富力“绿”了一条线

公司曾树佳 2020-11-11 09:16:23 来源:乐居财经

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  今年以来,富力上演了一幕幕回笼资金、提高流动性、降负债的情节;如今,它进一步联手Blackstone(黑石),上演“续集”。而黑石也预计将成为富力的长期合作者。

  11月9日,富力地产(HK:02777)宣布,就转让广州国际机场富力综合物流园的物业权益,订立合并协议。据此,它拟将该物业的70%股权,出售予黑石旗下基金。

  按照63亿元物业价值计算,此次交易价为44.1亿元。

  出售标的位于广州市花都区华东县,占地1470亩,计划总建筑面积为超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米,配套设施也已落成。

  富力地产表示,将手上的物业转让出去,董事会拟将合并事项所得款项净额用于降低负债,及拨作集团的一般营运资金。

  资产盘活术

  早在9月29日,富力地产就发布了《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告,宣布公司已与黑石集团,就广州富力国际空港综合物流园70%权益转让事宜,取得进展。

  如今时隔一月有余,富力终于敲响了交易的鼓点。

  在交易的具体操作中,富力成立傲迅有限公司(下称“傲迅”),作为本次交易的目标公司;并将其全资附属公司鼎富、华维、空港物流,划归到傲迅的旗下。

  富力于国际空港综合物流园,所拥有总面积约1,276亩土地,这部分拥有权,将转让予鼎富作为重组事项的资产;除此之外,华维拥有总面积约238亩土地、空港物流拥有面积约157亩土地。

  重组事项完成后,目标公司傲迅,将间接持有鼎富、华维及空港物流各自全部权益,并间接持有该等物业,价值为63亿元。

  目标集团公司将成为该等物业的若干设施,及相关土地使用权的注册拥有人;而且,目标公司将与附属公司合并,并将由买方(Blackstone)拥有70%股权,由卖方(富力)拥有30%股权。

  据此,富力按比例,将收到约41.2亿元的现金付款,并估计录得按资产公允值计算的出售收益约15亿元。

  富力于公告中表示,交易事项将使集团投资该等物业累计的投资价值,得以货币化,由此降低资产负债比率,增加集团财务灵活性,并增强把握未来发展及投资机遇的能力。

  此外,合并事项后,富力将保留存续公司30%股份,并分享存续公司利润。

  它续称,预期这将为集团带来战略利益,由于集团预期与知名投资者Blackstone建立长期合作关系,以投资及管理该等物业,从而增强企业形象并支援该等物业的增长及发展。

  这是富力盘活资产、回笼资金的举措之一。近来,该公司还以近20亿的资产价格,对手中广州CBD某写字楼的权益进行转让。

  此次接下富力项目的买家,是号称“地产PE之王”的黑石集团。有消息称,它刚于10月份,以12亿元的总价,收购融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目。在“三条红线”加持的大背景下,黑石正以私募基金的形式,不断寻求战机。

  富力与黑石的合作,或许早在计划之中。今年8月份,富力管理层就曾在业绩会上,对投资者表示,年内拟通过出售一些投资性物业和地产项目,来筹集资金,以应对未来9个月的到期债务。

  通过此次的出售、盘活资产,富力寻得“金主”,将对自身现金流“护城河”的构筑,起到一定程度的作用。

 流动性与内控

  增强流动性,是房企在竞争丛林中,搏得一席之地的生存法则。

  富力采取的应对之法,体现在多个方面。比如10月5日,它发布公告称,完成2.57亿股新H股配售,配售所得款项净额为24.98亿港元,将用于偿还公司境外债务。

  在此次配售完成后,富力扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72%,净负债率预计将下降7个百分点,较好地补充储备现金和降低杠杆。

  而不久前,富力集团董事长李思廉,在与乐居财经的访谈中,说出了红线变“绿”的三种方法。除了以上提及的“卖投资性物业”“找人合作开发项目、卖一些项目股权”之外,加快销售节奏,也是基本的方式。

  向数字化营销靠拢的过程中,富力意在借助线上,为销售加把力。因此,它投入了500亿现房货值的体量,第一个加入了天猫、易居、乐居、苏宁合作建立的“好房双十一”平台。

  除了在拓宽现金回流渠道之外,“内控”也成为富力的重中之重。

  最明显的一个信号是,富力在招拍挂市场拿地的步伐,放缓了许多。地价高企、竞争激烈的因素,促使它对拿地扩储保持着审慎的态度。

  显然,如今要在收紧的金融政策之下,建立庞大的土地储备,已经成为了一种奢望。富力在这种情况下,转而专攻城市更新领域。

  旧村改造的拿地成本相对较低,其总成本大约为招拍挂的70%;而且,买地相当于是一次性付款,旧改是分期付款;这能够提高资金运用效率,安全性也随之会高一些。

  虽然旧改也要考虑到周期长、沉淀的人财物等问题,须从各种因素之间找到平衡。但在目前的环境下,对于富力来说,旧改无疑是更为理想的扩储方式。

  乐居财经了解,未来的富力旧城改造的土储比例会超过七成。近期其希望现在手上的旧村改造项目,转化目标超900万平方米。

  对于“三条红线”,李思廉表示,富力的目标是克服现金短债比、剔除预售款之后的资产负债率这两项指标;此外,净资产负债率需要有一个长期的执行计划,攻进100%,这是公司的内控目标。

  三季报显示,2020年1-9月,富力集团实现营业收入500.38亿元,经营利润54.92亿元,净利润42.3亿元。截至三季度末,它的有息负债规模较2020年一季度下降了约242亿元。

  与此同时,期末,富力的净负债率已同比下降至166%;资产负债率下降至约80.37%;若剔除预收款,其资产负债率或降至70%左右,率先翻绿。

  另外,尽管目前现金短债比踩在了红线上,但富力的经营活动产生的现金流较去年同期大幅增加,不仅回正,还进一步涨至188.45亿元。

  这是富力在实施开源节流的种种举措之后,所获得的经营成果。而通过后续的一系列跟进操作,它或许还将朝着“降负债”的目标继续前行。

广州富力地产股份有限公司

统一社会信用代码:91440101190548279L    经营状况:存续    注册资本:375237(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  445    关联风险  999+

海南富力房地产开发集团有限公司

统一社会信用代码:914600007987089046    经营状况:存续    注册资本:218000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  83    关联风险  274

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