新一轮城中村改造开启 规模或达万亿元

政策许倩 2023-07-25 09:24:11 来源:中房报

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  在当前经济下行压力凸显,尤其是楼市持续降温背景下,更大手笔的内需刺激政策来了。

  7月21日,国务院总理李强主持召开国务院常务会议,审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

  会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

  这一文件是对中央会议精神的贯彻落实。就在4月28日,中共中央政治局会议明确提出,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

  值得注意的是,本轮城中村改造,不可等同于2015年~2017年那轮棚户区改造。当年的棚改浪潮席卷了整个中国,尤以三四线城市为重点区域,大拆大建是主要模式;本轮城中村改造则限定于超大特大城市,且不允许大拆大建。

  “要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。”文件要求。

  据国金证券研报,2020年至2022年,全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。此次政策发力下,我国城中村改造市场规模有望重回万亿元。

  不同于棚改

  此次文件提出,要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

  要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。

  这意味着,此轮城中村改造不是开发商主导,而是由地方功能性国企主导;改造方向上,并非以商品住宅为主导,而是城中村改造与保障性住房建设结合;资金筹措上,鼓励和支持民间资本参与,社会资本将成为有生力量;推进力度上,更强调稳妥,成熟一个推进一个。这些都与前一轮棚户区改造有着明显差别。

  更大的区别还在于,此次城中村改造范围限于“超大特大城市”,而不像上一轮棚改那样,无论城市大小均有涉及。

  根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》,截至2021年末,全国共有超大城市(城区常住人口1000万以上)8个,分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市(城区常住人口500万以上1000万以下)有11个,分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

  据中信证券研究部测算,这19个超大特大城市商品房销售额占全国市场份额的比重约37.2%。由于一线城市的城中村情况更加复杂,本轮改革可以说是“啃硬骨头”的改革。

  根据国家统计局第七次人口普查数据,我国共有21个超大特大城市,其中过半城市已经对城中村改造制定了量化目标。广发证券研报称,粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿元量级,“十四五”期间累计规模可能超万亿元。

  民生银行首席经济学家温彬表示,新市民年轻人和外来人口,主要集中在超大特大城市,特别是在城中村。城中村又是这些城市发展最薄弱、短板最多的区域,通过推进城中村改造,将城中村改造与保障性住房建设结合好,不仅能解决发展不平衡、不充分的问题,还能激发消费潜力和内需,推动城市高质量发展。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道,新时期的城中村改造绝对不是大拆大建,而是“留改拆增”,以保留利用为主,根据实体经济和居民企业的需求,部分改变功能。拆除的比例主要是危房和公共短板确实特别严重的地方,同时还要增加公共服务设施。

  多地加紧布局 会催热楼市吗?

  今年以来,已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造细则要求或支持性政策。

  2023年7月,广州连续发布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法 (征求意见稿)》和《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》,主要聚焦通过城中村改造加强住房保障和人才安居;推动城中村传统产业转型升级;加强历史文化保护,留住乡愁;加强树木保护;补偿安置和权益保障;拆迁补偿争议解决;鼓励将集体用地转为国有土地等领域。

  今年广州计划推进127个城中村改造项目(含46个续建项目,12个新开工项目,69个前期项目),重点推进17个城市更新项目,力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

  上海市市长龚正表示,要用10年时间完成上海“两旧一村”改造,这件事再难也要解决。

  上海将2023年定为城中村改造出形象、出成效的一年,将新启动“城中村”改造项目10个,改造老旧村民房屋不少于130万平方米,受益村民不少于4000户。目前上海还有城中村点位近700个,涉及11万户左右,计划在2032年底全面完成城中村改造项目。

  武汉早在年初就已经把2023年定为“城市更新年”,并制订了“三年城市更新计划”。

  2021年11月3日,北京市城乡接合部建设领导小组公布了《北京市“十四五”时期绿化隔离地区建设发展规划》。根据这个规划,北京“绿化隔离地区”将迎来大规模城中村改造。

  2022年4月30日,北京市又公布了《关于进一步加强第一道绿化隔离地区规划建设管理的实施办法》,强调“到2035年,北京一绿地区要确保全面实现城市化”。

  国泰君安研报显示,在增量投资空间有限情况下,未来一二线城市房地产更新投资将居于主导地位。根据一二线城市房龄20年以上老旧小区占住房存量比例及更新投资单位成本测算,若全部按照老旧小区改造标准,则一二线城市更新投资体量至少2万亿元;若全部按照拆迁重建标准,则一二线城市更新投资体量最大接近13万亿元。

  此外,城中村改造还将带动建筑材料、家用电器的需求,同时会带动公共服务如医疗、快递、便利店等设施的发展。2008年到2020年,全国各类棚户区改造持续推进,带动了有效投资和建材、装修、家电等消费、促进了上下游相关产业发展,对稳增长发挥过积极作用。

  市场普遍关心的还有,此次城中村改造,是否会催生新一轮楼市暴涨?

  “新时期的城中村改造由地方功能性国企主导,以保障改造的公共属性,避免房地产化。”李宇嘉表示,同时,鼓励多方投资主体以经营性收入(而不是房地产销售收入)参与,包括租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等,以弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导,只是其中一部分。

  “从短期拉动投资角度,无论是房地产开发还是基础设施建设,本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。”中信证券分析师陈聪表示,但从高质量发展角度看,预计这轮城中村改造能解决长期问题,并十分有利于具备资产综合运营能力的企业,及具备空间服务经验的企业。该政策不仅驱动了一部分营建机会,更诞生了大量运营服务商机。

  “城中村改造,一方面是修复内需和消费潜力的必然选择;另一方面也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说,城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式,也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费,从而为商品房市场可持续发展创造条件。”李宇嘉表示。

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中国城市住房价格288指数

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