第三轮集中供地大起底:央企、国企向左,民企向右

公司白若凌 2022-02-22 14:27:37 来源:中国房地产金融

扫描二维码分享

  2021年的第三批集中供地,与第一批“市场火爆”、第二批集体“遇冷”相比,出现回暖迹象。

  2021年2月,自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策,这是土地供给的重大变革,对市场影响深远。

  “两集中”是指,集中发布出让公告,原则上每年不超过3次;集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应该连续集中完成拍卖活动。实施“两集中”供地政策的有22个城市,包括北上广深4个一线城市,及南京、苏州、杭州、厦门、福州等18个二线城市。

  从2021年的“两集中”实施节奏和效果来看,首批集中供地出现恐慌式抢地并导致房企竞相推高成交价后,监管层及时出台了二手房指导价新政,此后各个地方政府陆续就土拍规则方面设置门槛要求,第二批集中供地集体“遇冷”。

  第三批集中供地土拍陆续结束。相较于首批集中供地的火热,第二批集中供地底价成交、终止出让、流拍等“遇冷”现象后,第三批集中供地经历政策调整后出现回暖迹象。

  值得一提的是,2021年供地政策细则的变化成为市场风向决定的因素之一,第二批集中供地之后,土地供给政策明显变得宽松了很多。中指研究院土地事业部负责人张凯接受《中国房地产金融》采访时表示,从拍地主体看,各个城市政策最大的共性是门槛降低。各地通过各种方式降低门槛,包括但不限于保证金比例下调、取消竞自持、减少捆绑配建、回炉地块降低总价、提高新房限价或取消限价等。整体来看,市场表现相较第二批略有升温,但是与首批拍地相比市场热度仍在下降。

  第三批集中供地陆续出炉

  第三批集中供地已陆续出炉。据《中国房地产金融》不完全统计,从效果看,重点城市的市场整体还是比较平稳,无论是土地成交数量还是成交金额,都高于第二批集中供地,土地市场略有升温。不过从溢价和流拍来看,出现了新的变化。张凯表示,22个集中供地城市的溢价地块占比在三轮之间环比持续走低,第一轮超 54% 地块溢价成交,第二轮18%地块溢价成交,这反映出土拍热度在持续下降。但是第三批流拍地块占比相较于第二轮却显著下降,第二批为33%,第三批截至发稿时仅18%。

  从各地情况来看,杭州第三批土拍35宗地块全部成交,24宗封顶摇号,封顶率69%,整体溢价率7%。2021年全年集中供地共成交2196亿元,三批集中供地分别为1178亿元、257.46亿元、712.9亿元。第三批市场热度较第二批明显上升,成交溢价率增加了2个百分点。

  从封顶宗数占比来看,本轮集中供地共有24宗地块溢价封顶进入摇号阶段,封顶宗数占比71%,已接近2021年上半年土拍市场水平。其中,主城区有17宗地块封顶转摇号,占比约90%,外围区域7宗地块封顶,占比亦近半,整体热度较上轮集中供地有明显回暖。

  上海第三批次集中供地27宗地块均出让完毕,共成交469.19亿元。上海第三批集中供地整体走势平稳,三轮供地平均溢价率均在3%~5%之间,本轮集中供地无土地流拍。上海三批集中供地共成交78宗含宅地块(不含安置房等特殊用地),建筑面积约948 万平方米,成交总金额达到1725亿元,供应量与前年持平。若统计集中供地前上海已成交的含宅地块,则2021年全年含宅地块成交建面超过1100万平方米,同比增加21%。

  广州市第三批住宅用地于2021年12月2日挂牌出让,本次供地共出让土地17宗,成交13宗,流拍4宗。三批集中供地全部结束,出让住宅用地面积709.05公顷,建筑面积1764.62万平方米。与前两次相比,广州第三批集中供地热度有所回落,溢价率不及前两次11.5%、0.8%,溢价率为零。

  南京第三批集中土地拍卖,46宗地块底价成交,1宗地块流拍,另有 5 宗地块因报价“触顶”转入摇号环节,总成交价约 325 亿元。成交的45 宗地块中,35 宗宅地底价成交,5宗宅地触及政府限价需摇号产生竞得人。此外,与南京第三批初始公布61幅拍地相比,中间因故取消了 15 块,可以看出出让土地的谨慎。

  “两集中”背后的政策“摇摆”

  自然资源部实施“两集中”,意图是在坚持“房住不炒”总基调下,从土地端发力,真正减少哄抢,促进各地土地交易市场平稳,本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”。

  但是去年“两集中”的实施效果和政策变化可谓是“冰火两重天”,政策的摇摆和打补丁成为去年土拍市场一大看点。

  首批供地出现溢价走高的局面,22城共成交涉宅地850宗,成交建面10794万平方米,成交金额10552亿元。北京、深圳、厦门、杭州、合肥、重庆、成都热度居高不下。

  重庆、厦门成交楼面价较 2020年全年分别上涨85% 和 71%,其中厦门首批成交的 5 宗土地中 3 宗竞价达到上限价格;杭州 41 宗地块以竞自持成交,占总土地出让的 72%,最高自持比例达 40%;南京36 宗地块触顶成交,有地块经过 158 轮报价。

  由于延续竞拍、价高者得、多个马甲竞拍等模式,首批集中供地未达到稳地价、稳预期效果,土拍规则将迎来大调整。

  2021 年 7 月 22 日,住建部表示要加强房地产金融管控,完善房地产企业“三线四档”融资管理规则,着力建立房地联动机制,推广北京市集中供地做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

  同期,自然资源部对土地出让规则进行了细化,指出第二批集中供地的宅地出让要对以下四个方面做出要求:第一,参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质;第二,建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查;第三,单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高;第四,在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

  为此,天津、福州、苏州、青岛、杭州、济南、沈阳、成都、南京等地,延期第二批集中供地,并对第二批次集中供地竞拍规则进行修改。

  南京实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式,将溢价率限定在15% 以内,房企拿地后 6 个月内住宅不得上市等;福州要求土地溢价率下调至 15% 及以下,地块全部采取“限地价、摇号”方式出让;

  杭州提升房企报名门槛,竞买单位需足额缴纳20% 竞买保证金后方可参与竞买,溢价率上限由 30% 调整为20%,其中“竞品质”试点地块溢价率上限为 10%,出让地块达到上限价格后,由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”;合肥由此前的“价高者得+ 最高限价时转竞配建租赁住房 + 摇号”,改为“价高者得 + 竞装配率 + 摇号”和“价高者得 + 投报高品质住宅建设方案 + 摇号”。

  在实施上述政策背景下,第二批集中供地逆转首批火热景象,拿地溢价率大幅降低,流拍地块增多,出现明显降温。沈阳和合肥两座省会城市的第二次集中供地,半数地块提前“流拍”。房企债务承压,拿地意愿降低。

  上述政策的大调整,在第二批集中供地结束后,很快迎来政策新一轮放松,广州、杭州、南京等11 个重点城市三轮土拍规则进一步调整,土地出让政策呈“调整 - 适应 - 再调整”。而在调整细则上,主要调整了对拍地房企资质要求、降低保证金、取消自持和提高住宅限价等。

  降低参拍房企的资质要求。典型如南京,房企资质由二级及以上调整为三级及以上,并取消了不得联合报名竞买、不得合作开发、严格限制股权转让等约束要求。

  降低保证金、土地款首付比例。典型如苏州,保证金比例由此前的30%~50%统一下调至 30%,土地款首付比例则由 60% 下调至 50%。

  取消竞自持。如成都降低配建要求,重庆则降低自持租赁比例,深圳、成都和厦门更是全面取消竞自持。

  提高住宅限价。成都多宗回炉地块的商品住宅限价适度抬升,涨幅在3%-17% 不等。福州土拍溢价成交时,出让价款每增加 1%,销售指导价的上浮比例由 0.1% 提高至 0.3%,最高上浮比例由 1.5% 提高至 4.5%。广州市南沙、黄埔两区出让地块更是取消“限房价”要求。

  “政策端 2021年集中供地受政策发布时间影响较大,三轮供地分别集中在5 月、9 月和12月,一定程度上产生了阶段性的大量资金需求,特别是第一轮供地之后在销售端和回款端双双受限的压力下,行业资金端明显承压。”张凯对《中国房地产金融》表示,随着各城市土拍政策逐步规范,预计2022年各城市的土拍时间将相对分散,能够有效缓解市场波动。

  张凯还认为,当前市场仍未见底,房企受制于2000多亿元规模的海外债在2022年到期的影响,行业资金压力缓解有限,2022年的市场热度波动亦将弱于2021年。预计2022年集中供地较2021年更加平稳。

  央企、地方国企成为拿地主力

  由于第二批土拍政策的调整,房地产金融审慎管理政策的推进,民营房企“降杠杆、降负债、保现金流”,从第二批开始,拿地主体出现分化,财务稳健、债务率更低的央企、国企成为拿地的主力。

  “2021 年土拍市场,比较大分野是来自国企、央企的逆势而上。民营企业有债务考核与盈利要求,在资金成本和保证金方面都比较难和他们竞争。”一位民企房地产投拓部门负责人告诉《中国房地产金融》,从角色切换来看,央企与国企也是托市的主力。

  张凯认为,央企和国企的资金优势在当下行业资金紧缺、市场下行回款难的背景下更为明显。受一小部分民营房企爆雷的影响,大部分民营房企现阶段融资受限,而央企和国企仍然能够以较低成本获取融资,因此这种国企、央企和民营房企的分化态势还将持续扩大。民营房企未来或将进一步下沉至弱能级城市,而一二线城市则将以央企、国企和少数稳健型的头部民企为市场主体。

  “第三批集中拍地最大的特点是大量国企(特别是地方型国企)进场托底。”张凯表示,从数据上看,深圳、南京、无锡、苏州等地的地方平台公司拿地占比均超70%,深圳该比值也将近 70%。

  例如北京拍地当中,央企华润、金茂及北京地方国企京投、首开、京能相继斩获。从北京第三批出让13 宗地块来看,京投联合体为最大赢家,其以 175.3 亿元包揽朝阳东坝 3 宗地块;中国金茂以 11.68 亿元摘得门头沟永定镇 0001、0003 等地块;龙湖、京能联合体以20.8 亿元斩获朝阳区管庄地块;首开、住总、旭辉、密云城投联合体以 20.7 亿元摘得密云水源路地块。

  广州本地国企踊跃。保利以总价97.25 亿元摘得海珠、番禺、增城地块,广州本土的城投公司如南沙开发建设、白云城市建设、知识城投资集团、广州城投和广州地铁分别斩获3宗、2 宗、2 宗、1 宗和 1 宗地块。武汉第三批集中供地出现本地国资与民企拿地角逐的局面。第三批集中供地 46 宗地块中,本土房企武汉经开投资、武汉文投集团、黄陂城建投资、葛洲坝集团、青山国资等国企逆势而上,香港瑞安、南京维恒、贵州汇和等一批上市公司和民企参与拿地。

  长沙市场的局面也是大致相似,参与第三批拍地的主要是以央企、地方国企为主,民企参与度非常低,23宗地块中民企参与拿地的仅有4 宗。

  上海作为全国一线城市中最具看点和风向标的城市,土地出让一直是房企必争之地。2021年以来,央企、国企拿地占比持续上升,三批集中拍地占比分别是 58%、65%、77%。

  从第三批拍地的结果来看,除了央企、本地城投主动外,外地国企也“厮杀”进来,成为上海土拍市场一大亮点。其中“上海国企+ 金茂联合体”拿下康桥镇横沔老街地块,这也是中国金茂首次试水上海城中村改造业务。招商蛇口与象屿、江苏海鸿组成的联合体竞得西虹桥地块。上海本土房企大华集团以19.48 亿元拿下闵行华漕地块。

  省外地方国企的出现,打破了央企与上海本土国企拿地的局面,安徽高速夺得朱家角地块,陕西建工与大名城组成的联合体斩获临港新片区一地块,深圳国企深业集团摘得嘉定区安亭镇一地块,同处深圳的南山地产继第二批合作拿地后再度出手。

  央企国企向左、民企向右,成为2021 年土拍市场的一大看点,民企拿地谨慎背后的原因与当下的大环境不无关系,融资收紧导致银行放款、融资难度加大,债务压力大,再加上“三道红线”出台,宏观背景对房企发展模式和经营水平都提出了更高的挑战。

  克而瑞研究表示,恒大、佳兆业等多家房企爆雷事件也让房企对“高杠杆拿地”持审慎的态度,预计2022年房企拿地仍将持较谨慎的态度

重庆龙湖企业拓展有限公司

统一社会信用代码:91500000202879682L    经营状况:存续    注册资本:130800(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  319    关联风险  167

济南龙湖泰熙房地产开发有限公司

统一社会信用代码:91370100MA3F8BCG7X    经营状况:存续    注册资本:444622(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  29    关联风险  3

广州金茂置业有限公司

统一社会信用代码:9144011530462148XM    经营状况:存续    注册资本:700000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  73    关联风险  51

金茂置业(杭州)有限公司

统一社会信用代码:91330100MA27WHWQ4J    经营状况:存续    注册资本:320000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  6    关联风险  0

北京首开中晟置业有限责任公司

统一社会信用代码:91110000061261861J    经营状况:存续    注册资本:490000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  3    关联风险  48

北京首开卓越盈泰置业有限公司

统一社会信用代码:91110106MA02MA196Y    经营状况:存续    注册资本:310000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  10    关联风险  39

丰城市住总运营有限公司

统一社会信用代码:91360981593786917C    经营状况:存续    注册资本:300000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  1    关联风险  0

北京住总京房房地产开发有限公司

统一社会信用代码:91110111MA00DPHR59    经营状况:存续    注册资本:240000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  10    关联风险  66

旭辉集团股份有限公司

统一社会信用代码:913100001321468885    经营状况:存续    注册资本:350000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  516    关联风险  134

苏州旭辉高科置业有限公司

统一社会信用代码:91320505697907381A    经营状况:存续    注册资本:64900(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  7    关联风险  1

恒大现代新城房地产开发(沈阳)有限公司

统一社会信用代码:91210113MA0XW1AP2R    经营状况:存续    注册资本:1111000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  0    关联风险  0

恒大地产集团济南置业有限公司

统一社会信用代码:91370100689839577C    经营状况:存续    注册资本:700000(万元)

风险情况:  自身风险  36    变更提醒  311    关联风险  999+

佳兆业集团(深圳)有限公司

统一社会信用代码:91440300715201631K    经营状况:存续    注册资本:347600(万元)

风险情况:  自身风险  15    变更提醒  583    关联风险  999+

佳兆业地产(武汉)有限公司

统一社会信用代码:91420100574940720U    经营状况:存续    注册资本:110612(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  29    关联风险  39

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回顶部