门庭冷落!上海二手房市场“速冻”后大量中介正亏本关店

市场徐凡淋 2021-11-04 10:40:30 来源:中国房地产网

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  门庭冷落、成交惨淡,大量中介公司正因亏本裁员关店,上海二手房中介行业正在陷入艰难境况。

  “明珠小区学区房价格几乎‘腰斩’,降了三分之一还是没人买;我们公司9月份亏了5000万元,有上市中介公司一个月亏了2亿元关了200家门店,很多小中介公司已经倒闭。”面对近两个月市场现状,上海浦东南路一家房产中介吴经理对中国房地产报记者说。

  根据10月20日国家统计局发布的70城房价统计数据显示,一线城市二手住宅销售价格环比上月从上涨0.2%转为下降0.4,其中,北京、上海和广州环比分别由上月的上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%。这是上海20个月以来首次由涨转跌,且与北广深一线城市相比,上海二手房跌幅最高,达0.6%;市场也进入极速“冰冻”状态。

市场速冻,中介现“关店潮”

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  “前滩,整个9月没有一套成交,10月份市场也不好。”上海浦东三林的一名中介人员说。

  在浦东南路,中国房地产报记者看到一家中介公司大门紧闭,门上贴着“旺铺转租”字条;这家房产中介隔壁的公司除了两名工作人员外,也冷冷清清,整个下午没有一名客户过来。

  最近上海二手房成交一片低迷,环比8月份成交套数几乎“腰斩”。来自上海链家房产的数据显示,9月份上海全市二手房成交仅约1.2万套,成交量环比下降33%,比2021年1月高峰期下降了73%;目前成交水平几乎降至近几年底部。

  “现在很多小中介都关门了,客户看到这个情况不敢买,房东看到后也不想卖,小中介公司撑不住,要么裁员,要么关门。”上海浦东南路太平洋房产吴经理对记者说。

  “浦东南路明珠小区对应上海第一梯队的明珠小学,现在价格几乎是‘腰斩,之前明珠小区30平方米的一房户型可以卖500多万元,现在390万元都没人要了。”太平洋房产吴经理摇摇头,对目前的房产现状表示无奈。

  记者在走访上海多个区域发现,上海二手房不论是房价还是成交量均有大幅下降,即便是优质学区集中的徐汇区也是如此。10月30日,记者来到徐汇区,位于汾阳路的汾阳小区对应九年一贯制徐汇区位育实验学校,旁边就是淮海路和上海音乐学院,祺家房产马经理告诉记者:“徐汇学区房很少降价,去年底到年初至少涨了30%,52平方米的房子总价为850万-900万元/套;现在也降了,52平方米总价750万元,下降100多万元”。

  在临港新片区,此前因新区政策与规划利好不断,不仅新房市场人才购房一票难求,二手房售价也水涨船高,今年上半年临港滴水湖板块部分次新房售价高达6万-7万元/平方米。调控下,临港自贸区交易也在下滑,“9月份房贷申请很难,10月份也才放款4套,价格降了,部分二手房已经跟一手房价格持平了。”周经理举例说:“保利铃兰公馆之前89平方米卖500多万元,现在400多万元,不到5万元/平方米;东城原著92平方米三房户型4万元/平方米,一二手房持平了”。

  对于目前上海二手房中介行业生存现状,上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示,企业在市场好的时候按月成交2万多套甚至3万多套规模扩张配置门店,现在市场只有1万多套交易量,不需要过多门店,维持成本和负担都很重,只能关门。

  同策研究院分析师黄钰聘也对中国房地产报记者表示,市场低迷的原因首先是受挂牌核验价影响,各中介展示的房源大幅减少,中介线上获客能力大幅下滑;其次,“三价取低”信贷政策的实施加大了购房者现金支付能力,购房意愿下降。此外,房东出售房源意愿下降,市场观望情绪较重。

  房贷依然紧,现金要求高

  门庭冷落!上海二手房市场“速冻”后大量中介正亏本关店

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  二手房暴跌的背后是上海8月初起执行的二手房“三价取低”政策,从8月6日起,上海各大银行审核二手房贷款额度以“三价取低”为原则,即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价3个价格中,相对最低的价格审批贷款额度。

  太平洋房产中介吴经理表示,现在首套房购房者首付款需要60%-70%,以总价500万元房子为例,过去首套房首付款35%是175万元,剩下325万元可以向银行贷款。现在一套500万元的房子评估价可能不到300万元,以总价300万元计算贷款65%金额为195万元,首付款35%为105万元,加上评估价之上超出的200万元,首套房的首付金额为305万元,为总房款500万元的60%-70%。

  “对现金买房的要求高了,做投资的没有现金炒房。”太平洋房产吴经理说,由于银行贷款指导价普遍比交易中心核验价低很多,购房者能贷款的额度大幅缩水,无法承担购房首付款的刚需购房者会选择解约,导致交易无法进行。

  卢文曦对记者表示,贷款政策“三价取低”后,能贷款的金额少,首付比例变高,“首套变二套,二套变全款”,刚需短期内不可能多出几百万元首付,交易进行不下去、市场速冻,这是主要原因。

  针对二手房贷款难的现状,记者采访中信银行上海浦东支行房贷相关负责人时其表示:“目前二手房方面银行没有额度;一手房方面开发商有指定银行,合作新盘也是一两个月才能放款。”

  记者致电工商银行上海闵行支行了解情况,该行相关工作人员也表示,新房开发商有指定银行放款比较快,二手房放款时间比较长,要看银行节点和资金是否充足。

  对于目前一二手房房贷政策,中房数据研究院院长陈晟对中国房地产报记者表示,整个房贷方面,针对刚性需求的房贷有所加速;二手房市场获得贷款有一定周期和难度。

  对于上海房贷政策和上海楼市的市场走向,卢文曦表示,房贷方面上海目前还没有明显放松,后续依然不太乐观,至少今年第四季度不会有特别好的改善。新房市场从价格到供应都受政府高度管控,新房成交方面没有问题;二手房贷款一直比较紧,二手房会继续速冻,下半年反转的可能很小,明年上半年可能会缓一缓。

  “上海作为2400多万人口的城市,市场需大于供,想在上海落户买房的人很多,市场需求在,虽然取消了学区房,总得有个房才能上学,没有房子上不了学,进入10月份,看房子人又多了。”太平洋房屋吴经理说。

  同策研究院分析师黄钰聘则表示,虽然目前各方消息称房地产信贷现松动信号,但据调研情况显示,上海各大银行并未整体放松贷款审核,只是不同银行或支行根据自身贷款额度作出的适当调整。从截至10月前三周的二手房成交数据来看,成交量开始有回升迹象。

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中国城市住房价格288指数

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