开工两年多，河北保定中联农全链物流园土地流转风波还在继续。

  中联农全链物流园又名中联农国际农产品物流园，位于河北保定莲池区焦庄镇青堡村，项目对外宣称总投资10.6亿元，打造农业三产融合示范工程，规划布局为“四区一基地”，即农产品种植加工区、农产品批发交易区、生活品仓储物流区、副食品集中加工销售区、小番茄种植基地。

  该园区是通过流转方式占用青堡村集体土地，计划占地1060亩。不过，掣肘土地流转难，自2022年8月开工建设至今，实际圈占土地面积不足预期的一半。

  8月上旬，中国房地产报记者在中联农全链物流园走访发现，园区一端的配套用房建设如火如荼，而在另一端，青堡村部分村民也在加大对承包土地的看护力度，试图防止被强行施工占用。据了解，参与看护土地的村民普遍不同意土地流转，在他们看来，此次流转土地开发疑似变味走样，应尽快恢复土地原有用途。目前全村仍未签订流转协议村民为57户。

  此前，曾拒签土地流转协议村民多达80户，涉及承包土地225亩。自2023年9月始，这些村民在中联农全链物流园南侧田地间，临时搭建集装箱看护房，轮流值班，日夜看守。

  园区投资方中联农（保定）国际农产品物流有限公司（以下简称“中联农保定公司”）主要负责人则向记者表示，当初选择将项目落地青堡村，得到村里反馈是各方面都没有问题，并已经两委班子会、党员大会、村民代表大会讨论通过。但到了实施阶段，出现了村民满意不满足现象，造成部分土地流转推进陷入僵局，村民损失，企业也损失。“这也间接影响到部分被流转土地，在支付了两年租金后，却仍不能使用。”这位负责人向记者坦言。

  截至目前，中联农全链物流园土地制约发展的瓶颈仍未破解。园区前景引发关注。

  触及耕保红线

  中联农保定公司主要负责人还向记者透露了投资青堡村的历史原因。中联农全链物流园为招商引资项目，起初也被当地视为原址产业转型升级项目，旨在为加速推进河北雄安新区白洋淀上游河道周边养殖业清退工作，彻底解决散户养牛业因连年亏损，而出现拖欠工资、饲料款以及土地流转费等一系列棘手问题。

  出乎意料的是，土地流转遭遇难题。

  2022年9月24日，焦庄乡政府、青堡村委会及中联农保定公司三方组织召开协调会议，集中讨论为解决青堡村落后的养牛产业，进而实现牛场转型升级，从根本上解决该村“老大难”问题。

  经村两委班子会议决议，同意向中联农保定公司流转集体土地938.7亩，用于建设冷链物流和农产品加工。

  2023年2月8日，青堡村委会张贴公告称，为推进中联农全链物流园项目落户青堡，在区、镇两级政府的主持下，该村于2023年2月7日召开党员大会，同年次日，召开村民代表大会，先后通过了中联农全链物流园占地土地流转方案。

  “公告”称，中联农全链物流园落户青堡村，涉及该村土地1060亩左右，以流转方式占用。土地流转期限20年，前5年租金每亩3000元/年，之后每5年租金上调一次，直到土地租金达到每亩4500元/年。

  尽管土地流转费（租金）远高于市场标准，但青堡村部分村民并不愿意出租土地。

  尤其是在严控耕地“非农化”“非粮化”的政策背景下，甚至有村民对此顾虑重重，认为被流转土地（含耕地）用于非农建设，与现行政策不符。

  焦庄镇政府相关负责人对此表示，中联农全链物流园占地范围主要为原牛场养殖业占地范围，属于设施农业用地。

  青堡村村民华涛则认为，即使是设施农业用地，但属性仍为耕地。

  华涛向记者证实，早在2003年，他与同村近80户村民将各自名下承包地累计225亩，共同转租给同村村民赵某寅用于建设奶牛养殖基地，租期20年。而在此之前，这些承包地均为耕地。

  截至2023年9月1日，转租给赵某寅的225亩土地已到期，对此，包括华涛在内土地出租村民一致要求，承租人拆除、清理相关建筑物，不再续租或转租给中联农保定公司。应尽快将土地收回后返还各户，恢复耕种。

  华涛还告诉记者，中联农全链物流园起步区所占用的地块中，有近42亩集体土地被认定为其他林地，实际上是由村民在以前承包经营的耕地上种树而来。

  记者据保定市土地利用总体规划（2006-2020年）中心城区土地利用总体规划图显示，位于青堡村中联农全链物流园用地范围内，主要分布有其他农用地、耕地、基本农田和少量林地。

  “受村民各种质疑冲击影响，青堡村土地流转进展并不顺畅。”青堡村委会主要负责人向记者表示，目前全村只有三分之二村民签订土地流转协议，按照上级要求，将继续推动青堡村土地流转问题的解决。

  土地流转暗藏玄机

  经土地流转后的相关地块，其土地性质变更同样在青堡村引发质疑。

  记者据了解，中联农全链物流园起步区土地流转协议签约现已全部完成。其中部分流转土地还办理了农转用。

  2023年12月29日，河北省政府向保定市政府作出关于保定市2023年度第221批次建设用地的批复（冀政转征（2023）2249号），批复显示，同意将集体农用地22.5986公倾转为建设用地，其中涉及耕地0.8479公顷、非耕农用地21.7507公顷。

  该批次涉及4个地块，按照国土空间总体规划，拟开发用途为仓储用地，土地权属均为青堡村集体土地。

  当地受访村民认为，“只转用不征收”获得集体建设用地，项目方巧妙绕过了建设用地指标不足的且审批较慢的政策限制，村民获得较少土地收益。

  公开资料显示，保定市自然资源和规划局、保定市国土资源局莲池区分局在相关文件中均载明，保定市2023年度第221批次建设用地“只转用不征收”，依据是该批次涉及4宗地块规划用途为仓储用地，属于青堡村村委会兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营共同举办企业。

  也有青堡村民表示，为获批集体建设用地，采用“与村联营”等名义申报并不准确。

  事实上，中联农保定公司与青堡村仅存在土地租赁关系。对此青堡村委会主要负责人也向记者证实，除了土地出租，该村并未与中联农保定公司涉足其他方面合作。

  华涛认为，中联农全链物流园即便已获得集体建设用地，也应严格履行出让前的各项报批手续。根据《土地管理法实施条例》规定，土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。

  出让方案获得市（县）人民政府同意后，双方才可依据出让方案签订转让合同，合同内容与出让方案不符的，以出让方案为准。转让合同签订后报市（县）人民政府自然资源主管部门备案。

  中联农保定公司方面回应称，保定市关于村集体经营性建设用地的供地方案和流程处于征求意见阶段。

  据了解，近期会进入供地流程正式实施阶段，届时园区将按照最终确定的新政策执行。

  记者在青堡村了解到，除了“只转不征”引发非议外，村民们围绕土地流转的质疑声也未曾间断。

  有青堡村民表示，此轮土地流转实际是通过 “以租代征”获取集体土地，用于非农项目建设，打政策“擦边球”。

  2023年2月9日，有青堡村民通过人民网《领导留言板》反映称，中联农全链物流园涉嫌以租代征侵占青堡村村民土地。

  2023年2月24日，保定市莲池区委回复称，该项目属于设施农业，相关占地已在莲池区行政审批局进行了备案，因规划限制，对所占土地只能进行租用。

  2024年5月24日，焦庄镇政府在关于中联农全链物流园项目土地流转事宜告全体村民书中也表示，因该项目土地位于南提路以南，处于城镇开发边界以外，根据相关法律规定、政策及地区规划情况，目前无法进行土地征收、收储、国有化出让。

  记者据保定市政府于2024年6月15日印发《保定市国土空间总体规划（2021-2035年）》（中心城区国土空间规划分区图）显示，中联农全链物流园项目区域已纳入保定市未来中心城区规划范畴。

  “选择流转方式获取用地指标，对于开发农产品批发

  市场（物流园）非常有利，成本低，时效快。”中联农保定公司主要负责人对记者说。

  农业园念起地产经？

  集体土地开发建设物流园本身就已颇具争议。

  华涛认为，中联农全链物流园缺乏科学规划，定位不准盲目上马，刚性约束不足，仍以传统房地产开发思维运营园区。

  经实地走访该园区（起步区）后可发现，集产业地产开发，仓储、商铺、公寓皆在建设和招商。

  在当地村民看来与项目筹建时的宣传大相径庭。

  有媒体报道，中联农全链物流园项目聚集农产品种植、加工、粮油、水产、冷链、花卉、仓储、物流等农业全业态，是大型综合农副产品一级批发大市场。同时逐步将之前零散的批发集散地引流到物流园，最大限度提升一站式集中采购的平台优势。截至2023年9月20日，已有165家企业签约园区，项目涵盖生鲜、水产、淡水鱼、冻品、牛羊肉、调味品等多个种类。

  中联农全链物流园业态发展现状究竟如何？

  记者在该园区走访时发现，目前项目起步区主要建筑有3栋温室大棚、16栋大型仓储以及3栋配套用房，部分已投产启用。但园区内配套产业较少，整体发展缓慢。

  记者在园区种植示范区了解到，3栋单体建筑面积达4000平方米的温室大棚，除1栋棚内种植有小番茄外，其余2栋自建成以来闲置至今。在物流仓储区，单体建筑面积800～2100平方米的16栋仓储，同样闲置率高企，仅有标号为A2、A3、A6、A9、A13、A15等仓储内有商户存放产品，且普遍为饮品、副食及酱菜系列产品，其余仓储普遍处于空置状态。

  3栋已建成的配套用房中，沿街一栋由园区投资方自用外，其余2栋多数房产长期空置，目前配套用房仍在开发建设中。

  “自今年初正式招商以来，近30000平方米的物流仓储区已出租过半。”中联农全链物流园招商接待中心相关负责人向记者表示，物流仓储区商户入驻率低，原因是部分商户在交纳租金后还未来得及入驻。

  该负责人也向记者坦言，只要交纳1万元入驻意向金后，不再对商户设定入园期限，什么时候来都可以。

  该园区业态还存在“小而乱”的现象，整体产业优势并不突出。记者走访时发现，原本用于种植的温室大棚却开办成了超市，位于园区入口的一栋温室大棚，一家名为福惠超市已进驻，棚内摆放有货架及物品，但现场并未见营业。

  前述招商接待中心相关负责人对此表示，该园区计划将配套用房（一层）对外出租并打造小吃一条街。目前该园区对外招租商铺多达数十套，单套建筑面积70～120平方米，月租金为每平方米30元。“配套用房2-3层，除了办公、住宿外，还要引入酒店。为进一步完善园区配套，将来还要开发数栋多层住宅楼。”这位负责人对记者说。

  记者另据了解，由于该园区用地手续不完善，导致开发建设的配套用房施工等审批手续存在缺失现象。此外，已建成投产的温室大棚和仓储也存在竣工未验收的情况。

  保定市自然资源和规划局建设工程规划处相关负责人向记者证实，经查询，中联农全链物流园项目并未办理建设工程规划许可证。该负责人还告诉记者，对于建设工程规划许可证核发范围，是针对国有建设用地上的新建项目。

  （应受访者要求，文中华涛为化名。）