丁祖昱:南京深夜抛出楼市炸弹 下半场调控逻辑非常明显了!

观点丁祖昱 2020-07-24 08:43:02 来源:丁祖昱评楼市

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  “继深圳发布楼市收紧政策仅一周,首个跟进的城市来了!

  7月23日凌晨,南京楼市爆出深水炸弹,南京市住房保障和房产局等7部门联合出台楼市新政,涵盖土地出让、优先购房、完善限购等九项具体措施。

  从南京发布新政的时间点,很明显可以看出,南京亟需规范市场的紧迫性。作为最早跟进深圳新政的城市,总体内容和深圳政策的相似性较高。此次带来的信号意义非常强,这意味着在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下,上半年市场有过热征兆的城市将陆续出台强力打压的政策。”

  1、政策力度小但较为全面

  政策内容划重点!

  1.收紧土地市场调控,土地出让执行“限房价、竞地价”

  2.加大住宅用地供应,特别是中低价位、中小套型住宅用地供应

  3.商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%

  4.完善限购:离婚2年内购买商品住房,拥有住房套数按离异前家庭总套数计算

  5.规范“万人摇”项目,开发商需制定针对性销售方案,现场公示的选房结果需与南京网上房地产公示同步

  6.规范装修行为,保证装修标准与价格相符

  政策的整体逻辑很好理解,即延续中央“房住不炒”的总基调,保障刚性需求,打击投机炒房行为,是对已有政策内容的查漏补缺。

  首先,针对土地市场重点在于加大供应和控地价,要求继续严格执行“限房价、竞地价”。早在6月,南京就提出“限房价、竞地价”的限价政策,规定毛坯房最高销售单价不得超过地价均价的110%,保持地价稳定的同时,为土拍市场理性降温。

  为优先保障无房刚性需求,南京新政从土地供应和开盘销售两方面加大对无房家庭的供应力度。首先,宅地供应层面,强调加大中低价位、中小套型住宅用地供应,优先满足刚性需求;项目开盘销售方面,明确商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%。

  为了堵住“假离婚”的炒房漏洞,新政要求夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,使“离异炒房”再无可能。

  总体来看,南京的投资投机氛围与深圳相比相差很远,市场相对更为平稳,因此南京整体政策力度与深圳相比力度较轻。

  但南京政策比较全面,如特意提到了涉房媒体行业应加强自律,准确客观反映房地产市场情况,还针对中介提出了相关要求,实施全装修和升级装修等个性化新政,规范房地产市场。

  预计下半年,南京整体地价受结构性因素影响有望进一步回落,对于离异购房的限购围堵一定程度上将抑制短期投机需求,刚需自住需求仍有望在下半年持续释放,南京整体成交热度也将在短期内保持稳中有降态势。

  2、连续16个月房价指数超2%

  南京收紧楼市政策,是在意料之中的事情。

  7月15日,深圳发布楼市调控新政时,我曾说过深圳之后会有一些其他城市跟进,今年上半年全国27个城市中,南京认筹率超100%的新开盘项目数量达到36个,全国排名第二位,是出现过“万人摇”的城市之一。

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  表:2020年上半年27个调研城市认筹率超100%的新开盘项目数量

  上半年,南京土拍热度居高不下,累计成交建面达604万平方米,同比增长26%。尤其4月量价齐升,上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅,其中最高楼面价达到42398元/平方米。这也就能解释,为什么南京楼市政策首条便是加强土地市场调控。

  从房价来看,上半年南京一二手房价全线升温,房价指数自2019年1月以来一路上扬,并在今年6月达到峰值,一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示,6月,南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%,二手房销售价格指数达到5.7%。新建商品房价格指数同比涨幅已连续16个月超过2%,尤其上半年以来,房价指数同比涨幅维持在3%以上的高位。

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  今年以来南京一手房和二手房的成交一直都在较高位置。

  从具体的成交数据来看,2020年6月,南京商品房市场共成交94.69万平方米,同比增长9%,成交均价24949元/平方米,同比增长16.97%,二手房成交107.6万平方米,同比增长82.27,成交均价30278元/平方米,同比增长4.33%,成交套数达到11749套,同比增加61.3%。

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  3、下半场主基调:堵投机、保刚需

  从目前整个市场情况来看,城市间的分化较为明显,对于较为活跃的城市,政策层面会给出一些信号去抑制。

  7月2日至目前,已经有6个城市发布了或紧或松的楼市调控政策,其中杭州、宁波、东莞、深圳、南京5个房价涨幅较为明显的城市先后出台调控政策,其中,宁波一个月出台两次新政,及时“打补丁”。

  也有城市悄然放松限售,比如长春于7月21日发布通知,在市三环区域内,二手住房交易不受购买时间限制。

  实际上,横向对比各地的调控措施,均含有无房家庭有限认购或加大倾斜力度。

  比如杭州明确要求均价在3.5万元/平方米以下房源向无房家庭倾斜比例不低于50%,宁波7月两次发布楼市政策,并规定不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购,南京则规定无房家庭倾斜比例达到30%。

  精准调控,是此轮政策内容的核心。

  从目前已出台调控政策的城市来看,下半场楼市风向越来越清晰。

  对于炒房行为,推出极具针对性的调控内容。比如杭州针对高层次人才优先购房这一规定,补充高层次人才购房限售5年;深圳提高户籍人口购房门槛,堵住“落户即买房”的投机行为;同时针对万人摇项目,南京、深圳、杭州等均作出相关规范,打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。

  针对较为常见的“假离婚”骗取购房资格的投机行为,进行明确规范。比如深圳市住建局明确,将追溯购房人3年内所有离婚记录,南京也继续跟进,在政策中也有2年的相关约束。

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  结合市场规律来看,我认为单纯只是依靠政策本身,很难解决由于限价造成的一二手房倒挂的问题。这也是我反复提及的核心观点。

  如果还是继续执行“地价”和“房价”的“双限”政策,那么,未来势必会继续引发一二手倒挂的现象,不解决“双限”源头,其实是不合理的。

  不要把市场价格当成洪水猛兽,一旦市场价格放开,对市场或许会产生一次性的短暂冲击,但冲击力度,相对比较小而且可控,上海就是放开限价的典型案例,限价的放开对市场的影响并不那么的剧烈,反而更加促进了房地产市场的健康发展。

  在当前市场环境下,利用行政手段推迟市场价格的上涨,并不是有效的解决手段,也不是解决问题的关键。总书记提出要构建市场化、法制化、国际化的营商环境,过度使用行政手段,与“市场化”、“法制化”的观点相违背。因此,无论是以“双限”抑制价格,还是以摇号的方式销售,都难以完全杜绝由于一二手倒挂问题而产生的投资投机行为。

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2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

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