广州“小阳春”结束 开发商备战“五一”

市场曾冬梅 2023-04-14 08:49:59 来源:中房报

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  就如一阵风,今年的楼市“小阳春”来得快,去得也快。克而瑞的数据显示,4月1日至10日,广州一手住宅网签1733套,同比减少32%。

  “最近的市场好差,‘小阳春’真的过了。”4月12日,广东中原地产项目部总经理黄韬对中国房地产报记者表示,3月下旬以来,不少在售项目的来访量、认购量环比都下滑了三成以上,“疫情期间积压的需求基本消化完了,新的购买力没有跟上。”

  在这个青黄不接的阶段,开发商们选择休养生息,为下一个旺季做准备。广州本地一家房企透露,该公司4月份只安排了常规的小型持销活动,“目前正在加急筹备5月的营销动作,4月底开始会有新货、新板房陆续推出”。

  昙花一现的“小阳春”

  刚刚过去的春季,房地产市场迎来了一波强劲的复苏行情,久违的繁忙景象再现于各个售楼部。根据广州中原研究发展部的统计,3月份,开发商们的推货热情高涨,广州住宅新批供应8220套,共约88.2万平方米,供应面积较2月增加了2.6倍,最终实现新房网签10235宗,重回万套高位,环比大增103%,同比也有59%的增幅。该机构表示,由于统计系统升级的原因,2月份有部分成交积压到了3月份,如果将这部分数据进行回填,广州2月份实际的新房网签量是6500宗至7000宗,3月实际网签量在7500宗至8500宗,实际环比增幅增加15%左右。即便是按实际水平来看,3月份的成交量也是近15个月来的新高。

  有了3月份的成交支撑,第一季度,广州的新房网签成交超过2万套,成交金额798.93亿元,为历史的次高位,仅次于2021年第一季度。这个“小阳春”,可谓成色十足。

  不过,由于网签的滞后性,3月份的数据实际反映的是2月份的成交情况,就认购情况而言,3月份的市场热度其实已经在逐步下降。

  克而瑞监测到,2月份,广州新房的周度成交是环比节节走高,3月份,全市重点监控的50个项目来访及认购数量却出现同步连跌。其中,3月份的第4周,50个楼盘的来访量已经由过万组跌至7000余组,认购量只剩428套,比高峰期减少近四成。并且,两项数据表现均低于2月首周。

  进入4月份,市场继续降温。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,从3月整体的表现来看,每周的认购和来访量是一个下行的趋势,“4月第一周还是下行的,这个月的成交数据回落是大概率。理想的情况是在政策上用点力托一托,不要出现超跌(失温)就好。”

  中原地产目前在广州代理了40多个楼盘,黄韬的整体感觉是,3月份下旬开始成交就有较大压力,4月份的情况更差,截至目前,环比有三成左右的跌幅。他认为,基本可以判断,这一波的“小阳春”行情已经走完了。

  4月“保温” 5月再冲刺

  “趋势还是很明显的。”某头部房企的内部人士对中国房地产报记者表示,进入3月份,市场需求疲弱很多。

  从业绩会上各大房企的表态来看,这是一个普遍现象。招商蛇口总经理蒋铁峰表示,今年前两个月销售增长很快,尤其是2月份,公司的销售同比涨幅最高达100%,但3月份监测的指标有一定的下滑,前10天下滑了10%左右,到中旬又下滑了10%左右。

  据美的置业高级副总裁王全辉介绍,2月份无论到访量还是成交量,环比1月份均有大幅的增长,出现了复苏的苗头。“3月份之后,客户的到访量有所回落,成交也有一定的下滑。”

  上述两家公司都认为销售阶段性的回落是正常现象,而且3月份的销售同比还是有较大的增幅。

  绿城中国的分析更为细致,该公司发现重点续销监测的项目2月份来访环比提升1.5倍到2倍,日均新增协议环比提升1.5倍左右。3月份存量项目的日均来访量有小幅调整,主要是2月份涨幅比较高的城市,但整体来访量仍然明显好于2021年第四季度和今年1月份。

  绿城中国副总裁李骏对市场持谨慎乐观的态度,因为虽然整体出现了回暖的迹象,但是热度和可持续性仍需市场的检验。“如果宏观经济能够持续向好,居民购房信心持续恢复,2023年房地产市场的复苏是非常大概率的事件。但是全国各城市仍然可能面临冷热不均的情况,这还需要我们积极应对。”

  克而瑞认为,市场基本面尚佳的广州、南京等城市的成交仍有上行空间,但上行根基并不牢固,若后续项目涨价或取消优惠,无政策利好叠加刺激,市场会有压力。肖文晓也表示今年广州楼市实现弱复苏还是没问题的,“但回升动能有限,需求还要慢慢培育修复。4月先蓄势平缓过渡一下,五六月份再发起年中冲刺。”

  “现在的情况是,手上有钱的客户大部分已经买完了,还没买的客户仍在努力赚钱。”黄韬说,4月份的主要销售策略是“保温”,“缓一缓,不要硬抗,这种行情怎么推货都没用。”开发商的大部分精力放在“五一”的准备工作上,但推售策略有较大的分化,“有些卖得好的项目,准备涨价。但大部分开发商认为市场已经降温了,还是要继续降价,以走量为主。”

  对于“五一”的预期表现,黄韬心里也没底。“就看能不能冲上2019年同期的成交量了,这样才能够判断全年的回暖情况。”

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