化的进程拉动内需，平衡产能。

  我们算了一下，基本上每增加一个城市人口，相应的引至投资性的内需增长至少在50万人民币以上，如果再加上消费性的内需，这个规模是很大的。投资性的内需，从未来四个多亿的城市人口增加的潜力来看，可以达到200多万亿的规模。去年我们经济的总规模不过40万亿人民币，我们很清楚的知道，如果加速城市化的进程，内需增长可以保持中国经济十年到十五年，平均每年增长速度9%以上。我们认为中国经济完全可以进入到内需为主导的。

  我们特别重视大城市的发展，大城市的发展空间非常重要，这一点我同意迅雷刚才讲的。上海的GDP比北京大，但是上海使用的土地只相当于北京的三分之一。过去十年里面，大城市的增长更快。我们非常看好未来200万人口以上的城市增长，很多的城市所辖区的人口500-700万，但是市区的人口只有100-200万，这些城市的发展以后可能比一线的城市还要快，因为一线的城市已经有了饱和的现象。

  我们看到整个中国城市化都在提速，这里面有很多的因素，包括我们的城铁、地铁等基础设施的建设，我们相信新一轮以城市化提速所带来的内需增长正在整合。我们看到另外一个特点，全球经济冷热不均。我们前一段时间预测他们的政策会不会挤出，当年在欧洲这些地区已经有了一些调整，美国还没有。这些扩张性的政策带来的一个变化就是大量的热钱流入到中国，这些热钱引发了我们的外汇账款的增加，基本上都是在5000亿的规模。我们的货币政策又不能完全对冲货币，导致的结果就是中国的通胀经济，这实际上在当前的制度下，国际分工制度下产生的产物。

  在这样的背景下，我们看到中国经济会保持高增长，但是我们物价的压力还是很大，估计有可能一直在相对比较高的位置上运行。刚才迅雷讲的我们是3%，因为我们的人口劳动力比较丰富，由于房地产市场的打压，我们的物价有可能到4%，为什么？因为房地产像一块大的海绵，在过去吸收了货币，使得资产价格上涨，物价依然保持低位，04年以后都是这个情况。现在房地产市场挤出一部分的东西，这部分流动性跑到现货市场。房地产市场过去是支持中国经济增长重要的力量，这个市场因为它的问题，它的泡沫性和非公平性引发众多的议论，也是调控的重点。

  我个人认为这样的局势没有办法改变，有一些非经济的因素，在“十八大”之前，房地产调控要给大家一个结果，这个结果应该是大家比较满意的结果，否则我们没有办法交代。前面我们讲中国经济保持了高增长的态势，同时物价有高通胀，按理说在这种高增长、高通胀的情况下，市场的价格会更快的上涨，房地产应该会有一个更加蓬勃的景象。但是现在出现了另外一个因素，现在政府和市场的博弈就会展开。我们也相信房地产市场不仅有这些博弈，而且有面临着同样的转型。这个转型从现在来看，从香港楼市转向新加坡楼市。新加坡的模式很不同，他是政府在里面的作用，特别是政府供应占了很大的比重，最高的时候新加坡政府供应的住房可以占到整个市场供应的90%以上。过去很多人住不进城里，因为房价太贵，生活成本太贵，城市不能容纳他。现在政府的保障房发力，使得更多的人住进政府的保障房，中国的城市化就会加速。

  大家看看这二三十人过去住在工棚里面，他们赚钱，城里的房子买不起，最后还是回家。但是将来他们可能变成30套70平方米的保障性住房，这个对于钢筋水泥的拉动是很大的，同时他们的消费和存款也会进一步得到释放，这是一个很大的内需释放。我们看到成都已经废去了城乡户籍的差距，大家可以均等的享受待遇。我们乐观估计“十二五”期间有一半的住房需求来自农村。我觉得无论对于宏观经济还是房地产市场，总体来讲可以期待软着陆的结果。

  刚才我们看到了房地产市场的博弈仍然是很强烈的。刚才迅雷讲到了房地产贷款在下降，贷款的比重由原来的90%多降到了50%多，现在出现了一个情景，银行对于房地产的作用是下降，在找其他的资金。今年一季度以来，贷款以外的资金接近300亿人民币，即使银行不借钱，整个社会资金的流动性还是比较充沛的。整个房地产对于信贷的依赖明显的下降，另外外资的进入是明显的，今年一季度以来外资增长40%左右。

  另外地方政府和中央政府态度不太对，新国八条出台以后，各地方政府没有如期快速跟随，后来提出房价的目标，很多城市也没有提。后来拿出一些指标，这些指标让大家啼笑皆非，常常和GDP增速的因素在一起。我们看到这后面存在着复杂的矛盾，市场有市场的惯性，中央政府有中央政府的想法，地方政府又有地方政府的想法。

  最后我们讲几个结论。对于中国而言金融危机已经过去了。第二、中国经济的挑战很大，转型也是很快速。第三，内需主导增长已经开始。第四、房地产在高增长、高通胀的“双高”的环境下运行，出现资产价格比较高的上涨，很多人预计今年的房价有明显的下滑，有人预计下降20-30%，我们觉得这种可能性其实是很小的。如果房价能够不快速的上涨，说明调控就已经取得了明显的成效。整个中国经济全面转型的任务已经很繁重，可以说是任重而道远。