稳增长进入冲锋时刻 “保交楼”之战必须更快打赢

市场许倩 2022-09-30 11:05:39 来源:中房报

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  稳增长进入四季度攻坚战,“保交楼”是其中重要一环。

  9月28日,中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开会议,对稳经济大盘四季度工作再部署、推进再落实。

  会上,李克强表示,针对需求偏弱的突出矛盾,想方设法扩大有效投资和促进消费。其中特别提到,因城施策运用政策工具箱中的工具,支持刚性和改善性住房需求,实施好保交楼政策。

  就在会议召开的第二天,央行官网披露,央行货币政策委员会召开2022年第三季度例会,会议提出,推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

  在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,此举目标就是加快“保交楼”进度,尽快止住供给端风险和预期冲击。强调“加快落地”“加大力度”,一方面是简化专项借款流程;另一方面是落实各方责任,特别是地方属地责任、企业自救责任,确保投放的前提条件在最短时间内形成。

  “强调支持刚改住房需求,则是楼市需求端政策纾困的主要逻辑,只有需求回升了,外部纾困资金才会介入,企业资金链、复工复产才能从根本上获得进展。”李宇嘉表示。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示,当前政府、企业、金融机构等各方都在努力全力“保交楼”,但需要一定过程才能发挥效应,信心比什么都重要。

  房地产拖了经济后腿

  经过艰辛努力,扭转了经济下滑态势,三季度经济总体恢复回稳。

  房地产行业在三季度也获得了更多政策支持。贝壳研究院监测的103个重点城市中,8月份首套房和二套房贷利率分别为4.15%和4.91%,降至近20年来新低。9月份以来,多城继续放松“限购”政策,并向热点城市延伸,南京、苏州、济南等地相继下调了二套房贷首付比例。

  但房地产行业景气度仍旧低迷。国家统计局数据显示,8月份,房地产各项指标中仅待售面积增加,其他指标全部下降。其中,房地产开发投资同比下跌13.8%;商品房销售面积同比下跌22.6%;全国土地购置面积同比下跌56.6%,跌幅较7月扩大9.3个百分点。

  李宇嘉认为,这显示出房地产供给端的风险冲击仍旧比较大,导致开发商前端补库存、扩大产能的积极性较低,这一问题已经传导至了国企、央企地产,后者的拿地强度也在收窄。供给端风险的冲击源头就是“保交楼”进度不及预期,导致市场对风险、楼市前景的预期仍旧不乐观。

  顾云昌表示,今年中国经济增长低迷、速度放慢,从国内看,主要是房地产拖了经济的后腿。“房地产从之前拉动经济增长到现在拖后腿是我最担忧的事情,因为房地产的相关性、带动性太大。房企有问题了,建筑企业也就有问题了,楼盘开不了工,建筑工人还能干什么?建材供应也有问题了,装修业、家电行业等就都有问题了。房地产业是第一产业、支柱产业,也是先导产业,只有稳地产,才能稳金融,才能稳经济。”

  对于四季度稳经济大盘工作部署,李克强作出重要指示:要抓好重点工作,针对需求偏弱的突出矛盾,想方设法扩大有效投资和促进消费。因城施策运用政策工具箱中的工具,支持刚性和改善性住房需求,实施好保交楼政策。

  央行方面亦迅速跟进,强调将“推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持”。

  在业内人士看来,这意味着“保交楼”将全面提速。

  “保交楼”将全面提速

  自7月28日中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”后,地方政府、金融机构、房地产企业等各方都已行动起来,做出具体部署,甚至立下“军令状”。

  最受市场关注的是郑州,这也是停工烂尾项目最多的城市。

  9月6日,郑州市率先立下保交楼“军令状”,要大干30天,确保10月6日前实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工,并提出5个“保交楼”专项行动方案,包括压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整、严肃追究责任、确保全面复工。

  住建部等多部门出台的“保交楼”专项借款工作亦正在紧张有序的进行当中。9月22日,国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款,这给市场传达了落地信心。

  9月23日,建设银行公告称,拟出资300亿元设立住房租赁基金,基金的目标定位及投向为通过投资房企存量资产,改造为租赁住房,增加市场化长租房和保障性租赁住房供给,探索租购并举的房地产发展新模式。

  不过,“保交楼”资金问题仍备受关注。近期,标普全球评级公司预测,要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付,全行业需要获得7000亿-8000亿元人民币资金。

  目前首批“保交楼”专项借款的额度只有2000亿元,且从近期房企到位资金来源看,8月份国内贷款同比下降17.6%,说明金融机构对出险项目或开发商的风险担忧还是很大。

  因此,此次央行提出推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持,目的是“维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展”。

  李宇嘉解读道,国家明确“保交楼”提速,意味着一定要尽快推进,尽快落实资金(专项资金之外),这也意味着风险处置进入了攻坚期。这是将坏的房地产市场经济割掉,避免其无序地冲击房地产市场预期,从而将楼市“预期转弱”格局尽快扭转。因此,预计楼市已开始慢慢触及底部,尽管触底后的走势不明朗,甚至可能一段时间继续底部徘徊,但不太可能继续大幅下行了。

  机构事业部市场研究总监陈文静对中国房地产报记者表示,四季度仍是“保交楼”关键节点,随着专项借款进一步落位,各地针对停工项目的解决措施亦将不断落实,“保交楼”工作有望取得更多实质性进展。

  她还建议,当前房地产市场预期偏弱、购房者置业信心不足,四季度仍需各地以更大力度、更快节奏优化政策,特别是针对核心二线城市,适度允许基本面较好的城市市场热度回升,产生示范效应,有助于带动整体市场预期恢复。

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中国城市住房价格288指数

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