政策利好之下,房企融资改善了吗?

公司编辑部 2023-12-11 08:34:01 来源:丁祖昱评楼市

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  近期,中央密集发声支持房企融资。

  房企融资面也出现一些积极变化。

  数据层面,CRIC监测的重点80家房企11月融资规模环比增加42%,企业发债环比大增264%,境外发债也迎来“破冰”。

  事实上,即便单月融资规模环比有所回升,但仍是2020年以来的次低,累计融资规模同比进一步减少34.24%。

  房企融资仍未得到实质性缓解,政策的落地效果仍有待进一步观察。

  我们也看到,近期多家银行密集召开房企座谈会,据不完全统计,已有至少10家银行密集开展支持房企融资性质的座谈会,后续政策如果能落实,房企融资环境将得以改善,然而对于出险房企来说,还将依赖行业基本面的企稳。

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  11月,房企融资规模环比回升。

  CRIC数据显示,11月80家典型房企的融资总量为302.76亿元,环比增加41.7%,同比减少47.5%。融资总量环比连跌两个月后,首次回升。

  单月融资规模仍处于2020年以来的次低。

  累计数据来看,1-11月80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元,同比减少34.24%。前11月融资总量不足去年全年的七成。其中,房企发债规模达2879.89亿元,境内债券占比为96.77%。

  值得注意的是,11月境外债迎来“破冰”。港龙中国因交换要约,于11月10日发行了一笔1.64亿美元的境外优先票据,这是5月以来首次有房企发行境外债。但从新增融资方面来看房企的境外发债仍然冻结中。

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  11月共有11家房企成功发债,发债总量为219.13亿元,环比增加264%,同比减少6.4%。

  其中,境内债发债规模为207.4亿元,环比增加244.5%,同比减少11.4%。其中,公司债发行116.4亿元,环比增加2138.5%,同比增加44.4%;中期票据发行66亿元,环比增加20%。

  发债企业仍以央国企为主,其中华侨城单月发债50亿元排在首位。

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  房企融资低迷叠加销售面仍未全面复苏,11月仍有房企因流动性问题,被爆出债务违约。

  11月22日,正商实业发布公告称,该公司尚未偿付1000万美元票据的利息,企业首次出现了实质性债务违约。

  至此,2023年销售TOP200房企已有12家房企出现实质性债务违约,2021年以来累计违约房企数量达到44家。

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  12月,房企债务到期压力有所缓解。

  CRIC监测,剔除掉已经提前赎回的部分之后,12月债券到期规模约为346亿元,环比减少15%。单笔金额最高是碧桂园于2018年发行的1笔78.3亿港元的境外债券,经赎回后余额约为29亿元人民币。

  值得注意的是,2014年上半年房企到期债务压力仍大,一二季度仍是到期高峰,到期规模均在1500亿以上。

  房企流动性问题仍需要融资政策和销售两端来改善。

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  11月17日,央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会,会议强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。

  市场消息称座谈会上提出“三个不低于”支持房企融资,后续得到多家房企证实,监管部门正在拟定“白名单”为其提供金融支持。

  据不完全统计,截至目前已有建行、交行、农行、浙行、工行等至少10家银行响应,开展支持房企融资性质的座谈会。

  12月6日,中国银行董事长在接受新华社专访时表示,一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求,持续做好保交楼信贷工作,推动行业风险市场化出清;主动优化房地产信贷结构,做好住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持。

  与此同时,建行董事长也在接受新华社专访中表示,将加大对保障性住房建设等“三大工程”支持力度,为老百姓提供有温度的住房租赁服务,助力纾解房地产“灰犀牛”风险。

  值得注意的是,碧桂园获邀参与工商银行组织的座谈会,这意味本次融资“白名单”可能扩围至部分出险房企,有望短期提振市场信心。

  实际上,“三个不低于”出台对房企而言是利好,但具体的实施效果仍然难料。主要还是因为即使出险房企进入白名单,银行对于出险房企的贷款投放或仍保持谨慎态度。

  出险房企能否“化险”还是依赖行业基本面的企稳。

  政策利好之下,11月房企融资环比出现了回升,房企发债也出现积极变化,但能否延续仍有待于政策的进一步落地。

  整体来看,房企融资规模仍处于低谷,在房地产行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复,融资主体仍以央国企为主,多数民营房企融资难的问题并未改善。

  对企业而言,应积极调整经营策略,不断优化调整资本结构和融资结构,抓住近期政策利好窗口期,加强销售促回款,加快项目去化,并可加快优质资产处置工作,促进现金回流。

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