2011中国三四线城市测评：百强城市解读

　　1、城市区域分布：东部区域百强占比最高，山东省九市进入五十强

从房地产发展潜力百强城市区域分布来看，东部区域共有49个地级城市入选百强，占据百强榜半壁江山，其中更有30个城市位居五十强，进入二十强的城市也达到16个之多；中部区域共有22个城市入选房地产发展潜力百强，其中8个城市位居五十强，但中部六省无一城市进入二十强之列；西部区域有24个城市进入百强，但大部分城市在百强中位置相对较靠后，进入五十强的城市仅11个，内蒙古的包头和鄂尔多斯以及云南的保山进入二十强；东北区域共有5个城市进入百强，进入五十强和二十强的城市数量均只有吉林市1个。

　　从五十强城市省份分布情况来看，五十强城市分布在我国18个省份，其中山东省达到9个，占据五十强的近二成。江苏、浙江二大东部省份紧随山东省后，均有7个城市进入五十强。广东、广西二省亦有4个城市进入五十强名单。另外，云南、湖南、湖北、江西、河北、内蒙古有2个城市进入五十强，而安徽、福建、甘肃、河南、吉林、陕西、西藏分别有1个城市进入五十强。

　　2、城市规模状况：经济竞争实力全面提升，二十强城市建设需求强

　　GDP是反映城市经济规模和衡量城市实力最重要的指标之一。中国经济一直保持着比较高的增长，十强的城市与三四线城市的整体平均水平相比，十强的城市2009年GDP均值达2838.14亿元，人均GDP均值达57276.7元，分别是全部三四线城市平均水平的3.43倍和2.34倍，均大幅领先于全部三四线城市平均水平，这表明十强的经济蓬勃发展，消费能力表现出很强的竞争优势，从而保有抢占市场先机的潜力。

　　受金融危机的影响，2009年三四线城市的GDP、人均GDP的增速虽然减缓，但总量持续增长，三四线城市的经济发展潜力依旧很强劲。

　　3、城市发展环境：百强城市形成三大梯队，二十强城市发展环境佳

城市发展环境是房地产发展的重要外部因素，本次研究主要从城市建设投入、城市发展硬件、城市发展软件三大方面对影响房地产发展潜力的因素进行分析研究。综合分析表明，在城市环境方面，二十强形成第一梯队，在多方面全面领先于其它三四线城市；第二十一至五十强形成第二梯队，与全部三四线城市平均水平相比，具有一定的领先优势；百强城市中剩余50个城市为第三梯队，在城市发展的某些方面领先于全部三四线城市平均水平，领先优势相对较小。
 

　　4、居民生活水平：十强城市生活水平优越，消费能力强改善需求足

　　人均可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性因素。因而，常被用来衡量一地生活水平的变化情况。

　　收入的稳步增长为改善居民生活水平提供了条件，十强的人均可支配收入远高于全部三四线城市平均水平，居民改善生活水平的能力优于其他城市，从而会受到房企的青睐，进入房地产企业数量有增加的趋势。

　　5、土地出让情况：百强财政平稳规模较大，土地出让速度明显趋同

　　地方政府财政收支情况是城市经济实力的重要体现之一，体现着城市的总体能力；另一方面，地方政府财政情况将直接影响到城市的土地出让行为。因此，深入分析百强城市政府财政收支对政府土地出让情况，对于了解城市房地产发展现状及发展潜力具有重要意义。

　　从财政收入来看，2009年百强城市财政收入平均达到74.15亿元，为全部三四线城市均值的1.59倍；五十强、二十强、十强城市财政收入平均值分别为101.13亿元、134.13亿元和153.95亿元，分别为全部三四线城市均值的2.17倍、2.88倍和3.30倍。同年，百强城市财政支出平均达到134.49亿元，为全部三四线城市均值的1.22倍；五十强、二十强、十强城市财政收入平均值分别为157.09亿元、194.05亿元和201.15亿元，分别为全部三四线城市均值的1.43倍、1.77倍和1.83倍。可见，百强城市不论是在财政收支规模还是财政平衡水平上都优于其它三四线城市。

　　除财政收支外，土地出让是地方政府参与和影响房地产市场的重要途径。从各城市年出让土地的规模来看，全部三四线城市出让土地占城区面积比例比较平均。　

　　6、市场发展情况：十强城市房产投资占先，量价波动源自政策影响

　　房地产投资方面， 2009年百强城市房地产开发投资额平均值为94.09亿元，为全部三四线城市均值的1.56倍；五十强、二十强、十强城市房地产开发投资额平均值分别为127.20亿元、167.98亿元和192.98亿元，十强城市房地产投资规模领先优势明显，是全部三四线城市平均水平和百强城市平均水平的3.19倍和2.05倍。

　　除了房地产开发投资规模的差异外，全国三十家标杆房地产开发企业进入情况在各城市也有明显差异。从开发企业进入情况来看，房地产发展潜力十强城市平均有2家标杆房企进入，而这一指标在二十强、五十强和百强分别为1.8、1.7和1.0，而全部三四线城市平均水平为0.5。广东惠州共有7家标杆房企进入，为百强中标杆房企进入最多的城市。

　　从房地产市场的表现来看，百强城市商品房销售面积和均价为281.35万平方米和3274.4元。

　　总体而言，百强城市和全部三四线城市商品房市场同样明显受到宏观经济波动的影响，但二十强城市相对具有较强的抗风险能力，价量波动相对较小。

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