阵地丨2023年刚需心态变化:我想买房,但我不急

市场编辑部 CRIC研究 2023-02-13 14:04:08 来源:丁祖昱评楼市

扫描二维码分享

  自2021年下半年起,整体房地产市场下行压力剧增,随着行业压力的增加,购房者们的心态也发生了变化。

  据克而瑞研究中心《2023春节置业调查问卷》结果显示,目前整体市场观望情绪浓厚但购房意愿仍存,房价仍有下降空间、收入降低是购房者不买房的两大主要原因,由于预期不佳使得受访者买房决策更谨慎。

  在我们近期与购房者沟通时,同样发现,很多购房者有买房意愿,但动力不足。

  结合近期市场部分来访量上升及认购回升的城市和项目来看,想要改善目前购房者观望情绪浓厚的现象,还需从政策或市场层面给予一定的推力。

3

  2023年春节期间,克而瑞研究中心发布了《2023春节置业调查问卷》,通过克而瑞研究中心及丁祖昱评楼市官方渠道,共回收超四千份有效问卷,主要围绕客户置业预期及产品需求偏好两大核心内容,并在去年问卷的基础上进一步细化。

  问卷调查结果显示,目前整体市场观望情绪浓厚但购房意愿仍存,仅15%的受访者表示在春节期间有置业计划,37%的受访者持观望态度。其中房价仍有下降空间、收入降低是客户不买房的两大主要原因。 

3

  同时,与去年相比,客户短期购房意愿较去年有明显提升,有效问卷中,半年内计划购房的客群比例接近5成,较去年整体上升9个百分点,目前已恢复至2021年水平。 

3

  分能级来看,一线城市买房时间整体延后,低能级城市迫切度更高。有效问卷中,半年内有购房计划的受访者,一线城市占36%,二线城市占48%,三四线城市最高,占56%。

  与此同时,近期,我们在收集买房故事的过程中,与购房者及准购房者沟通时,发现很多购房者虽然有买房意愿,但动力不足。

  吴女士是准购房者,她在上海,目前有300万左右的首付,问及为什么不急着买房,她表示:“以前不买房,可能隔2-3个月,房价就天翻地覆,根本就没有时间去思考,你不买,以后也许就买不到了,但是现在不一样,你年头买和年尾买可能价格其实差不太多,但是你有一年的时间好好对比和思考自己到底需要什么样的房子,我虽然首付不是特别多,但还是希望可以买一套真正适合自己的房子。”

  D先生目前正在考虑置换,但是他也很犹豫:“换房子肯定是要换的,孩子再过几年就大了,但是现在市场不是特别好,我年纪也不小了,万一失业了之后,月供还不上怎么办?所以我现在有两个考虑方向,一个是全款换郊区,另外一个是稍微贷一点点钱,换一套没那么远的。”

3

  2023年1月5日,央行、银保监会发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  据CRIC监测,2023年1月陆续超过20个地级市发文下调首套房贷利率下限。截至目前典型城市中至少有33城房贷利率进入“3时代”。

  从监测数据来看,33城首套房贷利率低于4%的城市中,二线城市力度较大,如南宁首套房贷利率已降至3.7%、郑州、厦门、福州、长春、石家庄、太原等也降至3.8%。而三四线城市多数房贷利率维持在3.9%及以上,仅珠海、株洲和韶关房贷利率下降已降至3.7%。

3

  在政策利好下,部分城市市场情绪在春节后向乐观转变。二线城市已出现明显到访量和认购量激增现象。

  典型如福州、天津、郑州3城2022年楼市规模均大幅下滑,春节后案场到访认购已出现显著回暖,客户到访和认购创新高。

  首套房贷利率低至4%以内后,多数在售项目维持“低首付、零首付”的营销策略,购房门槛与还款压力双双降低后,优质刚需项目销售升温现象突出,购房者加快回归售楼处并形成认购。

  福州认购量环比翻倍,创11月以来新高。春节后一周福州五区79个热点在售项目认购231套,超过春节两周认购量总和,同时也创11月以来新高。优质板块的刚需项目是本次销售主要热点。

  天津认购突破两千组,到访认购转化率回升至8%。春节后一周天津全市在售项目共计接待客户2.5万组,平均单盘接待92组,“小阳春”提前到来认购突破2000组,转化率超过8%。

  郑州楼市也出现显著升温,热销项目认购套数近百套。春节后一周限购区域内300个在售项目平均客户到访量80组,较此前高点翻番。购房者陡然拔升的看房热情下热点项目认购激增,

3

  除了受房贷利率下限降低政策利好之外,部分城市中高端改善盘也开始出现了热销。

  CRIC监测数据显示,2023年开年以来31个重点城市去化率大于70%的项目中,88%的项目为中高端项目。

3

  细化分析单个项目热销原因,我们发现,剔除因一二手显著倒挂存在套利空间的部分项目外,供应稀缺、配套完善、营销加码仍是购房者消费决策的核心关注点,热销项目往往具备多项优势叠加,继而成为“爆品”。

  具体来看,一是区域内无竞品、同品质产品稀缺,加之首开或加推房源量较低“奇货可居”。

  如成都中洲锦城湖岸位于城南高新区大源板块,周边均已建设成熟,目前无其他新房项目在售,亦无待开发地块。南京金基皓樾府项目位于城北鼓楼滨江,板块新房稀缺,长期供应量不足,只要有新盘便能保持不错的走量。

3

  二是随着自住需求全面回归,核心配套资源也为项目增色不少,拥有学区、商圈、医疗、交通地铁等配套资源的项目更容易受到购房者青睐。

  三是部分弱二线城市诸如昆明、南宁也存在营销加码助力项目热销情况。以昆明书香云海项目为例,营销推广采取线上线下联动,全渠道拓客,同时采取首付分期(9.9万元起,三个月免息)、特价房等降低购房者置业门槛,2023年基本处于顺销阶段,但是周度平均客户到访量基本在160组左右,周度平均认购套数为13套,客户转化率高达8%,远高于同类项目。

  再如南宁的北投时代项目,整体营销策略“反其道而为之”,价格稳中有升,年底逆势涨价500元/平,增强了消费者的信心。同时增强宣传力度,一方面强化自身品牌、产品、配套优势;另一方面联合自媒体、第三方等平台方式对项目涨价、销量等信息进行联合炒作。因而仅三周以来月度成交套数均保持在10套以上。

  值得注意的是,品牌+产品力越来越成为改善客群的关注重点,尤其是高端改善客群。以常州的龍宸壹號为例,产品所在的市府板块棋盘式分布保利、嘉宏等多个在售项目和待开发地块,均价超3万元/平但依旧能够保持周度3-4套走量,主要得益于朗诗科技系统加持,且项目大面积段235平挑空大平层受到城市塔尖人群追捧,与之类似的还有常州黑牡丹嘉宏合作的国色风华项目,也呈现出面积越大越好卖,顶层复式屡开屡罄。

  综合来看,我们可以看到购房者购房意愿已经开始出现回升,已恢复至2021年水平,但其观望情绪依然浓重。与此同时,从短期内市场有些升温迹象的城市、项目来看,要么有政策利好加持,要么项目本身产品力过硬还有营销加码,而热销项目往往具备多项优势叠加。

  我们认为,从目前来看,不应当对当前个别项目的热销抱持着过于乐观的预期,热度能否延续仍有待观察。一方面按照历史规律,因春节返乡,年后基本都会迎来一轮需求释放;另一方面疫情的全面解绑也会释放部分补偿性购房需求。

  要真正改善目前整体市场环境,还需从政策或市场层面给予一定的推力,只有真正解决了整体购房预期,买房积极性才会出现提升。 

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回顶部