热点城市土拍降温

土地克而瑞研究中心 2023-07-19 09:27:26 来源:丁祖昱评楼市

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  热点城市的土地市场在保持了数月的火热态势后,也开始降温了。

  上半年涉宅用地成交金额以约957.1亿元位居第一的杭州,昨天迎来今年的第七次土地集中出让,挂牌7宗宅地,成功出让6宗,并首现流拍地块,延续了杭州上轮土拍的下降趋势。

  无独有偶,前一天,南京第四批次8宗地块成功出让,仅两宗摇号,其余6宗均底价成交,降温明显。

  7月18日,杭州年内第七次土地集中出让,总成交金额73.7亿元,3宗摇号,3宗底价或低溢价成交,1宗流拍,整体成交溢价率为7.2%,摇号比例和溢价率均处于较低位。

  今年集中供地制度变更后,杭州今年的土地出让采取了“小步快跑”的策略,增加了土地出让的频次,但每次的供应体量大幅下降。

  这次的集中供地规模在今年七批次供地中处于较低位,仅略高于第五批次,7宗含宅用地总规划建面53.4万平方米,总起拍价104.6亿元。

  8宗地块分布于上城区丁桥单元(2宗)、滨江区浦乐(1宗)、临平区乔司(1宗)、余杭区良渚新城(1宗)和下沙金沙湖板块(2宗),地块分布较广,但只有少量位于区域核心,供地质量和前几批次相比有所下滑。

  这次土地出让还是采用“双限+摇号”方式,整体限价基本保持稳定,只有浦乐地块和丁桥JG0404-08地块价格略微上涨。

  其中,浦乐地块新房销售限价(精装)39000元/平米,比周边的滨耀学府微涨了1000元/平米。

  丁桥JG0404-08地块的容积率是1.1,大概率会打造叠排产品,新房销售限价(精装)达47600元/平米。此前该板块的限价最高是34370元/平米,容积率基本都在1.8以上,容积率差异比较大,价格的对比就意义不大了。

  杭州昨天的土地竞拍冷热分化显著。成交的6宗地中,有3宗触及封顶价进入摇号环节,占比50%,在今年杭州的集中土拍中处于较低位;整体溢价率7.2%,同样处于较低位。

  浦乐和良渚地块都不出意外进入摇号环节,这两宗地都位于置业热度较高的板块,且盈利空间相对较大,正式开拍前已经竞至封顶价,最终进入摇号环节并分别被东莞景天房地产和浙江子坤拿下。

  位于临平南融板快的乔司新城中心区C1-5地块,要求最小户型180平米,项目限高24米且住宅不低于18米,也就是说,地块极有可能打造以叠墅、洋房为主的改善产品。

  同时,该地块所处的南融板块具有融入杭州主城区的区位优势,竞争比较激烈,溢价封顶后也进入线下摇号环节,最终被保亿地产收入囊中。

  丁桥2宗、下沙1宗地块均低溢价或底价成交,这三幅地块的区位条件并不差,但是受到市场对其低盈利预期或低去化预期的影响,房企的参与热情并不高。

  昨天还出现了今年杭州集中土拍以来的首宗流拍地块——下沙中心区单元JS0405-25、35地块。该地块的区位十分优越,毗邻地铁1号线高沙路站,可与金沙湖公园、大学城、火车东站以及武林、西湖中心实现无缝衔接,交通便捷,商业配套丰富。

  但地块是商住性质,且商业占比接近20%,起拍价又高达35.8亿元,对当下资金有限的房企来说压力较大,加上周边的新盘供应一直处于高位,可能会对项目去化造成一定压力,最终惨遭流拍。

  本轮成功出让的地块盈利空间较前几轮略有下滑,但盈利预期仍然良好。除配建公共租赁住房的丁桥地块外,其余5宗地块的平均地房比是0.59,房价地价差为15148元/平方米。

  以正式竞拍前就达到封顶价的浦乐地块为例,该地块的成交楼面价24354元/平米,销售限价(含精装)39000元/平米,地价房价比达0.62,楼面价和房价之间仍有近1.5万元/平米的空间,盈利空间较佳,所以房企的竞拍热情也比较高。

  除地价较低的良渚地块外,其余地块的地价和房价差均在1.4万元/平米以上,底价成交的丁桥单元JG0404-08地块房价地价差更是接近2万元/平米。

  本次成功出让的6宗涉宅地中,有4宗被民企收入囊中。其中,3宗摇号地块均被民企拿下,分别是东莞景天房地产、浙江子坤和保亿地产,总成交金额47.09亿元,占七批次土拍总成交金额的64%,民营房企对杭州一直保持着投资相对积极的态度。

  另外两宗分别被万科和杭地发展竞得。其中,万科在经过5轮竞拍后,以17.16亿元竞得下沙金沙湖地块,楼面价23860元/平米,溢价率2.4%。本轮土拍唯一底价成交的丁桥JG0404-08地块则被杭地发展托底拿下。

  在杭州七批次拍地的前一天,也就是7月17日,南京第四批次8宗地成功出让,仅2宗地块摇号,其余6宗均底价成交,热度虽然比第三轮有所回升,但还是比不上今年前两轮,降温十分明显。

  8宗地块成交总金额94.48亿元,溢价率5.2%。其中,雨花台区G28和江宁区G39地块触顶摇号,分别被越秀地产以9亿元和联发集团以27.2亿元拿下,其余6幅地块都是底价成交。

  公开信息显示,G28、G39两宗地的报名企业都超过20家,中铁建、首开、中建信和、联发地产等房企今年首次报名竞买,都集中押宝这两幅触顶摇号的地块。

  最终,G28地块被越秀地产摇中,溢价率14.65%,成交楼面价28378元/平米,为本轮南京土拍的最高成交楼面价。G39地块被联发集团南京公司以14.77%的溢价竞得,楼面价达21587元/平米。

  本轮南京土拍有所斩获的房企还有南京地铁小镇开发建设有限公司、雄州产投、六合新城建设、六合经开、六合市政等,可见,国央企仍然是南京土拍的主力军。

  截至目前,南京今年已成功出让29宗涉宅地,总计揽金421.27亿元。

  从杭州和南京等热点城市的集中土拍表现看,热度均有所下降,溢价率较之前也都有所下滑。

  继南京第三轮集中土拍4宗地流拍3宗后,杭州第七轮集中土拍也出现了流拍地块。究其原因,一方面是受到近期市场复苏乏力,新房、二手房成交持续回落的影响;另一方面,受到供地质量下降的影响,在资金有限的情况下,房企的参与热情也有所下降。

  另一个值得注意的迹象是,杭州本轮土拍除1宗流拍地块外,还出现了本地国资托底的情况。

  结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况,我们认为,如果楼市没有明显回暖,土拍的热度也不可持续。

  在大量优质地块已在上半年密集出让后,受当前销售端持续回落的影响,下半年热点城市将出现更多的底价成交和流拍地块,土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。

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2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

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