杀价、撤牌:上海二手房也卖不动了?

市场吴若凡 2023-06-12 08:36:03 来源:中国房地产网

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  “去年缺房源,今年缺客户。”

  上海二手房市场交易量已连续两个月下滑。

  上海中原地产数据显示,5月,二手房成交量从4月的1.77万套进一步下滑到了1.53万套,环比下滑13.3%,这一数据接近上海二手房1.5万套“荣枯线”,而自2019年至2022年5月,上海二手成交量始终维持在2.3万套以上。

  网签均价也随量减而回落,一些刚需购房人伺机主动出击,到处“杀价捡漏”。5月,上海二手住宅市场成交金额510.32亿元,环比下滑16.43%。

  但价格的下滑深深刺激了房东们,纷纷表示“这么低的价格,不卖了!”导致房源成交难度加大。经纪人们业绩也因此受到影响,整个5月都在焦虑中度过。

  上海中原地产分析师卢文曦分析,二手房成交量回到“荣枯线”附近,短期压力较大,如果没有外力干预,6月二手房成交量有可能会继续下滑。“大部分房东对于价格的坚持犹在,即便价格有所打开,在此背景下,双方还是在深度博弈中。”

  不降价难成交

  上海中原地产数据显示,截至4月底,上海二手房挂牌量达到20万套左右,达到历史高位。“去年缺房源,今年缺客户。”房产经纪人张娟如是说。

  6月初,房产经纪人张宏超难得有时间回趟老家,他表示自己所在的门店成交量相比2月份减少了近30%,门店位于上海市中心核心地段,区域内改善型房源较多,总价1000万~3000万元不等。交易量减少,门店内很多经纪人都放假了,这在以前几乎不可能。

  “我已经2个月没有开单了。”吉祥是一位独立经纪人,虽然目前手头还有些客户在联系,但他们购房意愿均不大。他笑着说,没业务的他连基本工资也没有了。

  客户的减少首先反映在线上。吉祥告诉记者,近两个月以来,他们线上平台的月访问量较2月份减少了近三分之二。“3月份还有4000多次点击量,平均到每个经纪人600~700次,但4月只有1700余次,5月份更是减少到了1300余次。”

  从数据上看,线上看房热度确实在下降。58安居客数据也显示,今年5月上海找房热度环比下降8.1%。

  线上客户的减少直接影响中介门店的到访量,交易也陷入困境。

  以吉祥所在的上海宝山区淞宝板块为例,板块内多以上世纪八九十年代的老公房为主,有的小区在不到2个月时间里,挂牌价直降10%,一套60平方米的小两房单价从4.5万元/平方米下降至4万元/平方米,即便这样成交依然不理想。

  除了无人问津的“老破小”,一些品质、地段较好的房源也同样面临困境。

  记者注意到,几乎所有价格段的房源都经历了价格震荡,调整幅度在10%~15%。以新华路板块内一套10年左右的三房为例,2023年2月挂牌价为1588万元,5月价格降到了1388万元,但依旧没有客户。

  张宏超表示,即便有客户询价,至少还要降价20万~30万元才可能成交。

  去年高峰时曾卖出17.9万元/平方米高价的仁恒河滨城,如今成交的两套房源均价下滑到了13.5万元/平方米。房产经纪人告诉记者,这相当于一年跌掉了一套“老破小”。

  目前,仁恒河滨城甚至出现了一套单价仅为11.5万元/平方米的急售房源。

  此外,地处“世界中心”之称大虹桥板块内的万科时一区,2022年成交单价一度超过10万元/平方米,如今下降到8.5万元/平方米,一年时间跌幅达15%。最近小区刚成交一套低层大户型,单价仅为5.94万元/平方米。

  同样位于大虹桥板块的热门次新小区万科天空之城,2022年时成交价曾接近9万元/平方米,如今小区房价已经跌破7万元/平方米。

  上海徐汇区老牌高档小区中海瀛台,2022年成交均价为14万元/平方米,今年5月成交价格直接跳水4万元到9.8万元/平方米,回到了2020年。

  尽管价格在下降,挂牌量还是居高不下。记者注意到,在贝壳找房网上,仁恒河滨城挂牌量接近120套;位于虹口的高端改善小区瑞虹新城有120套左右房源在售,浦东陆家嘴滨江的世茂滨江花园挂牌也有110套左右。

  此外,上海一些超大型小区如中远两湾城、上海康城,挂牌量基本在200套以上。

  可以预见的是,越来越多的房子将挤兑抛售。

 刚需客捡漏

  一些业主已经“放弃抵抗”。

  一位撤牌的房东告诉记者,他出售的是一套联洋的大户型,挂牌价3200万元,最近2个月以来几乎没什么带看,后面慢慢降到了2800万元。价格调低之后,看房的人明显多了起来,但出价一个比一个低,有人直接一口还到了2400万元,自己实在难以接受,最终决定撤牌不卖了。

  与此同时,一些购房人也开始主动出击,到处“杀价捡漏”。吉祥告诉记者,刚需市场成交依然很活跃,但成交的前提是降价。

  多名房产经纪人也证实了这一点,“现在二手房挂牌太多了,买家开口砍价毫不含糊,直接按挂牌价八折九折‘杀’的也不少。”

  张明就是其中一位。今年5月他买下一套位于上海闵行浦江镇一套两房,他告诉记者,这套房子地处动迁房小区,今年初均价还在3.8万~4万元/平方米。4月份开始房价就“跳水”,张明觉得时机已到,抱着试一试的心态将房价从原来的255万元打到240万元。

  “我原以为最多还价5万元,没想到一下降了这么多。”张明说道。

  其实,像张明这样的购房人不在少数,中原地产数据显示,今年5月,300万元以下房源成交占比达到61.54%,低总价刚需房源仍为主力。

  房产经纪人告诉记者,像这样“大减价”的房子房龄普遍超过10年,5年以内的次新房价格变化不大。

  当然,像这样“流泪卖房”的房东毕竟是少数,大部分房东则选择了“躺平”。

  58安居客研究院院长张波表示,当下的二手房市场,买卖双方博弈已经进入“焦灼期”。

  一些“老破小”和早期商品房的市场价出现明显松动,结合成交结构数据:次新商品房郊环外成交占比上升、老公房中环内成交占比上升、早期商品房和动迁房成交平稳。

  据中原地产的统计反馈,今年买新房的购房者中,至少有4成是刚刚卖掉二手房的房东。也就是说,原先的市场成交比例已经从每成交1套新房,市场上同时对应成交4套二手房,滑落至1:2。这样的一个变化对于二手房市场来说,无疑也是一个不小的打击。

  张波分析,多重因素导致成交乏力,主要原因在于人们对后市信心不足,尤其是当下的就业环境影响下,人们对于二手房市场会趋于保守。

  从预期来看,二手房市场情绪波动较大,虽然全国各地出台了许多利好政策,但对交易量的影响有限,预期不明朗使得大家出手意愿减弱。

  (应受访者要求 文中张明为化名)

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中国城市住房价格288指数

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